央企地产企业系列谈之二：央企地产企业的基本市场格局

　　核心提示：国资委核定的有房地产开发主业资格的央企有16家，除了中国水电地产外，其他企业或者已经独立上市，或者已“装入”上市企业，但未核准的远洋地产和中航地产是如何实现“曲线”进入地产业的呢？为什么央企们特别热衷于“双主体”地产模式？

　　根据2007年国资委核定的主业范围，在所有央企中，有16家企业有从事房地产开发及经营的主业资格。见下表。

　　1、中国海外&中建地产

     2、保利房地产（集团）股份有限公司

     3、招商局地产控股股份有限公司

     4、华润置地（北京）股份有限公司

     5、深圳华侨城房地产有限公司

     6、中铁房地产集团有限公司

     7、中铁置业集团有限公司

     8、中冶置业有限责任公司

     9、中国水电建设集团房地产有限公司

     10、港中旅（中国）投资有限公司

     11、葛洲坝集团房地产开发有限公司

     12、中房置业股份有限公司

     13、中粮地产（集团）股份有限公司   中粮置业投资有限公司

     14、五矿建设有限公司   五矿置业有限公司

     15、南光集团：上海华高   南光恒丰

     16、方兴地产　

　　注１：南光（集团）有限公司是总部设在澳门的国务院直属中央企业。

　　注2：南光（集团）有限公司是总部设在澳门的国务院直属中央企业。

　　16家企业中，除了南光集团和港中旅在内陆鲜有地产开发业务外，其他14家企业几乎都是知名的一线企业。而且在这14家企业中，除了中国水电地产不属于上市企业外，其他企业或者已经独立上市，或者已“装入”上市企业，包括中铁房地产，归属于中国铁建，股票代码601168.sh；中铁置业，归属于中国中铁，股票代码601390.sh；葛洲坝地产，归属于葛洲坝集团，股票代码0000680.sz。另外，14家企业中，有4家企业实行双主体运作模式，分别是中建系下的中海地产&中建地产，中粮系下的中粮地产&中粮置业，五矿系下的五矿建设&五矿置业和葛洲坝集团下的葛洲坝地产&葛洲坝海集地产。特别是中建系下的两个主体，随着中国建筑上市后，其地产业务也实现了A+H的布局。

　　需要特别说明的是，主业范围有房地产开发及经营业务的16家企业中，并没有大家较为熟悉的远洋地产（股票代码03377.hk）和中航地产（股票代码000043.hk）。也就是说，国资委在2007年核定央企的主业范围时，与两家企业关联的中远集团和中航工业集团并未被核准从事房地产开发。经多方收集、研究相关资料后获悉，2007年9月在香港联交所上市的远洋地产的股东分别是中远国际占20.21%，中化集团占12.94％，其他为公共股东；其中中远国际（0517.hk）是中远集团全资子公司中远（香港）集团有限公司控股的上市公司。由此看来，远洋地产是经过中远集团精心设计、打造的一家地产企业，实属中远集团的三级子公司（中远集团→中远（香港）集团→中远国际→远洋地产）。另外值得一提的是，曾因抛出40.6亿元巨资拿下“广渠路15号地”而被爆炒的方兴地产（07年8月上市，股票代码00817.hk），是中化集团下属的地产上市企业，而中化集团作为远洋地产的第二大股东也相当于旗下有了地产运作的“双主体”模式。其实，中航地产也是在两家央企“内部交易”的产物：2007 年11 月，通过一系列股权转让、股权分置改革完成后, 原属于南光(集团)有限公司的“深圳市南光(集团)股份有限公司”变更为“深圳中航地产股份有限公司”，中航工业集团通过其子公司中国航空技术进出口深圳公司直接、间接持有公司中航地产50.14%股份，也实现了曲线进入房地产业的目的。另外，原中国航空工业第一、第二集团公司重组整合而成立中航工业集团后，近两年来，中航工业集团旗下的中航瑞赛公司也逐步被包装为以工业地产开发和持有性物业为主的专业地产企业，从而与中航地产共同构成了中航工业集团旗下的地产“双主体”。

　　为什么有这么多央企如此热衷于“双主体”模式？难道没有同业竞争的嫌疑吗？根据兰德咨询多部分企业的了解以及从内部人士获悉的情况分析，主要有两个方面的原因：一是历史沿袭的结果，如中建系下的中海地产&中建地产，中海地产隶属于中国建筑工程总公司的控股子公司中国海外发展有限公司（0688.hk），是1992年就已在香港上市的企业，而中国建筑工程总公司直到2009年才上市。在中海地产大力开拓内地地产业务的同时，中国建筑旗下的中建地产（3311.hk）也在从事房地产开发，于是就形成了现在的“双主体”模式。与这种情况类似的有中粮系下的中粮地产&中粮置业、五矿系下的五矿建设&五矿置业、葛洲坝集团下的葛洲坝地产&葛洲坝海集地产，还有上面提及的中航工业集团旗下的中航地产&中航瑞赛。在“双主体”模式下，总公司通过差异化的战略规划，设定不同的业务发展范围，可以从一定程度上规避内部竞争，也可激发“双主体”的积极性。二是在既有历史原因下，央企们可能希望保留一块“自留地”，而不愿意将相关资产注入到公众型的上市企业。而且，在“双主体”模式下央企们有很大的腾挪空间，完全可以做到进退自如，何乐而不为呢？至于是否有同业竞争的嫌疑，凭借央企们的强大背景及公关能力，这不算什么“硬伤”。

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