杭州“不差地”，开发商“不差钱”

           ——2009杭州土地市场过“千亿”之陋见  

    最近媒体都在报道“2009杭州卖地千亿，史上最牛”这件事，我们注意一下相关的数据：截至2009年12月9日，杭州市主城区土地拍卖金额是6965984万(其中纯宅地5825515万，商住用地1140469万)，余杭区土地拍卖金额1561839万，萧山区土地拍卖金额750007万，总计9391255万，仅剩下的半个多月里，杭州还有4场土地拍卖，有媒体称，整个杭州2009年土地出让金额将超一千亿元，创下历史新高。
　　那么，卖地一千亿，代表着什么，是历史上最牛的么？呵呵，年底快到了，接下来都要做总结了，我结合近期大家关注的12月8日拍卖的滨江地块，把2009年的杭州土地市场也简单作一回顾与分析总结，基本观点如下：

　　1. 绿城以1.5万千多的楼面地价进军滨江，一是滨江的魅力所在，二是其战略布局需要。个人认为拿地还算物有所值。滨江基础良好，高新科技发展活跃，地块价格合理，开发风险总体不大。

　　2. 地价能不能创新高，一方面取决于开发商口袋里的钱还多不多，另一方面看这块地的发展潜力和吸引力如何，总体而言，杭州“不差地”，开发商“不差钱”。所以，2009年杭州市（含萧山、余杭）土地市场的成交额创下1000亿元，全国城市人均土地成交额肯定是第一。

　　3. 杭州“不差地”的背后是开发商“不差钱”。2009进军杭州的外地开发商大多是专业的开发商，一流的开发商，我们期待未来的龙争虎斗在杭州市场华丽上演！

    具体而言，在2009年12月8日拍地之前，我写了一些东西（见章惠芳的新浪微博

http://t.sina.com.cn/zhanghuifang），相比下沙、九堡等区块，还是比较看好滨江的，因为滨江的基础还是很不错的，一个是产业支撑，这个产业是高科技、IT比较活跃的，这实际上是它最大的价值。土地的价值因为土地里面有人在活动，而这些人是什么样的人，对土地的价值有很大影响。另外滨江有一二年没有像样拍卖过住宅用地，也称得上是久违了。如果滨江今年8月份拍过，9月份拍过，大家就不认为1.5万元的楼面地价高了。个人认为，国土局这次定的起拍价偏低了一点，使得起拍价跟最后的成交价相差很大。

　　为什么我认为它物有所值，或者说在我预计之内，一是来自滨江的支撑。滨江这块地是物有所值，是滨江政务区，是滨江的中心区；第二个量比较大，有规模效应。第三个有地铁概念，09年第一波行情很大程度上因为温州人买房追的是滨江、九堡、下沙这几个地铁区块。

   二是地价也有个类比效应。你看桥西地价多少了，下沙九堡又拍卖到什么价格了，还有转塘等地，有了这样的类比，大家就不会认为滨江这个价格很高了。关键还是其他地块的成交价，推高了滨江这样的高地价。当然，1.5万元的楼面价已经不低了，但与其他地块相比，风险我认为不是很大。现在的滨江回头去看，通过早几年提出并实施的“沿江发展、跨江发展”城市规划和建设，已到了坐收发展成果的时候了。三年前的滨江，房价一直上不去，现在算是苦熬出多年熬出头了。未来的话，再过三五年，过江住到滨江或者工作在滨江，也慢慢成为大家都能接受的事情。

    再来说杭州的一千亿元土地，这个“1000亿”，首先给我的一个强烈的信号，就是杭州“不差地”，开发商不差钱。地价虽然在涨，但是现在还不至于面粉贵过面包，这也是一千亿元所做的供应和贡献，如果没有这个量的话，就不知道什么地价了。
　　

    其次，我关注的不仅仅是土地额达到一千亿，而是一千亿土地额背后所产生的未来房屋的有效供应量是多少，这个有效供应量什么时候会释放。

    虽然房产品也有生产周期，但是有些周期也不可控，比如07年雅戈尔那块地，有很多因素到现在还没动过，就没有成为“有效供应”。同时，也要研究一下这一千亿的土地“背后的故事”，实际上今年拍的地块都是分期付款，前半年大概是18个月付清土地款，后面是一年，这也意味着明年这种土地大多不能动工，还未能成为二级市场的房屋供应。所以，我觉得明年的供应量还不大，房价可能还得看涨一点。实际上07年的地可能到2010年、2011年还在动工建设，也就是说这个一千亿元的地，估计要在未来三五年才会慢慢消化。

   第三，杭州“不差地”的背后是开发商“不差钱”。而开发商为什么不差钱？一方面是销售火爆，资金回笼，手头“不差钱”了；另一方面还是来自对“杭州”这座城市的价值认同：看好这个城市，期待这个城市发展带来的房地产收益！这也是核心所在，更是除了杭州本土开发商以外的国内一流的开发商争相逐鹿杭州的原因所在！有业内人士说，很多外地开发商已经把杭州等同于一级城市，所以，从战略布局、公司发展等方面出发，志在必得的心态来进军杭州！而且，来了，就舍不得离开。所以，有了第一个项目，还要选择第二第三个项目，并从开始的项目公司运作模式发展到区域中心等战略高度。

    所以，今年杭州的“千亿”土地额，除了绿城、滨江等本地大鳄，更多的是来自华润、龙湖、金隅、世茂等外地大鳄。而且现在的土地卖主，除了央企国企，更多的是上市公司的资本运作。

    可喜的是，与2007年的“三外”开发商纷纷进军杭州不同，2009年的外地开发商大多是专业的开发商，一流的开发商，我们期待未来的龙争虎斗在杭州市场华丽上演！

(附：具体详见相关网页http://hz.focus.cn/news/2009-12-10/814047.html）