前不久（注）两件发生在身边的事让我认为不能不为之感慨。一件是武汉的一对老年夫妇，用多年的积蓄为其硕士毕业的儿子购买的住房付了首期。想到儿子终于有了结婚新房，在手续办完之后的当晚，那年近60且历来睡不安稳的母亲终于睡了一个好觉。
另一件是上海有两位退休工人，想方设法通过拍卖途径购买到了略微低价一点的一套住房（自然是贵的买不起），用途同样是将其作为儿子结婚的新居。
对以上两件发生在中国的任何地方都属于平凡地不能再平凡，常见地不能再常见的事，或许已经没有多少人会为这样的父母之心而感慨了。为儿子购买住房或是支付首期，不知不觉中已经成了大多数做父母的责任。甚至有位母亲因无经济能力为其儿子购买住房都羞愧到去自寻短见。从这一报道竟然并未引起社会有大的反响，就可知笔者的说法言之不虚了。
然而，我还是为上述两件事感慨了！但是我感慨的并不仅仅是父母为了儿女，甘抛一生积蓄的慷慨无私；感慨的也不仅仅是这样的事件会为年轻的啃老族们的进一步啃老奠定理论基础；感慨的更不仅仅是中国的传统文化为何总是这样裹足不前，不能与时俱进。我最大的感慨倒在于：1）当父母用毕生积蓄为儿女购买住房大笔赞助成为国民生活中的普遍现象时，如果遇到房价有所下跌，那些一心为儿女的老人们会不会受不了资产值的遭贬而背上沉重的心理包袱呢？2）当父母用毕生积蓄为儿女购买住房大笔赞助成为国民生活中的普遍现象时，我们的住房消费对经济的支撑还能够走多远？或者说老百姓还有多少钱可以花在今后的买房上呢？
对于前一个感慨，我只有祈祷上苍，让中国的房价在10年内不要下跌，或至少不要大幅下跌，否则对于那些为儿女奉献一生的老人来说未免过于残酷。然而对于后一个感慨，我却实在无法乐观，即使用足我所有的乐观态度来分析。
许多人对中国房价近几年的急速上升感到不解。从买房自住的角度分析，无论是按照西方最基本的购买力理论计算，或是按照国人的平均收入来估计，早就可以得出中国的房价已远超出了国人财力负担水平的结论。而从买房投资的角度去盘算，房租的收入，即使不考虑今后会出台的物业税，租金的回报也并不理想（当然不包括升值预期）。但为什么中国的房价就是在超出购买力水平的基础上，在租赁投资回报率并非吸引的基础上能够节节上升，甚至中央实行的调控政策也一时耐它不得，难以立即见到成效呢？现在来看各中原因其实很简单，那就是中国庞大的住房需求。
提升对住房需求的缘由或许可以从下述几大方面去找：
1）国人对改善居住环境的要求；
2）中国的庞大人口基数；
3）国人对住房一步到位的文化理念；
4）国人较之异邦人士具有的特强烈的自有住房情结：
5）国人较之异邦人士具有的特强烈的相互比照心理；
6）极其宽松的金融政策的刺激；
7）国内数代人长期积累的社会购买力集中向房地产业的释放；
8）地方政府、发展商、地产中介联合一体的推波助澜；
9）投机客的蜂拥而入；
10） 人口的流动造成了住房的额外需求。
上述各个刺激需求的因素，都是或互为因果，或互为依存，或相互促进。以中国之大，情况之复杂，要想对上述因素排出一个主次表来，恐怕是很难的。要针对性地采取降低社会对房子需求的措施也就不易了。这也难怪中央的调控政策至今仍收效缓慢。
大多数人或许都会认同供求关系决定住房价格的说法。从表面上看，这样说似乎绝对正确。但是，从更深的逻辑层次角度看，应该在句中间加上“在短期内”这一限定词才不算谬误。因为，在市场经济环境下，只有存在足够的购买力时才能够让潜在的需求变成现实的需求，而在一个时期内，社会的总体购买力都是有限的。因此即使是庞大的资本集团，甚至是政府，都不可能操控得了房价的长期走势。真正能够决定房价长期水平的应是能够投向房地产的社会购买力水平。
