继民间集资建房之后，上海又有人发起了“定制购房”运动，声称这种“定制＋团购”模式下房价将至少比市场价低２０％。发起人更打出“民间保障房”的旗号，希望借此解决“夹心层”的住房难题。但记者调查发现，这种模式在土地、融资、开发、销售各环节都存在诸多不确定因素，能否落地尚难预料。
定制购房：看起来很美
７月底，上海房地产圈内人士钱生辉向上海市房地局递交了《关于定制购房、激活闲置土地请求政府有关部门给予支持和帮助》的报告，提出“定制＋团购”设想，通过“以销定产”解除开发商后顾之忧，降低财务成本和风险，价格至少比市场低２０％。
钱生辉说，定制购房是民间自我解决高房价问题的一种模式，由发起人征集意向，大家对某一区域的房屋价位、面积等达成共同意向之后，再找到这一区域拥有土地的开发商，进行定向性建房。
他表示，自己扮演的是一个“服务商”的角色，接受会员定制需求，然后寻找相关房产公司进行洽谈，房产公司根据大家的需求“量身定制”楼盘。普通会员只要签约表示购买定制房意向就可参与，且在购房前不需要支付任何费用，而对贵宾会员则收取数千元的咨询费，拥有优先获取楼层、位置等选择权。
据钱生辉透露，他目前已与上海银马房地产发展有限公司达成意向，项目地址位于上海浦东三林地区，占地约１００亩，将分两期开发，房型为控制在１３０平方米以下的叠加别墅，目前已有３００个会员报名预订。
“开发商一旦获取大量‘订单’，就可以缩短销售时间及相应的运营成本，原来５年只能做一个项目，现在可以做２－３个，这样就给房价下降留下了空间。”钱生辉说，“我们定制房的预报价格在每平方米８０００元左右。”
目前，浦东三林地区的普通住宅价格在每平方米１．５万元左右，最新开盘的万科金色雅筑平均单价已达１．８万元。
据介绍，钱生辉从１９９５年创办上海生辉广告公司进入房产策划、中介领域。
“定制购房”不确定因素多
然而记者采访发现，这种号称为“业态创新”的定制购房模式，存在诸多不确定因素，对土地、融资、开发、销售各环节都语焉不详，开发商和买房人都存在风险。
疑问之一：“定制购房”要收取“定金”吗？
据钱生辉介绍，除了贵宾会员收取的咨询费外，所有会员在签购房合同前均无需支付费用，但可以在政策法规允许的范围内预先签订意向合同，锁定相关权益。“
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成则表示，既然是“定制”，那么开发商为了规避风险会要求收取一定的定金，但按当前的法律法规，房屋在结构封顶、取得预售许可证之前，是不能预售的。开发商要想在合法签订正式房屋预售合同之前收取定金，只能与买方签订认购书（意向书），在认购书中确定定金条款。尽管认购书不具备房屋预售契约的法律效力，但它是一份广义的合同，若买方因未来房价下跌反悔，开发商有权没收购房者的定金；若开发商因未来房价上涨违约，不与购房者签订正式的预售合同，则买方有权要求其双倍返还定金。
尽管钱生辉小心翼翼地试图划清与集资建房的界限，声称无需提前付款，但他又在多个场合或明或暗地表示，希望取得政府支持，房产商预收一定的款项，以“减少开发资金成本”。但定金最多不得超过房价总额的２０％，与预付款不受数额限制完全不同。而这与此前昙花一现的集资建房并无太大差别。
疑问之二：依靠民间力量能解决“夹心层”住房难？
按照钱生辉的设想，在宏观调控的背景下，“定制购房”将盘活沉淀在开发商手中的闲置土地，增加市场供给，在经济适用房、廉租房等保障性住房之外，提供部分中低价商品房，从而解决“夹心层”住房难，可以称之为“民间保障房”。
业内人士认为，“定制购房”设想有别于集资建房，又不是投资商单纯参建，其角色定位相当模糊，中间又夹着一个不具备开发资质和资金实力的服务商，利益关系复杂，可操作难度相当大。即使能进入实际运作，效果也难以预料。
宽容创新 坚守底线
如果说各界对“定制购房”设想尚取宽容态度，对“民间保障房”的提法却多持警惕和质疑观点。“保障性住房一定只能依靠政府，因为它一定是非营利的，否则就不叫保障房。”尹伯成说。
在钱生辉看来，“定制购房”通过快速滚动开发，维持不高但稳定的利润回报，实现“放水养鱼”可持续发展。如此，他不仅能为购房者提供低价、超值的楼盘，还能让开发商赚取一定利润。
尹伯成则质疑，钱生辉宣传的每平方米８０００元的预订价格，相当于目前同等地段房价的一半，恐怕很难实现。叠加别墅的预想房型，似乎又与“保障房”的初衷背道而驰。
一位不愿透露姓名的业内人士表示，要警惕有人借“民间保障房”的名义伸手要政策，以求在预收定金、土地竞拍等方面寻求突破。他说，对于谋求解决住房难题的各种创新，我们当然要抱着宽容和鼓励的心态，但相关法律底线一定要坚守
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