在整个2月,东莞楼市既无大的推盘动作,也无大的促销活动,虽然表面平淡无奇,实则暗潮涌动。在2月最后一天,万科地产旗下项目万科运河东1号率先团购降价。此举仿佛吹响了3月城区楼盘降价的号角,光大地产旗下项目景湖湾畔立即跟进,在万科七折降价第二天,就以同样折扣做出回应。一时间,“东莞主力楼盘七折大甩卖”、“东莞楼市雪崩”及“东莞楼价跳水”等说法闹得满城风雨,全国关注。

　　传言归传言,关注归关注,无论如何,市场上确实出现了开发商跟进降价的风潮,这也一定程度助长了市场观望气氛。

　　纵观整个3月,东莞楼市降价之火已被点燃,对一些开发商来说,问题似乎已经不是“降还是不降”,而是“到底降多少”。

　　话分两头。万科、光大的团购行为确实打破了楼市僵局。大幅降价,也刺激了消费者对商品房的需求。东莞市房价得到一定回调的同时,商品房需求也有一定的激活。

　　僵局终于以开发商一方松动而初步打破。在这场较量中,购房者目前看来略胜一筹。

　　3月,东莞住宅成交量绝地反弹两倍余,房价则续降5.3%。

　　房价连续下跌三个月

　　据合富辉煌统计,3月份东莞全市商品住宅均价为5598元/平方米,比2月的5910元/平方米下跌5.3个百分点,这是东莞房价连续第3个月下跌。

　　1到3月,房价下跌幅度分别为7.1%、6.5%和5.3%,商品住宅均价从2007年12月最高6805元/平方米,跌落至2008年3月的5598元/平方米,每平方米房价已下降1000多元,2008年3月房价已基本回调至2007年7月水平,而2007年7月,是去年房价从理性走向非理性的重要转折点。

　　预计2008年4月房价将继续回归,但下调的空间可能有限,下跌有可能将趋缓,最终逐渐达到某个平衡点。

　　成交量比增两倍有余

　　根据房管局公众信息网公布的数据,3月东莞全市商品房网上签约量共3439套,其中住宅2916套,非住宅523套,成交总量比2月份增加两倍有余。非住宅签约量反弹最大,签约面积环比2月增加达4倍。

　　在签约的住宅中,月销售量100套以上的区域有8个,分别为南城区、寮步镇、莞城区、东城区、塘厦镇、虎门镇、常平镇和大岭山镇。这8个区域的销售量占总量的82%,显示出东莞各区域楼市发展很不平衡。由于城区房价加速回调,城区商品房销售量被激活,3月城区住宅销售量占全市比重环比2月有较大增长。

　　城区供应以旧盘为主

　　3月城区出现了推盘小高潮,但以旧盘新推为主,新盘供应较少。在小户型供应方面,3月仅有丰盛名苑小户型楼盘开盘。这折射出城区楼市面临巨大的消化压力,公寓类小户型产品压力最大。

　　纵观城区3月楼市,开发商已经明显排出两大阵营,一种是房价下调或开盘定价合理,楼盘热销,如万科运河东1号、景湖湾畔、景湖春晓、景湖名郡及丰盛名苑等楼盘；一种是房价虚高,楼盘滞销,如卡布斯国际广场、中信德方斯、百悦尚城等。

　　预计这种情况在4月份的城区会继续,并且有更多楼盘价格会下调,成交量可能也会有一定幅度增加。

　　新增供应面积同比减少近三成

　　据合富辉煌市场研究部统计,3月东莞全市商品房新增供应5042套,供应面积43万平方米。其中住宅新增供应2291套,环比2月增加21%,住宅供应面积近30万平方米,环比2月增加近五成。

　　公寓供应有一定萎缩,原因是市场仍有大量余货未被消化,公寓竞争仍然激烈。以90平方米为户型界线,按面积划分,90平方米以下占15%,90平方米以上占85%；按套数划分,90平方米以下占28%,90平方米以上占72%。

　　无论按何种标准划分,3月东莞楼市90平方米以上户型供应比例相比2月都有所提高,“90/70”供应比例与国家政策要求相差甚远,市场仍以中大户型供应为主。

　　镇区供应相对活跃

　　同处低迷环境,镇区市场却比城区市场要活跃得多。

　　3月,全市有9个区域商品住宅新增供应,其中镇区占7席,供应面积占总供应的91.7%。城区仅南城区和东城区有供应,供应面积仅占全市的8.3%。与过去城区、镇区“四六分”的供应格局相比,3月城区商品住宅新增供应出现较大的萎缩,尤其是南城区,由榜首跌至第七名。

　　长安镇3月新增供应量最大。楼盘“陶然豪园”供应套数近600套,占全市住宅总供应的31%。虎门镇新增供应楼盘为地标大厦和丰泰东海山庄,其中地标大厦供应套数近300套,占全市住宅总供应的15%。

　　镇区多见大户型

　　与前几月相反,3月份东莞楼市供应主力户型呈抬头上扬趋势。以10平方米区间差划分,3月全市26万平方米住宅供应中,151-160平方米户型供应面积达7.3万平方米,接近占总供应面积的1/3。供应面积前5名面积区间分别为:151—160平方米、81—90平方米、201—210平方米、91—100平方米、171—180平方米,其中不乏大面积户型。

　　如果按套数划分,1—3月供应面积最多的区间分别为:1月31—40平方米、2月51—60平方米、3月151—160平方米,呈加大趋势。供应套数排在前五名面积区间段为:151—160平方米、81—90平方米、91—100平方米、31—40平方米、201—210平方米。

　　由此看,在新增供应户型中,无论是按面积划分还是按套数划分,大户型都占据相当比例,从151—160平方米户型的供应区域来看,大户型大多分布于镇区,如虎门、长安、塘厦和寮步城区则以中小户型供应为主。

　　商品房新开工面积减少一成

　　2008年3月东莞全市新开工商品房项目约9个,与2月份基本持平。新开工建筑面积约37万平方米,环比2月减少约10%。3月东莞全市共有7个城/镇区有商品房项目新开工,区域数量环比2月份1个。新开工项目主要分布在大朗镇、石排镇、东城区、大岭山镇、石龙镇等。

　　南城区和东城区新开工项目温火不断；大朗镇新开工商品房建筑面积约17万平方米,成为3月东莞新开工面积最多的区域,主要来自德丰花园、万科金域蓝湾和福都花园三个项目,预计未来半年至一年大朗镇楼市供应将会充足,楼市竞争将激烈。

 

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