罗乾波|乾波慧达营销机构出品

一、前   言

别墅作为房地产金字塔的顶端，一直是人们津津乐道的话题，拥有一座别墅也是很多人的梦想。近年来，随着国家对房地产市场宏观调控力度的加大，别墅产品成为调控的重点，停止别墅用地、90/70政策、房贷新政……一项项政策使别墅正越来越频繁的走进人们的视野，也牵动着人们敏感的神经。

二、宏观政策对别墅市场的影响

房地产行业关乎国计民生,与教育、医疗一起，成为民众最关心的三大社会话题。住房制度改革以来，在住房需求日益增加和楼市的一片“涨声”之中，政府已多次出台政策，意在将房地产行业引导进入良性、合理的发展轨迹。这其中，别墅作为享受性的高档住宅，成为了宏观调控主要的限制与禁止对象，政策对别墅的影响巨大，主要体现在以下几个方面：

  市场发展越成熟越繁荣，受政策的影响越大。长沙别墅市场比较繁荣，受政策影响较大，而长沙周边的株洲、湘潭别墅市场由于刚迈上成长期，受政策的影响较小。

三、长沙别墅发展历程

  [乾波慧达观点]:目前处于快速发展阶段，全面进入品质大盘时代。

三市相比，长沙的别墅发展起步要比周边的株洲、湘潭早，但与北京、深圳等一线城市相比，起步时间则相对滞后，大约落后十年左右。总体来看，长沙别墅的发展经历了三个阶段：雏形期，成长期与快速发展期，目前处于快速发展期。

四、长沙别墅市场现状

1、分布格局

  [乾波慧达观点]:别墅四面开花，开发以近郊为主，板块发展各具特色。

长沙别墅项目分布图(略,下同)

从上图不难看出，别墅基本位于二环线以外三环以内，以近郊开发为主。除中心板块外基本各个板块都有别墅分布，分布主要集中在河西的金星北板块、市府麓谷板块、麓南含浦板块、新南城与芙蓉北板块，分别从西、北、南等方向对主城区形成包夹之势。

2、开发商来源

  [乾波慧达观点]:外来开发商占主力，基本都来自一线大城市，以深圳居多，本地开发商逐步发力。

①外来开发商占多数，基本都来自一线大城市，以深圳居多。从上图可以看出外地开发商开发的别墅数量占总数量的51%，深圳开发商开发的别墅项目数量占总项目的30%。“品牌开发商+品质大盘”成为其显著的特点，如绿城、保利、南山、卓越、碧桂园、合记黄埔等资本大鄂也纷纷接踵而来，抢滩登陆。由于长沙尚处于房地产开发的资本洼地，所以沿海成本占优势的情形短期内不会改变。

②本地企业逐步发力。据了解，未推出的含有别墅物业的项目大多数将由湖南本地开发商开发，近年来，湖南本地企业在与来自沿海的大开发商竞争与学习中逐步发展，创普集团的星语林汀湘十里首先擎起湖湘新中式的大旗，而占地2000多亩的湘江一号也是创远集团蓄势已久的别墅发力之作。

3、 价格分析

①别墅均价

  12月在售独立别墅的均价区间约在7000-15000元/平方米，主力均价区间约在8000-12000元/平方米之间；双拼别墅的均价区间约在5400-9000元/平方米之间；联排别墅的均价区间约在4000-7500元/平方米之间,主力均价区间约在4600-5600元/平方米之间; 叠加别墅的均价区间约在3600-11000元/平方米之间，合院别墅的均价区间约在5000-12000元/平方米之间；不同项目由于地段、产品、形象差距较大，均价拉差大；相同项目由于位置、景观的不同，均价相差较大，独立别墅尤其明显。

独立别墅引领别墅价格发展。12月在售独立别墅的均价区间约在7000-15000元/平方米，主力均价区间约在8000-12000元/平方米之间；不同项目由于地段、产品、形象差距较大，均价拉差大，差距在一倍以上，如绿城青竹园均价在15000元/平方米左右，水印山城在7000元/平方米左右；相同项目由于位置、景观的不同，均价相差较大，如麓山恋.迪亚溪谷位置、景观相对不好的均价约为7000元/平方米，相对好的均价在10000元/平方米。

12月在售双拼别墅的均价区间约在5400-9000元/平方米之间。 藏珑.湖上国际社区由于内环月湖,景观资源好,10月所售均价就达到12000元/平方米为全市最高,由此可以看出景观资源对别墅项目的定价的影响大。

