2008年，因为奥运而变得非比寻常。而对于中国房地产行业而言，却是一个尴尬的年份。这种尴尬来得很突然，也正是因为突然，就无法知道它何时结束。

　　至少在两年之前，很多专业人士都预测，2008年，因为奥运，中国宏观经济将到达一个顶峰。诸多利好之下，商品房市场也将空前火爆，房价也将创新高。“东莞2008年城区整体房价会达到8000元/平方米”，当时不少人如此预测。同时，他们也预测，2008年之后，东莞房价将进入平稳期。而预测与现实的距离很远，被人为放大的“2008”注定成为中国房地产市场的一个符号，仅此而已。

　　2008年中央政府制定的GDP增速是8%左右，较之2007年11.4%的增速显然有所放缓。东莞2007年GDP增速为18.1%，而2008年初步确定为14%，明显被看低。从中央到东莞地方，“GDP”概念都在被弱化，“唯GDP论”成明日黄花，“又快又好发展”被“又好又快发展”所取代，经济增长方式显然在理性转变。因为住房保障体制的缺失而导致的供需失衡、房价快速上涨的中国楼市，在国家严厉的信贷政策的抑制下，“火爆”不再，“观望”持续，从国内一线到东莞这样的二、三线城市均有一定数量的楼盘大幅降价。

　　有业内人士认为，2008年，中国整体经济增长放缓会影响到房地产市场预期，有着强大刚性需求支撑的楼市目前虽然不会出现急剧下跌的情况，但是未来一段时间，楼市理性回归也将是一种市场“常态”。

　　2008年将是中国楼市的“理性回归年”，也许各自表达不一样，但这种观点已经得到越来越多的专业人士和一些具有常识判断力的消费者的认同。东莞楼市因为先前个别媒体“雪崩论”的渲染已经全国“闻名”，事实上东莞只不过是国内诸多房价理性回归的城市之一。

　　但是，仅有十来年发展历程，没有见过什么风浪的东莞房地产业，即使面对理性回归也已是惶恐不安了。面对未来种种不确定因素，东莞楼市又该如何把握自己的命运？

　　“哑铃型”人口结构困扰楼市

　　产业是一座城市的经济基础。东莞的产业以制造业为主，而这种制造多数是“加工”，没有自己的核心技术，产品也不具有高附加值，那么，注定了这种产业是劳动密集型产业。劳动密集型产业并不需要素质较高的工人，而从事这一类产业的工人除了中高层管理人员以外，收入是较低的。当这些较低收入的外来人口占了东莞这座城市的大多数时，就形成了与富有的东莞本地人口“两头大”，而中等和中等偏上收入人口“中间小”的“哑铃型”人口结构。而正是这个“哑铃型”结构给东莞的城市和房地产带来了困扰。

　　“不否认在东莞有一些新莞人买了商品房，但是在八九百万外地人口中，他们只算是少数中的极少数，在工厂里打工，除非你做到高管，或者经过若干年积累，存够买房的首期。”已经自己开厂的程先生对记者说。

　　程先生来自四川东部，初中毕业就来东莞打工，在东莞已经十来年了。他告诉记者，他是在五年前买的房，那时东莞城区的房价都只有两千多三千左右，比现在便宜得多，不过那时东莞城区大多是一百多平方米以上的大户型，总价也要四十多万。“我把自己这些年打工存的钱全部拿出来，还找家里亲戚借了钱，才付了三成首期。”程先生说，“我是穷日子过怕了，不想回老家了，不然也不会在这里买房。还好，房款已经还清了。”

　　不过多数新莞人并没有程先生在外安家的想法，他们想着挣了钱就回老家，他们对东莞的商品房没什么兴趣。那么，大量商品房就只有卖给东莞本地人或外来炒房者，他们首次置业的很少，多次置业的很多。正是如此，每到夜晚，很多楼盘看上去都是黑灯瞎火的，缺少万家灯火的城市味道。

　　产业转型促使楼市理性回归

　　2002年以来，东莞加大了城市建设力度，一大批城市公共配套项目先后建成，道路交通等基础设施进一步完善，东莞越来越有城市的味道。不过同时，经济发展却遭遇瓶颈，先前很多优势都在失去，产业结构亟待调整，经济亟待转型。2006年，东莞提出了产业转型城市升级的“双转型”发展战略。2007年受各种因素影响，一些台资、港资等企业撤离东莞。

