商业地产是和地产一起发达起来的。以前也许我们从来没想过商业和地产有关系，十多年前甚至更早时候，不管是规划的，还是自发的，只要有个商铺，好象不管在哪里，都有人租用，因为中国从商业的计划供给制到市场化，有个开放的过程，商业在很长时期里是一种饥饿需求；所以那时候，虽然商业在本质上从来依附于地产的平台，但人们很少去把商业地产作为一门独立的类型来研究和重视。随之城市人群对丰富多样化的商业需求的加强，等到有越来越多的社区商铺、商业街、专业市场、大型超市以及shoppingmall之类的出现，等到人们发觉在自己周围的亲友同事中很多人因为大胆或偶然拥有一间商铺而变得财源滚滚，所有人都开始醒悟过来，原来为各类商业业态生存、经营的地产平台是那么的诱人。
从此以后，开始有了投资商包括政府机构专门规划各类商业地产；开始有了专门开发商业地产的开发商，以及，即使每个住宅开发商也开始绝对不会忘记以尽量可观的商铺量来赢得最大的地块开发利益。由于购买商铺而产生的快速、极大、长期的获利性，以及从商业经营的地产平台上轻松做出一番事业的示范性，加上越来越规模化的住宅小区建设，商业地产和社区商业由此一下子发达起来。把商铺出售，包括把不能分割产权出售的各种规模的商业中心都划分为一个个独立商铺加以出售，以所谓连续几年每年多少高的回报率及进行所谓的统一经营来加以分割出售－－这一切，就是这些年商业地产的主要开发获利模式并衍生许多投机获利甚至欺骗手段的由来。
量过了，则滥，天真了，难免被商业本身惩处。所以，全国几乎每一个城市，我们都能看到一些不成功的商业地产：商铺在那里一片片，一排排，崭新的，漂亮的，但没有商业和商家，比住宅空置率还要高；很大型的商业中心，商业街，零落分布着几个商家，人气低迷，经营惨淡。当初承诺的包租和统一管理机构，根本不是什么著名商业集团，而是开发商打着旗号自己注册的一个转移法律责任的最无名最没有任何商业管理阅历的子公司而已；或者因为本不该分割销售的商铺被划分成独立产权后，业主一大群，各自条件和要求不一，导致招商困难。最终，受委屈和上当的自然是，一大片买铺者，以及一些先行进入的商家……
除了以上一些商业中心和商业街、专业市场遭遇这样的境况之外，相对依赖于本小区入住率以及周围城区人流量而生存的社区商业又怎样呢？
（未完待续）
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