12月在售联排别墅的均价区间约在4000-7500元/平方米之间,主力均价区间约在4600-5600元/平方米之间。水云间与托斯卡纳以7500元/平方米左右的价格独领风骚,不仅证明了中心绝版地段的价值,也说明了人们对近郊乃至城区别墅生活的渴望。

叠加别墅与合院别墅均价

12月在售叠加别墅的均价区间约在3600-11000元/平方米之间，12月在售合院别墅的均价区间约在5000-12000元/平方米之间。

②别墅均价走势

  别墅物业类型越高端，均价上涨幅度越大；今年是历年别墅上涨幅度最大的一年，且下半年的上涨幅度要明显高于上半年的上涨幅度，5-10月是均价上涨幅度最大时间段，受房贷新政的影响，开发商不敢贸然提价，11-12月均价基本维持不变，甚至有些项目出现了降价的情况。

4、供应分析

①项目规模

  长沙别墅项目以大盘居多，大盘大多数由品牌开发商开发。

长沙的别墅项目以大盘居多，800亩以上项目占比48%。别墅郊区化使别墅大盘化成为一种必然趋势，大盘开发有利于开发商完善楼盘配套，提高别墅品质与规划水平、解决郊区配套不足的劣势；同时大盘开发需要强大的企业实力做后盾，具有标杆作用，有利于企业在竞争中占据有利地位。如绿城集团开发的绿城青竹园项目等。

②07年别墅产品供应量

  07年供应别墅套数为2600套左右，批准预售面积约为80多万平方米（07年1-11月长沙商品房住宅批准预售面积为656万平方米）；联排与独立别墅为07年别墅供应主力，然后是双拼与叠加，合院别墅作成创新产品，供应量相当有限。

③07各板块别墅供应量

  供应量最大的板块依次是经开星沙板块、麓南含浦板块、新南城板块，供应量最小的板块依次是市府麓谷板块、体育新城板块与金鹰月湖板块。

④潜在别墅供应量

  未来几年别墅供应量巨大，将呈现供大于求的趋势。

前几年由于土地成本较低，开发商纷纷拿地，储备了大量的低密度用地，但近来受到“两年内不开发无偿收回土地”政策影响，都将蓄势待发，被动供应呈井喷之势。据统计得知，别墅物业在售项目有20多个，含有别墅物业未推出的项目也有20多个，且规模较大，一半左右是800亩以上，大多由品牌开发商开发，这些项目的容积率很低，基本全在1.5以下，大多数在1.0以下，从以上数据可以得知，对于长沙这样一个常住人口200多万且购买别墅的客户以长沙本地客户占绝对主力的城市而言，别墅供应量巨大，未来几年别墅将呈现供大于求的趋势。

5、销售分析

  07年别墅销售很好，各种别墅产品全面走好，经济性别墅销售情况要好于舒适豪华型别墅。

07年各种类型的别墅销售情况很好。联排别墅由于其花园洋房的价格，别墅的享受而受到市场的热捧，契合了长沙消费者现阶段提高生活品质的要求，是别墅产品中最畅销的；合院别墅是今年长沙面市的新别墅产品，目前在售的合院别墅项目仅有麓山恋迪亚溪谷、早安星城与万科西街庭院，其产品发迹于北方的四合院，强调和谐邻里，当是各户之间影响较大，从目前的销售情况来看，市场接受度是相对最低的,还需要好好引导消费者。

6、产品分析

①建筑风格

  长沙目前在售的别墅项目在建筑风格上多数以国外风情为主，北美和欧式风格大行其道，但也不乏汀湘十里这种纯粹的中式建筑。总体上，别墅市场的建筑风格正在逐步走向多元化。总之，这些风情基本上是北美、欧洲的特色小镇、旅游名胜地区风情在长沙再现，有的项目甚至以欧洲小镇或地域作为项目案名，以此标榜其项目风格或者提倡的生活方式，概念内容远大于实质。

②产品组合

  长沙目前的别墅楼盘大多数是含有别墅物业的复合性项目，别墅组合大多由独立别墅、双拼别墅、TOWNHOUSE（联排别墅）、叠加别墅、合院别墅等任意几种的组合。纯别墅项目较少，只有绿城·青竹园、保利·阆峰云墅、麓山恋.迪亚溪谷、卓越麓山别墅、岳麓山公馆、水云间等几个项目，而且由于国家政策对低密度用地的严格控制，纯别墅楼盘将越来越少。

如麓南板块别墅产品组合表：

注：标“★”表示该楼盘有该类产品。