房地产市场“解冻”的关键在于“降价”

                   ——房地产市场购销双方对峙现状及其房价发展趋势分析

    载《山东物价》2008年第12期、《西安价格动态》2009年第1期、《价格与市场》2009年第1期、《市场与价格了望》2009年第1期

     内容摘要：房地产市场健康发展与否事关城市居民能否合理解决“住有所居”的问题，更关系到经济社会能否持续平稳快速发展的问题。但由于房价高昂，超出消费者的实际承受能力，购销双方处于“想卖的卖不出，想买的买不起”的僵持状态，形成了当今市场滞销、遭遇“寒冬”的尴尬局面。政府虽采取一系列经济调控政策措施，但其效果短时间内还很难奏效。关键是房地产开发商能否举起降价大旗，将房价切实降至消费者能够接受的合理程度。对此，文章从政府实施经济调控政策进行“救市”的根本目的、房市存在暴利现状、房市当前供求形势以及房地产开发商的社会责任等方面，探讨、分析了房市降价的重要性和必然性，指出只有实施降价策略，使房价挤掉泡沫，价格理性回归，才是房地产商们“自救”的明智选择，也才是房市回暖、繁荣、兴旺的唯一出路。

   关键词：房市价格、购买能力、政策调控、降价策略

   房地产作为我国经济增长的一大支柱产业，作为解决城镇居民“住有所居”的特殊行业，其市场发展、运行状况如何，无论是政府还是广大消费者毫无疑问都非常关注。我国的房地产市场最近一年来因受价格过高等诸多因素的制约，不太景气，特别是受国际金融危机、经济衰退、市场低迷这一大环境形势的影响，加之房价一直高高在上，老百姓买房的热情大大受挫，要求房价降下来的呼声甚高，且这种声音从未间断。房价高昂，已成为制约我国房地产市场健康发展的一大顽症，也早已成为国家宏观经济政策实施调控的一大重点行业。促进房地产市场的持续稳定健康发展，是目前我国扩大内需、保持经济增长的重要战略部署之一。

目前的情况是，我国的房地产市场在经历过前两年的房价高涨以及在国家一系列宏观经济政策调控之后，高昂的房价开始有所回落，但仍未回落至老百姓能够买得起的价位。尽管2007年下半年从作为房市价格“晴雨表”的深圳、广州、上海、北京等地传出房价降下来的消息，据此亦引发了“拐点论”的热炒，但房市降价并没有出现“燎原之势”，并没有出现老百姓热盼的全国性的房价降下来的可喜局面。直到现在，房市降价战并没有真正打起来。一些房地产开发商仍在那里坚持“不会参与减价战”，认为“减价会不利整体市场健康发展”。有的开发商甚至说：“梦想让楼市进入拐点、看楼市大跌的确实大有人在，但他们会失望的。”这种态度，把开发商与消费者对立起来了。一方面，房地产商在那里硬挺着不肯降价，依然固守高利润不放，把盖好的房子摆在那里卖不出去，白白浪费资源，而且还一个劲地呼吁政府快快“救市”；另一方面，没有房子住、想买房子的普通老百姓却感到房价太高，望房兴叹，乃至有钱者也不想现在就买高价房，坚持把钱捂得死死的，持币待购、观望，寄希望于房地产开发商能够把房价降下来。就因为价格上的一个“高”字，开发商“想卖卖不出去”，无房者“想买不肯掏钱”，双方僵持不下，形成尴尬的对峙局面，结果房地产市场滞销、低迷、房屋空置率高升、市场由以往的热热闹闹变得如今冷冷清清，被称之为“遭遇了房地产市场的寒冬”。

    开发商与消费者的这场博弈结果究竟是“双赢”还是“双败”？所谓“双赢”就是开发商摒弃高利润，把房价降至消费者能够接受的合理价位，开发商能够顺顺利利地把房子卖出去，“薄利多销”，把资金快快收回来，再去开发新的楼盘，赢得更丰厚的利润，而消费者看到价格可以接受，能够“买得起、住得上”自己梦寐以求的新房，尽快改善居住环境，提高自己的生活质量，“安居而乐业”，在工作中去创造更新更大的业绩。所谓“双败”则与之相反，即房市“有价无市”，冷清滞销，开发商虽抱着“不降价”的牌子，但有房却卖不出去，楼盘空着，资金压着，银行利息一天天长着，到头来倒霉、 亏损的困境还得开发商扛着，莫说再去开创新的楼盘，创造新的业绩，因固守高价而房子卖不出去所导致的亏损能否承受都是个问题，而消费者则因房价过高无力承受不肯掏钱买房，虽然手中有钱攥着积蓄却难圆“买房梦”，无法改善居住环境条件，其心中的滋味也不太好受啊！当然，在这场双方势力并不太对称的价格博弈中，可能损失最大的是开发商，因为“盖好的房子卖出去就意味着亏损”，而消费者僵持的结果大不了没有买到房子，但钱还攥在自己手里。在“时间就是金钱”的当今时代，开发商能拖得起吗？所以，能否让房地产市场真正热起来，关键在开发商对房市的判定是否正确，能否认识当前房市“解冻”的“万能钥匙”就是“降价”举动。

