陈真诚：房地产最臭的事
文/陈真诚
（内容导读：在当今这种房地产市场实际情势下，“2008年中国70个大中城市房屋销售价格比上年上涨6.5%”这个数据，确实令几乎整个房地产行业为之咋舌，令几乎整个房地产分析人士哑言…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据。）
2009年1月22日上午10点，国家统计局发布了2008年度国民经济运行情况。综观数据来看，不难发现的是，最雷人的数据莫过于房地产数据了。
房地产数据莫名其妙
国家统计局2009年1月22日发布的房地产数据显示，2008年中国70个大中城市房屋销售价格比上年上涨6.5%，12月同比下降0.4%，全年涨幅比上年回落1.1个百分点。
客观而言，2008年，全国各地的房地产形势普遍遭遇调整，房价普遍下降、消费者一片观望、成交清淡，开发商降价促销潮一浪接一浪。目前，房地产市场形势依然一片低迷，观望还在继续，房价预期下降趋势还在继续。正因为这样，中央政府连续出台了系列政策以刺激购买，“国十三条”等政策和住建部部长的会议发言等还明确建议、支持、要求房地产开发企业积极应对市场形势，及时合理降价以促进销售。
在当今这种房地产市场实际情势下，本文作者陈真诚分析认为，“2008年中国70个大中城市房屋销售价格比上年上涨6.5%”这个数据，确实令几乎整个房地产行业为之咋舌，令几乎整个房地产分析人士哑言。不能不让人纳闷的是，这个数据是如何得出来的？这个数据编造者，难道就真的不知道市场到底发生了什么事而闭门造车、不顾公众反响？出台“2008年中国70个大中城市房屋销售价格比上年上涨6.5%”这个数据，其动机到底是什么？未免太戏谑房地产市场现实了，太游戏公众感觉了！如果真的是2008年房价比2007年房价还上涨了6.5%，那中央政府有必要出台系列政策吗？一些地方政府有必要如此救市托市吗？
“2008年中国70个大中城市房屋销售价格比上年上涨6.5%”这个数据出台，或可以说是一年来房地产最臭的一件事了！
还可以说，哪家房地产开发企业，如果真的依据这个数据去进行投资决策，去进行市场决策，想不失败也很难！
GDP数据让人感觉冷暖交加
除房地产数据确实很雷人之外，国家统计局发布的GDP数据，让人感觉比此前不少舆论所预期的要理想，但也不容过于乐观。数据显示，2008年四季度的国民生产总值（GDP）增速为6.8％，高于市场预期的6.5％左右的水平。2008年全年国内生产总值300670亿元，比上年增长9.0％。这些宏观数据意味着，2008年的宏观经济运行情况，并没有一些意想的那么糟糕。但第四季度的GDP数据，尤其三、四季度里的实际经济情况，让人感觉不怎么乐观。也就是说，虽然2008年的宏观经济数据表面上让人可以感觉到一点温暖，但也可能存在的一种情况是，2008年四季度，或只是经济调整才开始，一些问题还不能显现出来。或可预期的是，2009年宏观经济情况，或将不会太乐观。中国经济，还将面临严峻的困难和挑战局面。至少在2009年上半年，经济增速仍会快速下滑，短时间内难有大的反转。
投资、金融数据降低短期内继续降息的可能性
国家统计局2009年1月22日发布的投资、金融数据显示，2008年，全年全社会固定资产投资172291亿元，比上年增长25.5%，增速比上年加快0.7个百分点。2008年12月末，广义货币(M2)余额47.5万亿元，比上年末增长17.8%，加快1.1个百分点；狭义货币(M1)余额16.6万亿元，增长9.1%，回落12.0个百分点。金融机构人民币各项贷款余额303468亿元，比年初增加49114亿元，比上年多增12792亿元；各项存款余额466203亿元，比年初增加76863亿元，比上年多增22985亿元。2008全年货币净投放3844亿元，比2007年多投放541亿元。另有数据显示，2008年，在经过了半年多的严控信贷投放之后，为配合“充分发挥好银行信贷资金在扩大内需、支持经济发展的作用”的政策需要，11、12月份的新增信贷速度已经非常快。在2009年1月前不足20天的工作日里，当月新增信贷规模有可能超过去2008年12月份的7718亿元。
这些数据说明，中国的投资依然保持较快增长，货币投放量、信贷规模已经达到了相当的规模，当对中国经济形成强大的投资拉动力和信贷促进力。因此，从货币政策来看，央行短期内继续降息或下调存款准备金率的可能性降低。或可以说，在春节前后，或直至2009年“两会”，央行继续降息的可能性不大。
只是，我们依然需要看到的是，在当前，国际金融危机及其衍生的世界经济危机仍在继续，其对经济的影响力仍在蔓延乃至加深，对中国经济的冲击乃至破坏仍在继续。因此，仍需对经济下滑予以高度警惕。
CIP继续下降有利于刺激消费