　　东莞房地产业内有一种观点认为，不少厂商撤离东莞，人民币升值、《劳动合同法》的实施，再加上东莞的产业转型，东莞市的经济将出现一个小“拐点”，因此一批企业管理人员、中高层可能会对东莞市场失去信心，因此2008年东莞市场可能需求不足。

　　对于撤离东莞的厂商数量，流传的有多个版本，有的说几千家，有的说数百家。而东莞市市长李毓全今年“两会”期间接受媒体采访时对此表示，确实有一些厂商撤离，但是数量没有那么多，只有几十家，而有的厂商不过是从东莞的一个地方搬到了东莞另一个地方。

　　“产业转型需要经济增长放缓，而对经济的预期更多的是看长远而非短期。不排除一些厂家撤离东莞，导致一些企业高管看淡楼市，但这些数量和楼市的需求总量相比，也为数不多，就是在今年，也没到需求不足的地步。”东莞一位资深业内人士向记者表示。

　　光大地产策划总监乔启军认为，东莞产业升级带来的绝对不是“空心化”的危言耸听，而是再发展的契机，产业升级将吸引更多的高质素人才来莞，从而会有更多的刚性需求，以本地人为主的消费结构从此成为历史。“随着东莞在自然生态、社会人文等居住环境因素方面的诸多努力，东莞已成为珠三角最适合居住的城市之一，更多的人留在东莞、住在东莞将是不可逆转的趋势，这种趋势会导致从长远来看东莞房价的稳健上扬。”乔启军向记者表示。

　　不过，多数业内人士认为，过高的房价对东莞产业转型并无益处，过高的房价、高昂的生活成本会将高素质人才拦在门外，反而影响产业转型。也许，着眼于长远，产业转型给东莞房地产带来的不一定就是需求的减少，而是需求数量与质量的提高。但是，前提是房价必须合理地平稳上涨。可以说，产业转型正是东莞楼市必须理性回归的理由之一。

　　背离价值的价格高高在上

　　东莞房价上涨过快应当从2006年说起。

　　有统计资料显示，2006年东莞商品房均价为3287元/平方米，同比增长15.2%，其中住宅均价为3152元/平方米，涨幅13.7%。当年，住宅均价13.7%的增长率就超过了城镇居民收入增长10.7%的增长率。一般而言，如果保持市场和保障的合理比例，房价的增长应该要低于城镇居民收入增长速度。而业内人士分析，由于东莞房地产开发尚处于发展阶段，真实的房价水平被长期压抑，因此涨幅高于城镇居民收入增长速度也是正常的。

　　其实，在2006年下半年，房价就开始快速上涨。继2006年城区住房均价成功突破5000元、6000元关口后，2007年上半年城区均价轻松站上7000元一线。2007年上半年，全市住宅均价大幅暴涨，同比增长33.8%。而到了7月，大量的新盘逐步入市，同时，受深圳楼市暴涨影响，深圳客四处出击，“楼价洼地”东莞成为不少深圳客走出深圳的第一站。经过深圳投资客的拉动，7月新开盘项目皆以高价姿态入市，楼盘现场涌现了大批深圳、广州购房者，市区、镇街外来购房比例大增，各大楼盘销售纷纷告捷。至此，东莞楼市已呈现出非理性状态。

　　房价如此暴涨，令一些自住性需求的消费者不满，同时也令一些发展商心生惶惑，但是逐利的本能却驱使他们在高位也要豪赌一把，有的继续捂盘，有的进一步提高价格。一边是发展商的高高在上，一边是有价无市。建立在非理性价格“虚高”基础上的楼市，在“9·27”房贷新政的棒喝之下很快被打回原形。

　　2007年东莞楼市的疯狂与其说是发展商捂盘惜售推高房价、深圳投资客大肆炒楼结下的恶果，不如说是膨胀的投机意识导致价格背离价值付出的代价。在这一年中，很多不敢令人恭维的楼盘都卖了好价钱。而还有一些品质一般的楼盘也打算趁机捞一把，却遇上了“9·27”新政，成为2008年的“悬念”楼盘。

　　价值回归是理性回归的核心

　　一些消费者也只看价格，不看楼盘品质，盲目跟风追涨，最后把自己“高位套牢”。价值背离的代价还在继续付出，今年以来尽管有不少楼盘或明或暗地降价，问津者依然寥寥。很多业内人士认为，价格回归不等于价值回归。如果产品的价值与价格不相称，价格无论是上涨还是下降，其价值都无法赢得消费者的认同。

　　“不管是对发展商还是对消费者来说，这样的教训有了一次，就已经触及他的灵魂了。价值回归是2008年东莞楼市的主旋律，没有价值支撑的楼盘会很难过。价值回归是楼市理性回归的核心。”东莞一位资深业内人士告诉记者。