就房市价格问题，这些年来一直存在着两种截然不同的声音，一是“喊涨”的声音，认为房价上涨是因为成本高、土地费用高、税收高，等等，反正涨价的理由一大堆；二是“喊降”的声音，认为房价存在“泡沫”，价格虚高，高得太离谱，老百姓难以承受，期盼政府加强调控、监管，把房价降下来。可以说，现在“喊降”的声音已经成为房市竞争的“主调子”，也就是说房市降价乃大趋势，时代要求的“主旋律”。但也有的在“逆市场大潮而动”，不降反升。最近报载，某市举办一次房展，目的是为了推销房子，然而令消费者没有想到的是：参展的楼盘价格多数比一年前每平方米上涨了500元到800元，均价多在6000元左右，与人们对房价下调的心理预期唱了一出“对台戏”，与房市销量萎缩的现实闹了一个“大笑话”。如此房展的结局可想而知了——房子虽好却鲜有人问津，轰轰烈烈的房展，冷冷清清的收场，没有推销出几套房子。可见，在房价问题上逆市而动的结果就是失败。我是属于“喊降派”的坚定支持者。实事求是地讲，就目前房市价格而言，要打破购销双方僵持的尴尬局面，非走降价路线不可。笔者坚持主张开发商应把眼睛盯在那个“降”字上。因为，降价是消费者的期盼，舆论的呼吁，政府的希望，更是大势所趋、形势所迫，降价是开发商进行市场竞争的致胜武器，更是争取消费者购买、促使市场回暖、形成热销局面的最好举措，亦是房地产开发商在房市遭遇“寒冷”之际开展“自救”的实际行动。 现在应是到了开发商该降价的时候了。之所以主张开发商必须高举降价牌，积极参与降价战，简而言之的理由就在于：

    第一、经济调控政策“催降”——政府“救市” 不等于“救高房价”。对于房地产市场的健康发展问题，政府历来都将之列为“安居工程”十分重视，采取了一系列宏观经济政策调控措施，目的就是保持房市的活力和竞争力，为广大消费者提供条件更充裕、环境更优越、价格更合理的房源，保证消费者既能买得到，也能买得起，解决“住有所居”、“安居乐业”的问题。特别是针对因价格高、群众反映最强烈、社会各界最关注的我国房地产市场滞销、低迷、冷清的现状，为扩大内需、刺激消费、保持经济持续平稳较快增长，防止经济下滑，在一些地方政府率先采取“救市”的基础上，国家出台了一系列积极稳妥的金融货币、财政税收和投资政策，以扩大内需，刺激消费。譬如，10月22日，政府正式发布救市政策，从首付、免税、利率、契税等六个方面救市，被媒体称为“六剂救市猛药”。10月22日，央行决定，从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点。11月5日，国务院常务会议研究部署经济工作，提出扩大内需、促进经济增长的10项重大措施，把“加快建设保障性安居工程”，放在了10大经济措施的第一位。这一系列政策措施的实施，目的很明确，扩大需求，刺激消费，拉动房市活跃起来，促进经济快速增长。此举为房地产开发商创造了积极开展营销活动的宽松环境，是其降价、让利，把房子尽快推销出去的良机。尤其是随着“加快建设保障性安居工程”政策的贯彻落实，低价房源供应量的增多，必然促使房市价格走低。建设部称，三年时间将投入9000亿建设保障性住房（年均3000亿），解决低收入家庭住房困难问题。（《齐鲁晚报》2008年11月13日）。就此而言，扩大内需、刺激消费的诸多政策措施应是房地产开发商实施降价策略的“催化剂”。再则，政府“救市”救的是：让那些真正缺房的老百姓敢于买房也能够买得起房，而不是救现在的“高房价”。因为到目前为止，各种优惠政策措施严格限定在“首次购买”和“普通自住房”，其指向普通老百姓真实需求的意图很明确。前一轮调控政策中对“第二套住宅”的限制，也没有明确取消，对投资、投机性购买房的警惕仍没有放松。对此，希望开发商不要误读“新政”，把政府的救市政策误解为救自己卖不出去的“高房价”。如果开发商不把房价降下来，消费者仍然会持观望态度。一个月来，“救市政策”并没有显灵，楼市继续低迷，就给开发商敲响了警钟：房价不降，老百姓仍然不会买账！识时务者为俊杰。只有开发商正确理解政府的救市政策，将之作为房市降价的“催化剂”，实施降价策略，激活房市，才能实现政府扩大需求、促进经济增长的真实意图。

