在全国房价普遍下降，以万科为首的房地产开发商刚刚发起降价运动，珠三角房价在一批大型房地产开发商的硬挺拒降的策略下刚刚出现下跌迹象，在有价无市的疲软市场“久盘必跌”的规律下下跌的缺口仅仅松动一点点以及股市跌幅高达67%的前景下，《广州日报》2008年9月16日A6要闻版却以近半版的篇幅刊出“广佛楼价不可能再大幅下跌”的长篇记者报道，并一一列举了珠三角主要城市广州、深圳、东莞、佛山四个城市的“救市方案”，并将广州知名房地产专家韩世同的观念“广州房价均价很难调整到5500~7000元/平方米水平”加以改造，以小标题的方式表示为“广州：均价很难低过7000元/m2”。
或许这篇报道的动机是极其好的。因为为了珠三角城市经济的稳定和繁荣，政府不希望房价大跌，并希望媒体多些支持。从该报道的引言也可以看出这种动机的良苦用心。引言中写道：“记者走访广深莞佛楼市的过程中，业内专家认为，广佛两地楼价进一步大幅下跌的可能性不大。而被专家称作‘比开发商更着急’的地方政府，有的已展开调研，有的已开始‘迂回救市’。昨日公布的存款准备金下调更是被看作楼市利好。”这段话一语破的：地方政府最不愿意看到房价下跌。
然而，这种基于地方政府单方面利益考虑的舆论和信息，是一种不顾客观事实和脱离周期波动基本规律的“反危机”思维方式和政策取向的非理性选择，是极其危险和阻碍市场正常运行的决策导向。因为，笔者坚信：珠三角房价一定会大幅下跌。房价下跌的高潮也一定会到来，正如2007年房价大涨的高潮来临一样。
实际上，除了地方政府、房地产商、炒房人三大利益团体主观情感上不希望房价大跌外，谁也无法阻碍房价大跌的来临。“楼市”和“股市”从来就是患难兄弟，荣辱共进退。这两大“泡沫双雄”在经济过热时往往会同台演绎各种泡沫神话。东南亚金融危机就是房价大跌引发的金融危机，这次美国的次贷危机无疑楼市更是“肇事者”，导致日本迄今仍然处于长达15年衰退低潮期的经济危机更是房地产业泡沫的“杰作”。显然，在经济大波动时期，期望股市大跌而楼市不大跌，无疑是“痴人说梦”，只会人为地加剧政策和信息的混乱。
首先，楼市大跌对股市大跌有一种“滞后性”跟随效应。中国股市自1990年12月19日，上证指数以96.05点开盘，100点、500点、1000点、2000点、3000点，直至去年的6000点纷纷被踩在了脚下。其中，2000点被突破无疑被视为A股市场发展的一座里程碑。
2000年11月8日，上证指数首次突破2000点，见证了一轮牛市行情的辉煌，也预示着当时的网络股泡沫的破灭。在4年多的大熊市中，2000点被轻易击穿，最终"千点论"变成了现实。因为股改，再加上其他诸多因素的影响，另一轮大牛市行情随之而来，上证指数在2006年11月20日再次突破2000点，并在去年演绎了疯狂，股指最高上摸6124点才停歇。自2007年10月后，股市进入“最后的疯狂”的“牛熊搏斗”期，在美国次贷危机、国内通胀压力、上市公司业绩增速放缓以及大小非因素的影响下，股指随波逐流，低点不断下移，终于在9月16日上午9点48分，2000点再次被击穿。从6124点到2000点被击穿，股指跌幅高达68%，并且还是在不到一年的时间里完成的。相比于攀上6124点，其时间要少得多，过程也要惨烈得多。并且，市场的剧烈波动，是超过十数万亿的市值缩水换来的，这个代价无疑非常巨大。
回顾往事，股市里的每次低潮与楼市是否相依相伴？既然股市已经用无情的事实对那些泡沫制造者和参与者作出了回答，为何不“顺势而为”以“过冬”的心态来对待即将来临的更严重的楼市下跌？其实，楼市低迷和房价下跌并不可怕，可怕的是，类似的一幕被反复重演；更可怕的是，房价的高企被某些地方政府官员和利益集团作为获得暴利的“摇钱树”而牢牢地抱住不离不弃。错误的心态和理念，将会使楼市继续找不到正确的道路，反而更深地误入歧途。