　　一家中央驻莞房地产企业已经着手重塑自己的产品价值。“我们公司把2008年定为价值提升年。从现有楼盘的品质入手，把产品做得更好，增强价值的核心竞争力。”该公司相关人士告诉记者。据了解，该公司已经着手改造旗下一高档楼盘社区内的山体公园，以凸现该社区大隐于市的魅力。同时在社区外围增设保安设施以及为一期业主们重新粉刷建筑的外立面等。“2008年，我们公司向广大客户作出了‘价值年、服务年’的承诺，会以实际行动提升我们的价值与服务。”该公司相关人士向记者表示。

　　去年10月份之后，东莞楼市结构性调整迹象已经非常明显，11月后进入了个盘分化阶段，到今年2月底至今不少楼盘开始大幅降价，不排除未来还会有一些楼盘降价出售。一些业内人士普遍认为，2008年高品质楼盘、稀缺性资源楼盘依然会受到市场的追捧，价格背离价值太大的项目价格难免冲高回落，进入价值回归，重新寻找一个新的供求平衡点。

　　理性回归必然导致行业洗牌

　　东莞自2004年以来房地产开发逐年升温，一浪高过一浪。以本土发展商为主的行业格局被以主要来自深圳诸如万科、金地、富通等品牌发展商所替代。深圳发展商的到来为东莞房地产开发、经营都提供了不少可资借鉴的经验，同时，深圳发展商高价拿地、引入深圳投资客等做派也令本土一些发展商颇有微词。

　　近两年随着东莞房价不断上涨，而深圳土地紧缺，吸引了更多的深圳发展商来东莞拿地开发。同时，房价高企，也使得从事其他行业的商家也纷纷染指东莞楼市。只要能拿到土地，就能建房子，只要是房子，就能卖个好价钱，获取比其他行业更高的利润。房价高走使得发展商利润滚滚，“赚得都不好意思”，而暴利又吸引了更多的商家挤入房地产行业。

　　“一个行业一旦充满了暴利，就说明这个行业洗牌的时间到了。东莞房地产行业洗牌不是今天才开始的，两年前就有了，只是不太明显。国家为什么对房地产宏观调控，就是因为过热，什么人都可以在这个行业里捞一把。到去年‘9·27’新政出来，更是加速了行业洗牌，加上今年的货币从紧政策，会洗掉一批发展商，所以现在很多楼盘降价。楼市理性回归其实也是行业洗牌的一种必然。”东莞资深房地产人士湛华北向记者表示。

　　挤出泡沫楼市才能健康发展

　　从2003年到2006年这段时间，东莞每年都有一两个楼盘从小区规划、户型设计、园林景观打造等方面让人“眼前一亮”，到了2007年就再难看到有亮点或有创新的楼盘了。一些小户型楼盘要么硬伤斑斑，要么以“赠送面积”招徕消费者，一些大户型楼盘不顾自身品质，人为拉高价格。高房价掩盖了产品真相，让更多投资商进入这个行业投机。

　　自去年第四季度“风暴”来临之后，东莞土地市场也归于平淡，曾经的一掷亿万金的火爆场面难以再现，到了今年3月份，土地市场依然冷清。发展商虽然看好房地产大势，但眼下沉闷的市场局面和严厉的国家调控政策迫使他们对于拿地格外谨慎。

　　“2008年，肯定会淘汰一些发展商出局，”一位资深业内人士向记者表示，“那些小发展商，说白了就是一些没有专业水准、没有土地储备、进来捞一把就走的项目公司，能把房子以不亏本的价钱出手套现就很不错了，这是最先被淘汰掉的一批。有的公司虽然还有后续项目或者土地，但是迫于资金压力，也会大幅降价套现，然后自动出局或者转型，或者到中西部地区开发。”该人士告诉记者。

　　房地产行业过度集中就会产生房价泡沫，而挤出房价泡沫是为了楼市更健康。今年“两会”期间，东莞市市长李毓全在北京向媒体表示，2007年东莞的房价涨得太不正常了，现在降一点是正常的，2008年房价会在去年的基础上降一点，但不会降到四千多元以下。对于东莞房地产的长远势头则可以乐观预期，东莞市副市长梁国英日前透露，未来十年，东莞在建设上至少投入8000亿元，以促进城市升级和产业转型。由此可以预见东莞房地产业的前途光明。

　　2008年，东莞楼市走在理性回归的路上，经过这段曲折，会顺畅地走向远方。

 

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