许子枋

    近读新京报2008年10月10日新闻：北京超八成楼盘降价，楼市驶入普降阶段。房价从最初的遮遮掩掩到现在的公开直降，北京的开发商已经能够“坦然”面对自身项目的降价，不再为其项目的降价销售寻找太多的借口和理由了。因此可以说，北京楼市已迎来了普降阶段，区别只是下降幅度的不同。据该文记者调查北京82%的被调查楼盘均出现了价格下降，其中更有38%的被调查楼盘下降的幅度超过15%。还有多个楼盘的降价幅度达30%。

    又读上海证券报2008年10月06日新闻：黄金周全国楼市报盘，各地房价普降买气很低落。文中例举了中国房价标志性和敏感性城市，上海、北京、广州、深圳。
 
    更有中金首席经济师哈继铭在其最新发布的"第三季度中国经济回顾和展望中"指出，中国房地产将出现明显回落，预计未来两年全国平均房价下跌15%～20%。

    虽然这种预测起码反应了舆论的基本面，还是可以一赌的。但我认为如此“准确”地预测房价下降幅度对个人的判断力声誉还是一件很有风险的事情。就象牛刀与徐滇庆的房价豪赌闹剧一样，即使徐滇庆更具有理论素养，但他输了。

    作为地产观察者的本文笔者许子枋自揣没有豪气，不敢随便放言房价的涨跌幅度，因为房地产是地域性很强的产业，不同地区、不同等级的城市确实有很多不同的状况，这种房价的准确值预测有可能误导消费者。

    基于此，笔者觉得从另一个角度来探讨中国的房地产市场，或者从一定意义上能激发“民智”，让房地产市场成为更成熟的市场，让房地产之民众消费者成为具有独立判断力的更成熟的消费者。

    回首上世纪，1988年1月，第一次全国住房制度改革工作会议提出了我国房改的整体构想，勾勒出了我国政府新的城镇住房政策的轮廓，宣布将房改正式纳入中央和地方的改革计划，分期分批推行。1988年4月12日，《中华人民共和国宪法》相关条款得以修改，禁止出租土地的"出租"二字被删去，并规定"土地的使用权可以依照法律的规定转让"。中国住房制度改革的大幕徐徐拉开。但因1989年的政治风波的迟延，从实际情况来看，现代意义的中国房地产市场的启动应该始于1990年下半年。当时，基本上是国有企业一统天下，所建项目也大都为相关国家机关、企事业单位自用住宅，只有极少量商品房和外销公寓。

    1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（即23号文）下发，标志着中国房地产市场已具有完整的市场经济属性。从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。以此为标志，中国民众开始进入买房市场。

    因此从1990年下半年开始，中国房地产市场到如今已整整走过了十八年，房地产市场在模仿、逆反、冲突、学习的过程中逐步走向成熟。

    借用"十八岁成人仪式"这种标志性意味，我将2008年10月10日定为中国房地产的“成人日”。我认为从此开始，以这天做为分水岭，以房价的普降作为具有象征意义的标志，中国将实现由“半政治半市场”和“半文化半市场”的房地产市场向完全成熟的房地产市场转变！

    在这个成熟的房地产市场结构里，市场的三方参与者开发商、消费民众和政府将以一种成熟的姿态博弈。房地产市场已走入“少儿不宜”的阶段，无责任能力的开发商是不能进入的，无法律意识的消费者是不宜进入的，无战略眼光的政策是不会出台的。在这个成熟的房地产市场里，偏激地抨击开发商“很黄很暴利”是没有意义的，哗众取宠地宣扬“房子是建给有钱人住的”是不符合商业原则的。类似万科降价风波中，购房者不反思自己的判断力，而采取团聚围攻开发商要求退房的行为也将会变得很幼稚、变得不可思议！
   
    因此，成熟的房地产市场意味着理性是他的核心特征。也因此作为市场参与者的开发商、民众消费者和政府都需要拥有新的思维模式和行为模式。

    房地产市场的成熟将不可避免地伴随着房地产行业的周期性调整，放眼全球的房地产市场，都经历过周期性过程。而对于中国房地产市场来说，还是第一次市场意义下的全行业的周期调整，开发商缺乏应对经验。据巴曙松近日在香港的调查研究发现，香港开发商在去年就大量减持其土地住宅等实有资产，转而持有现金，以备调整时期进行整合之用。巴曙松认为，这正是香港公司具备经历市场波动的丰富经验所致。相比之下，内地的房地产企业则在去年高峰期狂热拿地，不断刷新地王价格，忽视对成本的控制和流动性管理，在把握宏观周期的能力方面也表现得很欠缺。因此，对于成熟的房地产企业而言，以时间换空间应该是目前的首要策略，保持充裕的流动性，等待居民消费购买力的上升。地产企业学万科，因为万科是中国第一个进行了成人洗礼的房地产企业。

    而对于民众消费者，要应对新的“成人化”了的中国房地产市场，在目前更紧迫地是要培育自己的理性思维，避免盲目跟风，学会独立思考，学会自己进行价值判断，形成自己的价值判断理念、方法，独立分析和判断经济发展趋势，理性地分析市场形势，认真思考中国的国情、经济、市场情况，分析中国的经济制度变革对经济利益格局的调整，要坚守自己的投资原则。消费者要真正成熟起来，就要认真地反省自己，尊重客观事实地来分析我们的房地产市场，而不是一味的埋怨、攻讦、激愤，就能在合适的时机寻到最合适自己的房子。

    针对新的“成人化”了的中国房地产市场，监管者也要成熟起来。一方面主要监管部门要继续强化房地产市场的基础性制度建设，着力解决影响市场稳定运行的体制性、机制性问题，进一步加强和改善市场监管；另一方面国家政策制定部门和地方政府要顾全大局，要尽量让市场通过合理的市场手段来实现房地产市场的平稳健康运行。

    房地产市场的稳定发展对于国民经济的重要性不言而喻，房价普降作为中国的房地产市场“成人化”的洗礼，让它来催生一个真正意义上成熟的房地产市场，这样的结果，则是国家幸甚！民族幸甚！企业幸甚！民众幸甚！