    第二、房市存在暴利“应降”——房市存在的“暴利时代”应该结束。多年以来，我国的房地产行业存在暴利是不争的事实，几乎每年暴利行业前10名的评选排名，房地产行业都“榜上有名”。一个搞了十几年房地产开发的业内人士曾经在新闻媒体上曝出房地产开发成本的“内幕”：一般来讲，楼盘开发的实际成本占到20%，利润占到80%，而这个80%的利润，开发商“送”给“关系人”和应缴纳的各种税费占去一半。仅此而言，开发商的利润也占到40%以上。拿房价相对于南方一些城市并不算太高的济南来说吧，30%的利润也还是很平常的，甚至100%的也曾出现过。在济南有家影响比较大的开发商投资一处房地产开发，号称投资60个亿，按照其建设面积，即使每平方米销售价4000元，笔者粗略计算，也能收回120个亿，仅此回报率就高达100%，更何况，目前的销售价已经每平方米高达5000—6000元？今年9月份，笔者到黑龙江北部、靠近中俄边界的鹤岗市探亲，发现当地的房价相对较低，即使是省一级的“样板住宅小区”，楼价每平方米也不过1400---1500元，市中心地带的楼价每平方米也就是2500元左右。这种价位，开发商肯定也有一定的利润可赚，否则，人家也不会白忙活，应该说这类房价是真实可靠的，是没有多少水分的。再看看一些较大的城市，其房价每平方米竟然高达万元以上，价格在五、六千元左右的城市竟被看作“房价不高”的地区。这要让开发商赚多少钱呐！难怪有的开发商乐滋滋地说“想不赚钱都不行！”我们说，任何一个产业的健康持续发展，其利润空间必须保持在合理的水平，房地产行业也不例外。目前房地产行业不景气，最根本的原因就在于房价太高，购买者想买买不起。如果说在这之前房价高，有政府税费多的因素——开发商也一直把房价高的原因推到政府身上，那么，现在“救市”政策使得税费降低了很多，开发商再将矛头抛向谁？只能从自己身上找找原因了吧！面对现实，开发商最理想的选择是主动除去房价中的虚高部分、挤掉泡沫，使之价格公平、合理。只有开发商顺应时代潮流，丢弃暴利幻想，把价格真正降下来，才能增强购房者的消费能力和消费信心，也才能使房市尽快恢复元气，真正红火起来。现在一些开发商虽然没有旗帜鲜明地打出降价的旗号，但由于购销不旺、双方僵持的形势所迫，也开始采取诸如打折、优惠、增送礼品等“实质性降价”的举措，效果良好。从一些实施让利销售、低价开盘销售而取得很好销售成绩的房产商来看，说明降价是目前刺激市场的最好方法。房市降价是开发商的明智之举。