被认为是引起全球股市2月底大跌诱因的美国次级按揭贷款的问题，或许已经为美国房价这几年的连续上升趋势画上了句号。事实上美国次级按揭贷款的问题，就是那些购买了超过自己支付能力的住房的人士陷入了债务危机所造成的问题。因为前几年美国房价的不断上涨，使得自己不出分文，完全靠银行贷款买房的人，也可以通过再按揭等手段，保证定期还款，银行在帐面上也不出现坏帐（注意这仅是帐面上的）。当房价终于因为社会购买力尽情释放后开始下行，那些支付能力不足的购房者们就不得不被迫面对所购买的住房被银行强行收走拍卖的结局。而银行对所回收房产的拍卖，因增加了房地产市场的供应量，又会对房价的下行起促进作用。目前尚未见到有多少资金陷入了美国次级按揭贷款的交易中的详细报道，因此，现在要预言美国次级按揭贷款问题有多严重，或许为时过早。但银行出现大量坏帐，常常是经济要走下坡的前兆。既然次级按揭贷款已经暴露出来成为了问题，估计涉及的面不会小了，一场世界性的金融危机是否已经潜伏其中也未可知。毕竟美国经济对世界经济的影响确实太大了，尤其在金融方面。
不久前国内有一位重量级人物，分析了中国现在父母甚至加上爷爷奶奶用自己的积蓄为儿孙供楼的现象，认为这一现象短期内将继续对房价有支持作用。我佩服这位专家能够发现这一影响巨大的，可以支撑现行房价的因素。确实，如果我们将购买力从仅计入一对年轻夫妇的收入水平，扩大到包含该夫妇的父母收入积蓄甚至他们爷爷奶奶的收入积蓄，社会对住房方面的购买力显然就大幅提高了。中国住房改革还是近几年的事，以往多年累积的社会购买力在近几年较多地投向了住房，支持了一个较长时期的房价上升也就合情合理了。但由父母和爷爷奶奶提供的这部分购买力的再生能力实在有限，在它们被逐渐消耗的同时，社会对房地产业的总体购买力也将随之逐渐下降。说5年内这部分购买力会接近消耗完或许短了一些，但是说在10年内，这部分社会购买力将基本消耗完，则是有可能的。现年45岁或更年轻一些的父母，是否还会像现在60岁左右的一代人那样普遍地为儿女买房而倾其所有呢？从他们接受的教育和所处的市场经济发展的趋势看，至少在总体数量上会大打折扣的。
在我们看到了一个我国特有的经济现象时，问题也就同时呈现在了我们的面前，那就是中国老百姓的钱究竟还能买几年房？根据目前的房价和社会平均收入的数据，我们已经不得不承认年轻一代的收入，总体上已无法在短期内达到购买现有住房的能力，也就是说现在买房的年轻人，有不小的部分是在以超过自身收入的能力进行着住房消费。那么当有越来越多的父辈甚至爷爷辈，在以毕生积蓄为儿孙买房后，我们是否要担心社会在对住房的购买力正在不断缩小呢？我们是否要担心这一购买力的不断缩小会否引起国内房价的大幅走低呢？我们是否要担心，尽管年轻的下一代获得了家庭的支持支付了住房的首期，但几年后会不会有一部分人因还贷能力不足，导致在我国也出现类似于美国次级按揭贷款的问题呢？更进一步，我们是否要担心，在今后的10至20年的还贷周期内，因现在的在住房上面的消费过于超过自身的消费能力，导致给我们经济的其他方面带来难以预料的不利影响呢？
最近有机构针对美国的次级按揭贷款进行了一次调查，其中涉及的一个问题是：面对美国次级抵押贷款市场坏账充斥，谁最应该为此遭受指责？对此，不足三成的美国民众认为借款人应受指责，超过四成民众认为发贷机构更应为此负责，另有两成受访者认为次级债危机应归咎于政府监管机构。
看到有超过六成的受访者将责任归咎于发贷机构和政府的监管机构，我感到大部分的美国人在这问题上还是保持着清醒。事实上，要使房地产业发展得稳健，不大起大落，控制信贷才是最重要的。老百姓的消费倾向无法避免地会存在过于乐观（或过于悲观）的情况，在经济繁荣时，允许甚至鼓励超过支付能力去消费的任何措施，实际上就是在种植产生危机的种子。
通过贡献大量积蓄的方式，让儿女们住进超出其支付能力的宽大住房，或许属于我国国情中感人的一面。那些充满爱心的父母们的行为是否是明智之举，历史将会给予肯定或否定。只是由这一国情带来的社会经济效应和将会造成的一系列后果，却是我们不能不重视并加以认真思考的，这就是笔者感慨后的所思所得。
注：在去年4月，笔者曾因感慨两个发生在身边的实例，而分析了中国老百姓的住房购买力能够支持中国的房价继续前行多远。时至今日，随着北京奥运会闭幕，关于中国房价的奥运题材已然全部出尽，笔者感到，今后数年，中国的房价到底是升是跌，依然为众多的人士关注。故将当时放在华尔街博客中的分析放入本博客，以供有心人士参阅。