专家建议置业者理性入市

本报记者  黄志军

    据满堂红统计，今年4月二手住宅成交量出现了微降，同比去年4月成交来看，成交面积同比则下滑20%，成交套数同比下降了21.35%；成交均价为4646元/㎡，同比上升了16.88%。与一手住宅4月成交均价6298元/㎡比较，总体上二手住宅价格优势仍在。
    4月二手楼市来说，总体上出现了量降价升的现象。业内认为，进入2008年以来，东莞租赁成交量逐月攀高，这与东莞人口结构变化存在着必然的联系；但4月后，租赁市场消费者数量相对年初逐渐减少，进而带动二手租赁量的下滑。另一方面由于业主放租盘源增多，租赁供需结构发生了变化，致使出租价格进一步下降。

成交
20～40万总价受追捧
    从今年前四个月二手住宅成交套总价区间分布来看， 20～40万及40～60万区间内二手住宅成交量较多，分别占49.1%和19.1%，其中在20～40万这个套总价区间内的物业成交量最大，几乎占了前四个月总成交量一半。统计数据说明，目前大多数消费者的购买力在这个总价区间内。
    从套单价区间分布看，比例排在前三位的是4000～5000元/㎡、3000～4000元/㎡、2000～3000元/㎡，其分别占2008年前四个月总成交量的26.4%、21.8%、17.3%。就2000～5000元/㎡区间成交数量来看，占到了总成交量的65.5%，由此可见这个价位区间的物业能够普遍被消费者接受，也就是说目前单价在2000～5000元/㎡的二手住宅最受市场欢迎。
    统计数据显示，套总价在20～40万、套面积在70～130平米及套单价在2000～5000元/㎡区间内二手住宅成交量最大，目前这样的物业在二手市场最为走俏。

租赁
一房两房物业走俏
    从满堂红今年4月的租赁成交状况来看，成交量也出现了下滑，成交套数环比下降了22.96%，同比却上升了187.62%；从租赁成交均价来看，4月成交均价为19.3元/㎡，环比下降了5.85%，同比上升了3.21%。
    从租赁成交套面积区间看，40～70㎡、70～100㎡的物业租赁成交量最大，分别占2008年前四个月总成交量的31.2%和25%；从户型上来看，一房和两房的物业成交走俏，大约占到了近60%。
    从目前二手租赁市场租金来看：40㎡以下二手住宅，单间公寓居多，一般月租金在500～1000元，最高月租金突破1500元。40～70㎡的二手住宅，一房一厅居多，一般月租金在800～1500元，最高月租金可达到2500元，如东城中路香缤时代园时代阁某物业，建筑面积50㎡，租赁成交价格为2500元/月。70～100㎡的二手住宅，两房一厅居多，一般月租金在1200～2300元，最高月租金可达到3800元，如东城东路新世界花园康景台某物业，建筑面积98㎡，租赁成交价格为3800元/月；东城大道雍华庭芙蓉园某物业，建筑面积82㎡，租赁成交价格为3500元/月。
   

建议
合适才是硬道理
    从4月二手成交可以看出，由于受一手市场影响，打折风潮兴起，对消费者心态有所冲击，出现了价升量微降的现象。其实消费者对未来楼市产生迷茫，尤其对未来价格走势不置可否。有些消费者总是想着价格会探底，有些消费者摆出持币观望的态度。对消费者来说，价格是最为重要的影响因素，其实一手楼价不会再有很大的降价空间，目前一手楼价已经趋到去年四五月的地步了，有的也接近2006年的价位水平。
    “目前二手楼价整体较为合理稳定，最重要的是选择性价比高的二手房。对于二手房置业者来说，不要总是想着探底，只要有需要，就应理性入市，不选最低，只选性价比最为合适的房子，合适才是最重要的。”满堂红东莞分公司置业顾问李先生分析认为，目前二手房相对于一手来讲，还是存在诸多优势的，整体上的价格优势、地段及楼盘成熟度优势、可供选择的户型多样化优势等。对于二手房性价比来讲，具有以下几点优势：第一、地段性价比；第二、产品性价比；第三、配套性价比；第四，附加值性价比。

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