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蒙志献 于 2008-03-14 发表 | 标签：物业公司 物业纠纷 业委会 业主 |
业主拒交物业费成被告
□ 南宁晚报记者 蒙志献
3月14日上午，在江南区人民法院５号法庭外聚满了南国花园商城的业主，该商城一名业主因拒交商铺物管费和维修资金而被物业公司告上法院。商城众业主为何拒交物管费，难道是他们交不起这些费用？记者经深入调查，牵出了商城５００多名业主因与物业公司发生纠纷为自己进行维权而走过的３年艰辛历程。
业主拒交物管费成被告
当天上午，白沙大道南国花园商城的业主廖勇国，坐在法院的被告席旁，该商城的物业公司即南宁市双生物业管理有限公司（以下简称“双生公司“）以廖勇国拒交商铺的物业管理费和维修资金为由，要求法院判令其支付这些费用及滞纳金共２５４０多元。
此案牵动了该商城许多业主的神经，因为他们也拒绝向双生公司上交这些费用。由于审判庭场地有限，他们只好站在庭外旁听庭审情况。
在庭审现场，双生公司的代理人称，２００４年６月６日，其公司与廖勇国签订了一份《前期物业管理协议书》，廖勇国每月要如期按物价部门核准的价格上交物业管理费和维修资金。但自从２００６年１月１日起，廖勇国再也不交物业管理费和维修资金。
对此，廖勇国说，他是于２００２年１２月７日与开发商签订了购房合同，而双生公司是在２００３年７月４日才注册成立，并于２００３年８月１８日与开发商即广西阳光嘉园房地产综合开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，此行为已违反了《合同法》的相关规定，因此双生公司没有法律依据向业主收取相关物来管理费。他与双生公司签订的《前期物业管理协议书》，是双生公司与开发商故意串通，以“不签订协议书不发房屋钥匙”来欺骗业主签订协议收，是属于无效协议。
廖勇国还认为，双生公司未经过业主大会或业委会决定，擅自收取业主的公共维修资金无法律依据。
此案原被告双方争议的焦点是，双生公司向业主收取物业管理费和维修资金是否具有法律依据、双生公司与商城开发商即广西阳光嘉园房地产综合开发有限公司（以下简称“阳光公司”）签订的《前期物业管理服务合同》是否对业主产生法律效力。当天，法官没有当庭宣判。
物业收费提价未同业主协商
当天，该商城的业主、商城招商联合会副理事长黄恒帜向记者曝出了业主与物业公司发生物业纠纷的全过程。记者采访得知，该城商的绝大多数业主是在２００２年１２月７日与开发商签订了购房合同。从２００４年１月起，许多业主便陆续入住新房。而双生公司在２００３年７月４日成立后，便于２００３年８月１８日与阳光公司签订《前期物业管理服务合同》。在获得南宁市物价局批准后，双生公司也于２００４年１月起开始向业主收取相关物管费。
另据了解，业主在入新房时，双生公司要求业主必须与其签订一份《前期物业管理协议书》，否则不给业主发放新房钥匙。在这种情况下，部分业主只好签订了这份协议书。
记者从业主们提供的材料中看到，２００３年１２月１９日，南宁市物价局在给双生公司有关南国花园商城物业管理服务收费标准的复函中，明确要求该公司按与开发商签订的《前期物业管理服务合同》规定的标准，即每平方米（建筑面积）每月０．５元收取物业费，收费时间到２００５年１２月止，待成立业主委员会后收费标准自行取消。
但据业主们说，２００４年３月１日，在未与业主们协商同意的情况下，双生公司又与开发商签订了商城前期物业管理服务合同补充条款，将物业管理费上涨到０．９元，并一直按这一标准来收费。
得知此事后，不少业主便不再交这物管费，双方的物业纠纷由此产发。期间，该商城的数名业主因拒交物管费，被双生公司告上法院，最后业主均输了官司，但他们并不服。事后，这些业主便向自治区检察院提出抗诉，目前江南区检察院也已受理。
该物业公司办公室梁主任称，目前该案还没有判下来，自己觉得也没有什么好说。当记者就此事的相关细节要求对方回答时，梁主任则避而不谈。
业主成立业主委员会遭拒
２００７年１月１日元旦上午，该商城的５００多名业主聚集在商城内的双生公司办公楼前开会，一致强烈要求双生公司放弃对商城的物业管理，同时请来数名保安打算将物业公司的办公设备搬出办公室，双方为此发生争执。此事惊动了南宁相关部门。
黄恒帜说，２００６年１月，业主们便向南宁市房产管理局申请成立商城业委会，但房产局认为商城内有“南国花园商城”和“南国花园康城”两个不同名称的物业组团，建议两家合起来成立一个业主委员会。
由于未得到房产局的同意，该商城至今没有业主委员会。“两个小区合在一起成立一个业主委员会是不可能的。”黄恒帜说，这样会激化矛盾，由于两个小区使用权和使用性质不同，一个是商住房，一个是住宅区。根据物业管理条例有关规定，一个物业管理区的划分应考虑到其共有的设备和设施，有共同的分摊和物业管理用房。
黄恒帜认为，只有成立了商城业委会，才能够真正解决业主与双生公司之间的物业纠纷。现段时间，业主们曾再次到市房产局物管处要求成立商城业么会，但物管处的一名工作人员称，有关批准成立业委会的权力已下放到城区部门，由城区部门办理。可是经开区相关部门则称此事不归他们管。现在，摆在业主们面前的难题是，由于职能部门之间互相推诿，这是造成业委会无法成立的根本原因。加上开发商与物业公司故意阻挠业主成立业委会，使得小区的管理陷入极其混乱的状态。
小区管理到底谁说了算？
在小区里，究竟谁说了算？南国花园城商的业主们认为，双生公司在提高物业管理费时，也没有经过大伙的同意。现在双生公司与开发商签订的前期物业管理合同也已到期，业主们不希望该公司继续成为商城的“管家”。
“大家的意见是，通过招投标找到一家有能办搞好商城物业管理和商城招商的物业公司，来重新搞好商城的市场。”黄恒帜说，现在是市场经济，收取物业管理费也是可以根据市场来调节的，双生公司早已不受到业主们的欢迎，大家希望该公司尽快撤出商城。
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《合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。
２００３年９月１日实施的国务院《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业管理服务合同”。但同时《物业管理条例》第二十二同条、第二十三条、第二十五条也有如下规定，建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明，物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺”。第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应包含前期物业服务合同约定的内容”。
２００１年７月１日实施的《广西壮族自治区物业管理条例》第二十八条规定：“新建物业建设单位应当与选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，依照有关规定前期物业管理守则，并在出售前予以明示。前期物业管理服务合同应当自合同签订之日起１５日内，报物业管理行政主管部门备案。新建物业建设单位与买受人签订物业转让合同时，应当将前期物业管理守则、前期物业管理服务合同作为转让合同的附件”。第三十一条也明确规定：“自前期物业管理服务合同签订之日至前期物业交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由物业建设单位承担；自新建物业交付使用之日至前期物业管理费用，由物业建设单位和买受人按照转让合同的约定承担；新建物业交付使用时，除转让合同另有约定外，物业管理企业不得向买受人收取任何费用”等。
以上这些法律法规都明确购房人（业主）拥有的权利，也明确规定了开发商在售楼前制定业主公约和签订前期物业管理，同时作为购房合同附件才生效。
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