国有土地不应折价入股
北京天则研究所所长 盛洪
区分租、税、利
最基本的解决思路,是要建立有关土地租金的基本宪政原则。以宪法为基础,与现代产权制度相衔接,将市场经济推进到自然资源领域中,建立宪政层次的租金概念。要区分租、税、利。租是自然资源产权的收益,税是提供公共物品的成本的补偿,利是投资回报。国企经常分不清这三者。有人说国企每年交了很多税,做了很大贡献,却只字不提交利润、交地租。
国有土地租金处置问题要由立法机关立法或修法,建立正常程序。租金的重大处置要经全国立法机关同意。
区别初始产权和交易创设的产权
初始产权由宪法规定
,如国有
土地产权和集体土地产权。国有地租作为国家财政收入
,国家可以不对自己的收入征税
,而对集体土地的租金收入要征税。
通过交易,土地的产权会发生变化,这就是交易创设的产权,包括使用权和承包权等。使用土地有两种来源,一种是通过市场交易获得,一个是通过划拨获得。后者没有通过交易,所以没有改变为交易创设的产权。交易创设的产权,有收取租金的完全权力。通过市场购买土地,可以出租出去。但划拨的土地肯定不行。现在的规则却认为,只是将划拨土地再出租时,收益应该归国家所有,国企自己使用就不需上缴地租,这是一个误区。
我想强调
,在现有的制度框架下
,国有
土地产权不可能有效行使
,要尽量减少国有土地产权。其方法
,就是通过市场交易
,将国有的初始产权变为交易创设的产权。由于具体形式只是土地使用权
,所以交易创设的产权并没有消灭土地的国有性质
,但行使起来有效得多。
建立土地产权市场
,就能形成市场租金。市场的一个功能是进行交易
,使资源配置更有效率
,还有一个功能是给出市场信号。招挂拍、土地二级市场
,农村集体土地入市
,还有
土地的租赁市场
,都很重要。通过土地的自由租赁
,形成一个地租率
,用来判断土地价值。
国有企业要缴足土地租金,这是土地所有者的绝对权利。国土资源部有人写文章说,1954年以前,国家对城市国有土地实行有偿使用,无论全民所有制单位还是集体所有制单位,只要使用城市国有土地,都必须向国家交纳租金和有关税费(雷爱先)。在这个方面,要回到1954年前。
国有土地不应折价入股
土地入股被讨论很多,但把土地和货币资产等同起来有个问题,以货币资产入股,可以承担风险,赔了就没有利润,但土地是一种优先的要素投入,不管赔不赔,都要支付地租,租优先于税、优先于利。如果把土地折价入股变成资本,如果赚钱了,地租就变成了利润,利润又和高管收入挂钩,变成了个人收入,不是国家的了；如果赔了,连地租都没了。这种方式要警惕,好像很公平,其实不公平。
收租可避免政府楼盖得大而无当
政府机关和事业单位不是营利性机构,可以免费享受土地安排。但它们要把土地租金作为成本,纳入到财务核算。这才可以知道,政府机关或事业单位到底用了多少国有土地,在财务上是否合算。
政府大楼现在盖得大而无当,规模没有限制。因为它不计算成本,尤其是土地成本。即使是不交地租的非营利机构,也要将租金纳入财务核算。
政府应“收租减税”
财政上要“收租减税”。因为一年就有上万亿地租
,相当于财政收入的
1/5。如果能将租收上来
,税就可以减。永久性减税对全国的
经济发展都有好处。