其次，从房地产开发成本和供给因素看，下跌空间很大。笔者在《论房地产业暴利的计算标准及其下跌空间》一文中分析过房价下跌的空间，在考虑了工业化水平、收入水平、人口等因素的情况下，明确表示“象广州、深圳等都市型城市主城区的房价在5000元左右相对合理，而一般中等城市的房价在3000元左右才算合理，对于小城市和镇区的房价在1000元左右才相对合理。”而实际上，根据广州市国土房管局数据，2008年7月份广州十区9122元/平方米的一手住宅成交均价比去年10月11574元/平方米这一最高值下降了21%。显然，这距离市场的正常价格还有30%的下跌空间。
最后，从市场需求看，住房市场需求难以为继。在正常情况下，为居住而购买住房的消费者的需求才是主导房地产的基本因素。代理销售该盘的中原地产做了一个市场调查，发现大多数东莞人能接受该盘的价位为2000元/平方米，最多也不超过2500元/平方米。广州市统计局也曾对5000名18岁—60岁的常住市民进行问卷调查显示，超过52.8％的人认为目前房价过高，超过9成家庭打算购买的是每平方米售价不超过5000元的中、低档房屋。广州市国土房管局发布的数据显示，广州多数市民倾向于接受售价20万—50万元的房子。按照国际流行规律，房价应当相当于夫妻双方6—8年的工资收入，2007年广州市职工平均工资为2.8万元，6—8年总收入正处于30万—50万元之间。
显然，无论从市场供给和成本角度，还是从市场需求和价格承受能力角度，谁说珠三角房价不可能大跌？如果谁站出来，我敢与他设局一赌，大家不妨娱乐娱乐。
实际上，导致珠三角房价下降的因素很多，包括“后奥运时代”与经济长周期拐点的来临、通货膨胀下的货币紧缩、国际经济震荡下外部游资活动的冷缓等外部因素，包括人口总量、经济成长水平、工业化水平等变动不大的内部“常数”，更包括收入预期、房地产市场波动、政府决策导向等内在“变数”。但真正影响房价大幅波动的因素主要有三个：
一是地方政府因素。十多年来，中国房地产市场的畸形发展的主导力量就是政府。由于房价和土地出让金“捆绑”在一起，而土地出让金又是地方政府利益所在。于是房价和政府利益的“暧昧”关系成了公开的秘密。有资料佐证，导致房价上涨的还有租、税、费三个因素。租、税、费三个经济范畴，在理论上的区别十分明显。但在实践中，租、税、费体系混乱，以税代租、以费代税、以税代费、以费挤税的现象非常普遍。《人民日报》在一篇报道中指出，目前，我国房地产开发业法定的有13种税，约占建设成本的9%；而各地的“费”大多有数十种之多，有的地方甚至超过百种，约占建设成本的41%。这样，地方政府在有意无意之间，将房地产市场当成了一个巨大的“赌场”，自己成了最大“庄家”，无论是买方还是卖方都得向这个大庄家交“场子费”，于是，靠“土地出让金”过贯了“大手大脚”日子的地方政府自然不希望这个场子冷落下来，内心里总是希望它旺起来。无形中，地方政府成了阻碍房价的中坚力量。但这种力量并不是万能的，就如同不同阻止“雪灾”、“地震”的发生一样，不顾规律地逆势而行，只会遭到更大的惩罚。可以说，依中国内地目前的国情而言，彻底斩断地方政府利益与“土地出让金”的关系，是房地产市场回归正常的基本因素。从本质上看，房价泡沫中最大的部分就是政府的土地出让金部分，不在一定程度上挤掉这一部分泡末，房价就一定存在大跌的空间和可能。
二是投机炒作因素。温州炒房团是全国楼市泡沫制造的“始作俑者”，而深圳炒房团的形成则是珠三角房价暴涨的主要动力。例如，珠三角的代表性城市东莞，从2002年每平方米不到2000元的价格，到2008年上半年接近8000元，不到五年时间，东莞房价整整升高了6000元，升幅比例在珠三角城市占据榜首。房价的不断攀高，一方面全面彰显了东莞房地产的不断发展，另一方面，也让生活在这个城市的市民只能“望楼兴叹”。导致东莞房价暴涨的主要因素之一就是深圳炒房团。据东莞一家地产代理研究机构统计，2007年1月，深圳人在东莞的置业成交率所占比例，南城3%、东城5%、靠近城区的寮步镇达到1%。而靠近深圳的常平深圳客户的成交率最高为15%，5个月之后，再次统计深圳在东莞南城区的置业成交率已达到15%，增长率达到了5倍；东城区也发生了同样的变化，2007年6月深圳在东莞市东城区的置业成交率达到20%。