众所周知的是，投资、消费和出口，是拉动我国经济增长的“三驾马车”。根据国家统计局公布的数据和中央政府为保增长而采取的一系列措施来看，为刺激经济增长，为应对经济危机，在投资、信贷增长方面，问题不会太大。要重点关注与解决的问题是，如何进一步刺激出口和刺激消费、拉动内需了。而出口经济，不但与国内经济形势、国内政策相关，更与国际经济形势、人民币汇率等因素相关，甚至还受制于国际经济局势，受制于出口目的地经济、政治等方面，因此，自然难以在短时间内有大的好转。因此，刺激经济增长的一个重要内容则是如何有效地刺激消费、拉动内需了。而客观说来，刺激消费，拉动内需，不但与政策相关，更与现实的商品物价高低、消费者的消费能力、对未来经济预期下的消费心态和消费信心等相关。这就是说，刺激消费、拉动内需，与CPI也就是商品物价高低有关。
国家统计局2009年1月22日发布的CPI数据显示， 2008年全年CPI上涨5.9%，12月CPI增1.2%，2008年全年PPI涨6.9%，12月同比下降1.1％。本文作者陈真诚分析认为，CPI这个数据，倒是或不应该按照常规思路去理解、分析。
透过国家统计局2009年1月22日发布CPI数据可发现，目前CPI依然处在惯性下降通道中，甚至在2009年一季度有可能出现增速为负的情况。CPI数据，或能说明两个问题，或是一个好事情。
一要理性看待是，2009年1月22日发布的CPI数据，说明物价上涨的势头降低了，说明物价没以前那么疯涨了，但不能说明目前的物价就没问题了。而且，2008年全年的CPI上涨5.9%，这个数据并不低。尤其要看到的是，其所对应的2007年的CPI这个同比基础数据，属于高位。如果2007年的基础CPI数据为不高于央行原先设定的3这个底线数据的话，或直接以3以下CPI为同比基础的话，那2008年的CPI将会很高。因此来看，2009年1月22日发布的CPI数据走低，并不等于说物价下降了很多，而是事实性依然高价位水平。
客观而言，高物价，实际上是阻碍消费、增加企业成本、影响消费者实际收入水平的一个重要因素。要拉动消费，以刺激经济增长，仍有继续降物价的必要，否则或难收太大的成效。
二要客观认识到的是，2008年12月的CPI走低，对拉动内需来说，是一个很有积极意义的信号，有利于改善老百姓的未来经济预期，有利于提升消费者的消费信心，从而有利于刺激消费，有利于拉动内需。
事实上，2009年12月份宏观经济情况较11月份要好转，宏观经济形势好于许多人的预期，其中的一个重要影响因素就是商品价格的实质性下降等。譬如全国各地房地产价格已经实质性地下降，部分开发商降价促销售，以及一些生活消费类商品价格下降，或卖方采取折扣等优惠形势展开促销，等等这些因素，为客观上来说在一定程度上拉动了部分消费。如实来看，2009年12月份的经济增长中，当主要是包括房地产价格和一些生活消费类商品价格下降所刺激购买、消费所贡献出来的。
事实上，就全国性而言，一方面，房价已经实质性出现了一定程度的下降，越来越多的开发商在做降价促销，政府出台的系列政策，等等因素事实上在一定程度上刺激了消费者的购买，在一定程度上促进了房地产销售。另一方面，一些消费品生产企业也在通过促销以消化库存，各地到处可见一些厂家（或还联合卖场商家）一直在做直接降价或利用节日、洗货等名义在做价格折扣、赠送等促销，事实上在一定程度上刺激了部分消费。这些因直接降价或折扣促销等而扩大了的消费，实际上在为经济增长做贡献。
当可相对乐观的预期是，在如今事实上面临的生产过剩、有效需求短缺而全球面临经济危机的大背景下，随着已经公布的CPI数据已经走低，未来CPI预期还将继续走低。因此，本文作者陈真诚分析认为，零售物价走势预期也将进一步走低，这或不是件坏事，而或是件好事，或有利于降低消费者的心理恐慌情绪，有利于促进消费。
事实上，在2006、2007、2008等近几年物价快速上涨、零售物价高位的情况下，目前及未来CPI走低，并不能说明物价已经很低而需要阻止物价下降。
举一个简单的例子来说，譬如买一样东西，在物价大涨以前的零售价格是800元人民币，经过近几年尤其2006、2007年物价快速大幅度上涨后，零售价格变成了2000元，到了2008年，零售价格上涨幅度下降，也就是说没涨2007年那么多了，假设只涨了50元，该商品现在的零售价格是2050元人民币。这就是说，现在该商品的零售价格没有象2007年那样快速大幅度上涨了，但并不是说该商品的目前零售价格就很低了，更不能说比物价大涨前的价格等低，而变成了负增长。即便将来CPI为负数，但商品零售物价依然很高，仍有理性回调下降的必要。
因此，应该说，目前及未来一段时间的CPI走低，未必就等于紧缩而影响经济增长，相反，物价理性回调，在一定范围内走低，将提高老百姓的实际财富价值，提高老百姓收入的实际含金量，降低老百姓应对经济危机的恐慌心理，提高消费能力和消费医院，从而可能刺激消费，进而有利于通过拉动内需而刺激经济增长。这或是需要澄清的一个舆论。
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