在任何一个国家，房价收入比是衡量该国房价是否有泡沫及泡沫大小的基本指标，而税收政策、利率、人口密度、住房结构与面积、货币升值或贬值、储蓄率、居民对房子的偏爱程度，都只是影响房价的次要因素。因此虽然日本人口密度高、储蓄率高、日元大升值、日本人偏爱房子、零利率，但因房价收入比过高，日本房价仍然长期大幅下跌。

    中国目前的房价到底有没有泡沫，泡沫有多大，中国房地产业还能否继续担当国民经济的支柱产业，拉动GDP的增长，是否会给中国银行业带来大量不良资产，中国目前的房价收入比到底是多少是个关键。

    遗憾的是，因为中国房地产业的数据是半透明的，房价、租金、销量、销售额等指标，都没有非常准确的数据。笔者最近参加了中金公司2009年投资策略年会，有人向白宏炜提问指出，根据哈继铭的说法，上海的房屋租金回报率为约4%，而白认为只有约2%。白回答说自己的数据更真实。另哈继铭在演讲中强调，衡量上海的房价高低水平，不能以新房价格，因为新房均价只有约8000元/平方米，而二手房高达约15000元/平方米。所以中国的房价收入比是多少只能是雾里看花，根据不同来源的数据，得出的结果可能大相径庭。

    根据Wind披露的1999年至2008年10月全国商品房销售面积及销售金额，可以算出全国商品房单价（表1）。与国家统计局在《2007中国统计年鉴》中公布的数据基本一致（表1）。

表1 中国商品房价格

     根据Wind的商品房单价数据，和2005、2006、2007年中国城镇居民人均可支配收入为10493元、11759元、13786元，按每户家庭3个人，每套住房建筑面积为100平方米计算（下同），则2005、2006、2007年中国的房价收入比分别为10.75倍、9.59倍、9.39倍。国家统计局公布的2006商品房、住宅、别墅或高档公寓、经济适用房的房价分别为3367元/平方米、3119元/平方米、6585元/平方米、1729元/平方米，按不同性质商品房价格，计算的房价收入比又有所区别。如按住宅均价计算，2006年中国房价收入比只有8.84倍。

    遗憾的是，这几乎是没有意义的房价收入比。一是和人们的普遍感觉不一样，2005-2007房价持续大幅上涨的，人们的买房负担不断加重。而房价收入比却显示，中国居民的住房负担持续下降。二是Wind的数据表明，1999年至2008年10月，近10年间，中国房价涨了不到一倍（（3935-2049）÷2049×100%=92%）。但凡生活在中国的人，有谁相信中国房价近10年涨了不到一倍呢？不光是在大城市，就是在中等城市、小城镇，1999年至今，房价普遍涨了四倍左右。

    数据应当真实地反映客观情况，否则不管其来源，都是错误的。而不管是Wind，还是国家统计局，其房价数据与事实相差甚远，因此是不可信的，不能据此判断中国的房价收入比。不少看好中国房地产业的发展的报告，几乎都是用这些房价数据计算出的房价收入比为依据。如9月初摩根斯坦利的王庆与章俊在一份名为《房地产有望成为经济增长的引擎吗？》的报告中认为，中国当前的房价收入比为8.3倍，并据此认为“中国房地产业的基本面仍然保持健康”的结论，就是错误的。

    基金公司、券商、国际投行或其他机构的研究报告，大量采用国家统计局、CEIC、Wind、IMF、WTO等国内、国际相对比较权威的机构公布的数据，这些数据是比较必要的。但不能完全相信这些数据，更不能迷信这些数据，应当以事实为基础判断数据是否真实后再决定是否采用，这样才有可能得出比较客观的结论。而关于房地产的数据因客观原因，本身就不大透明，更不能轻信各种数据。各种报告中得出的结论本身并不重要，其数据来源及数据本身才值得参考。