笔者在《政府害怕房价下跌的深层根源》中已经说过，炒房一族是房价快速上涨和波动的三大主要诱因之一。由于目前房地产对销售市场的监管有很多漏洞，变相地给游资的转线提供了机会，东莞的房价波动证明了这点。炒房团和庄家坐庄的原理是一样的：通过炒作一些房地产热点城市的标志性产品，以及在房源供给上和开发商达成某种默契，从而影响消费者的价格预期，刺激场外资金跟进，从而迅速拉动房价上涨。有观点认为，如果一个城市没有炒房的人是不健康的，但是一个城市都在炒房就更不健康。因为没有炒房者说明房地产业本身不存在利润的空间，而其数量过多则会给买房自住的购房者增加一笔沉重的负担。此外，在珠三角的炒楼大军中，还有一股重要力量，就是香港投机客。我曾在一篇博文中介绍过我所知道和了解的香港人在珠三角买房的情形。可以肯定的一点，随着整个经济形势的变化，无论是深圳炒楼团，还是香港投机者，他们中相当一部分已经陷入水深火热之中，有的已经“弹尽粮绝”，自顾不暇，已无“炒作”之力了。因此，既然房价无人炒，那就只能理性回归，自然就会下降。
三是经济成长因素。改革开放三十年，广东成了“全球工厂”，近4000万外来工造就了珠三角巨大的住房需求。珠三角原住居主中相当多就是靠盖楼出租而发财致富的。在炒楼群体中，有相当一部分的心理安慰和“如意算盘”就是希望通过出租来付银行利息，而白赚一套房。但现在看来，这种“黄金时代”已经成为过去。随着广东经济推进“双转移”（产业转移和劳动力转移），已经出现外来工回流高潮，其直接结果就是东莞出现整片整片的楼房人去楼空，有的鞋厂原来员工近10万人，现在关闭或外迁，原来的住房需求一下子“消失”，留下空荡荡的房屋。广州棠下村是全国近百万南下打工人曾经歇息和停留过的地方，一直住房供不应求，二手房和房屋租赁市场兴旺发达，然而，现在到处都是招租广告却少人问津。笔者估计，2008年春节将是广东30年民工潮的一个转折点，成千上万的外来工将从此告别广东的打工生活，回归家乡创业或异地谋生。在外来工对住房购买和租赁需求巨幅下降的同时，而常住居民近五年内的快速置业，也使换房需求和置业需求暂告一段落。
总之，综合政府自身因素、投机炒作因素和购买需求三重因素考虑，都已经无力挽回即将大跌的房价走势。有名的“爬坡理论”告诉我们，一块巨石需求很多力量很多因素共同作用才能慢慢地把它推上山顶，但从山顶往下滚落时，并不需要多少外在的力量。在笔者看来，目前的房价就如同滑到山顶边缘的巨石，在地方政府、房地产开发商、炒房者的共同拉动者还没有真正“滚落”，但一旦这种拉力“精疲力竭”或者某一方突然松手（如房地产商为了生存大幅主动降价），那么“杀跌”的力量汹涌而出，房价就如同石头从山顶滚落那样，一路狂泄。想像当今的股市下跌情形，难言房价下跌的景象。
（声明：本文为作者原创，如果数据或观念错误，欢迎批评指正和交流。如引用或转载，请尊重知识产权，注明出处。）
相关文章：
王先庆，“探秘：细数房地产商十宗罪”，http://kesum.blog.163.com/blog/static/96288082006923114953201/edit/.html）
广州房地产：为何坚决不降价？http://kesum.blog.163.com/blog/static/962880820069502129351/edit/
政府害怕房价下跌的深层根源：http://kesum.blog.163.com/blog/static/96288082008765229488/
论房地产业暴利的计算标准及其下跌空间http://kesum.blog.163.com/blog/static/9628808200871204339554/
房价上涨的“另类”思考：http://blog.kesum.cn/user1/19/archives/2007/708.html