    第三、供大于求的形势“逼降”——市场经济的规律不能违背。市场经济条件下，商品价格的高低是由市场经济规律、竞争规律和供求规律决定的：供求平衡，价格稳定；供不应求，价格高涨；供大于求，价格下跌。一句话，供求关系决定价格的涨落，房地产行业依然。如果说前些年一些地方特别是南方改革开放比较早的城市，由于房源供不应求，加之投机性地热炒，把房价抬了上去，以至高得惊人，导致“泡沫之争”的话，那么，现在市场上房源供应则是充足的，呈现供大于求的格局。特别是自去年下半年一些大城市的房价开始回落以来，房市“拐点论”的舆论甚盛，消费者期盼房价降下来的愿望更加强烈。由于开发商害怕降价战，不打降价战，结果导致楼盘滞销，市场毫无生气。尽管一些开发商采取了这样或那样的促销形式，但由于价格没有降多少，仍然未能激起消费者的购买热情，结果营销率急速下滑，不足上年同期的一半。有资料显示，截止8月底，全国商品房空置面积已经创纪录地达到了1.3亿平方米，按照现在全国约有3.5亿个家庭计算，平均每家能均摊0.37个平方米！将这组数据套入价格规律中，结论显而易见——供大于求。本来，在我国由于受土地资源的严格控制、城镇化进程的加快、城市人口的聚增等因素的影响，需求呈刚性上涨趋势，房源供给应处于紧张状态，但由于受价格高昂以及购买能力的制约，消费者想买买不起，这才形成了当今“有人没房住，有房没人住”的所谓“供大与求”的非正常局面。房地产市场的发展与繁荣，或者房地产市场销售量的大小，取决于消费者实际支付能力即购买能力如何。如果房价过高，消费者的支付能力达不到，不管人们有多少“刚性需求”或潜在住房需求有多大，那么，这种潜在的需求就不可能实现。市场供求规律告诉人们，房地产市场要形成有效供给和有效需求的态势，必须在房价与城市家庭年收入之间寻找一个正相关的比例关系，也就是说房价的制定应该适应消费者的购买能力，才能算是价格合理，才能提升消费者的消费信心。否则，房市只能是“有价无市”。国际经验说明，如果一个城市的居民家庭年收入数与房价的比例达到1：6以上，表明会有大半居民退出房地产市场；如果这个比例更高的话，那么房地产市场就只能是富翁们“炒作的游戏”。联合国人居组织总结世界上数十个国家的房价经验，提出城市居民合理住房指导线是：房价与家庭年收入之比应为3：1左右。就我国城市居民收入与当今的房价相比，已经大大超过了1：6的比例，有的甚至高达1：10以上。消费者要想买得起一套理想的房子，没有一二十年乃至一辈子的辛苦积蓄都不行，大大超出了实际承受能力。这也是造成如今房市“有房卖不出，无房买不起”的最重要原因。要意识到，在购买住房问题上，广大消费者已经形成抵制高房价的一股无形的巨大力量。因此，房市供大与求的格局，不能不“逼”着开发商把价格降下来，否则，就会受到市场经济供求规律的惩罚。固守高价，只能自食其果。

    第四、企业社会责任“该降”——企业效益与社会效益相统一的最佳选择。

住房是居民“一次性购买、长期性消费”的特殊商品，解决居民“安居乐业”问题是各级政府实施的一大“民心工程”，亦为房地产开发商提供了奉献社会的“英雄用武之地。”不可否认，房地产开发商作为经营者要生存、要发展，是要赚钱赢利的，但也必须把企业效益与社会效益有机结合起来，在注重企业效益的同时考虑到社会的效益，看到自己 应尽的社会责任。目前看来，要促使房市真正“热”起来，必须有三方力量的支撑：一是政府的力量，二是开发商的力量，三是消费者的力量。就政府一方来说，由于房地产业与50多个行业相关，在国民经济中的作用举足轻重，甚至可以说房市的荣衰起着“一市带百市”的作用。当许多大中城市住房销售量出现明显下滑现象时，政府已经采取了诸如减税、降息、放贷、降低住房贷款标准、提高住房公积金贷款额度等“救市”政策措施，该做的都做了。就消费者来讲，毋庸置疑，谁都希望能有一套理想的住房，但就是因为房价太高而使得自己难以投入房市，不能如愿以偿。潜在消费需求难以变为现实消费能力。高房价抑制了居民的消费需求。所以，在房市变得如此“寒冷”的今天，在政府已经采取了“救市”的环境条件下，关键就在于开发商能否把房价降至让居民能够买得起的合理价位。房地产开发商作为城市开发建设的受益者，有责任也有义务将更多的高质量的住房奉献给社会，也应面对现实，促使房价理性回归至社会能够承受的程度。现在政府“救市”政策的实施，也正好给了开发商一个趁势降低房价的台阶。如果继续高挺房价不跌，受害的不仅仅是消费者，而受害最大的恐怕是开发商自己，政府所作的种种“救市”政策也就难以发挥更大的作用了。在降价的过程中，增强的是开发商的实力、市场竞争力和更高的信誉，是房地产市场的快速回暖、趋旺、兴盛。因此，开发商应顺应时势，顺应民意，到了该高高举起降价大旗的时候了！

   实践将证明，房市降价于政府、于开发商、于消费者都是有利的事情。相信房市购销双方僵持的局面不会维持太久，在国家以及各级政府扩大内需、保经济增长的大环境下，只要开发商勇于打出降价的牌子，那么，房市的“春天”就一定会早一天到来！