    上海聚源数据公司也定期公布中国房价数据，据此计算的房价收入比较高（表2）。也许这是比较真实的。

表2：中国房价收入比

资料来源：Wind、聚源

    计算中国的房价收入比，以下几个因素是需要考虑的：

    1、中国的住房面积。上文对中国房价收入比的计算，均假设住房建筑面积为100平方米，实际市场上住房面积要大一些。央行今年第二季度的《货币政策执行报告》披露：2008年上半年，90平方米以下住房投资同比增长85.1%，占开发投资总量的19%，较上年同期提高5.3%个百分点。说明中国中小户型住房占了较小的比例。大户型也符合开发商利润最大化的原则。这使得中国实际的房价收入比更高一些。如果中国建造大量美国那种面积在200平方米以上的房屋，则房价收入比将更高。据中国社科院的余永定介绍，中国香港家庭住房平均面积只有47平方米，如大陆大量建造这样的小户型，则房价收入比可以降低一半以上。如果90平方米以下的户型不少于70%的政策被严格执行，则有利于房价收入比的下降。

    2、灰色收入。有一种观点认为，因为部分中国人有数量不菲的灰色收入，中国的房价收入其实没有那么高。其实不然。灰色收入不是从天上掉下来的，少数人的灰色收入必然是另一部分人的灰色支出，部分人因灰色收入降低了房价收入比，则另一部分人因灰色支出提高了房价收入比。社会平均的房价收入比并不因灰色收入的存在而有明显的变化。

    3、统计口径。部分地区公布的房价，如原先只包括商品房，则价格较高，如调整统计范围，包括了经济适用房、市政动迁配套商品房、限价房等低价房，则对购房人没有限制的商品房价格数据会被低估。

    4、统计机构。国家发改委、国家统计局与地方统计局、住房和城乡建设部，或其他机构公布的房价数据，可能完全不一样。如今年 10月29日，广州市房管局公布最新房地产市场分析报告显示，今年9月份广州一手住宅均价从今年8月的9078元/平方米跌至8244元/平方米，同比下降14.9%，环比下降9.2%，创下今年以来最大跌幅。 而国家发改委公布的数据却显示，9月份广州楼价环比下降幅度只有1.4%。

    5、房价成交数据可能失真。部分房屋的买卖双方为少交相关税费，可能将合同金额调低；部分开发商、中介及买房人，为套取银行贷款，又会虚增房价。如100万元的房产，三成首付，只能贷款70万，虚增为150万，三成首付就能贷款105万，这样能实现零首付购房。

    6、个别与整体有区别。部分人收入远远高于全国平均的人均可支配收入，这并不代表大多数人的收入水平，据此衡量房价收入比并不客观。去年东方证券房地产行业研究员王树娟因看淡房地产业，遭到基金经理的普遍抵制，因此不得不离职。部分原因可能是基金经理收入普遍较高，因此不大相信人们普遍无力承受当时的房价。同时，不同地区的房价收入比可能有较大差别。

    7、贫富差距。统计局公布的城镇居民人均可支配收入增长较快，而不少人的感觉收入增长并没有这么高，就是因为收入有差距。中国的贫富差距越大，则普通居民的房价收入比越高。比较普遍的观点认为，中国的贫富差距还将会扩大。则对于普通人来讲，房价收入比还将会扩大。同时，中国的贫富差距越大，则初期的房价收入比有理由更高一些，因有少数人有足够的负担能力，而当这部分人的住房需求基本满足之后，房价收入比必须大幅下降到大量中低收入居民有能力负担的水平，否则只能是烂尾楼和空置房的大量增加。

     具体到中国个别地区的房价及收入，以及相应的房价收入比，也许密切关注相关数据，又勤于调查生活中大量具体案例，并运用较科学的方法进行研究的人的数据是最客观真实的。

     那么中国的房价收入比（单套住房总价与家庭年收入之比）到底是多少呢》？最近经过我的计算，结果是四五倍，就是说全家四五年的收入买一套房是比较合理的。具体的计算与解释，下周或更晚些时间在博客中公布。