陈真诚：土地政策不救市 房市洗牌或加速
——金融危机下的房地产深度分析之十
文/陈真诚
(内容导读：国务院接着在财政新政策出台后的第二天就又发布关于印发《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》的通知，再次重申强调了节约集约用地，就意味着，即便任凭地方政府如何灵活地出政策救市，但土地政策依然从严，不能允许地方政策为救市而改变；意味着，中央政府目前对房地产市场影响深远的从严土地政策和关系开发贷款的政策没变，《关于金融促进节约集约用地的通知》这一限贷令政策没有松动；意味着，对房地产调控的基本政策没有多大改变，即便两次下调两率却依然收紧开发商贷款…)
财政新政策救市，土地政策没有参与
为应对美国次贷危机引发的金融危机带来的威胁，并基于关注民生问题前提，加大保障民生力度，刺激经济增长，10月22日晚间，根据国务院统一部署，财政部以《加大保障民生投入力度 解决低收入群众基本生活》为题，出台了一系列被绝大多数舆论解读为救市的计划。计划中，涉及房地产市场的内容有四条：一是，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。二是，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。三是，加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。四是，近日发布城市低收入家庭资格认定办法，以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。
这一新政策一出台，便引起了房地产业、金融业尤其舆论界的高度关注与争论，争论的焦点主要在于这一新政策是否意味着中央政府开始大举救市以及救市到底效果有多大。本文作者陈真诚此前已经撰文指出，细细解读这个政策，不难发现，这个政策依然是基于民生问题的政策，与此前一些舆论所渲染的大救市不同，而是以做好住房保障为前提的政策。而且，新政策是以财税手段为主的政策，金融方面的调整并不大，舆论一直最关注二套房房贷政策并没松动。新政策出台的其目的与动机，意在刺激消费，刺激经济增长，主要内容是针对个人首次购买90平方米及以下普通住房的自住型消费性购房，并非针对投资性购房，不在于救房价救开发商，不在于托市、维持高房价。因此，可以说，这一新政策，降低了首次购买90平方米及以下普通住房的购房门槛，减轻了首次购买90平方米及以下普通住房的买房人的买房压力，是扩大需求的应时之策，可能对90平方米及以下普通住房的房地产市场产生一定的刺激作用，可能减缓解房价下降的速度，降低房价非正常性快速暴跌的可能性，但不会对房地产市场整体产生太大的影响。尤其是，在新政策中，不但房地产交易环节的营业税等没有发生改变变化，而且，特别在开发商贷款等金融政策、土地政策等方面更没有发生改变，这说明房地产业的基本市场环境和调控房地产的相关基本政策不变。因此，新政策对整个房地产大势不会产生太大的影响，房地产业普遍缺钱、开发商普遍遭遇资金短缺压力的局面依然不会有太大改观。
特别地，也舆论界、房地产业界太关注房地产市场是否需要救市以及财政新政策对房地产可能产生影响这些内容，所以大家都在关注、讨论财政新政策。而忽视了最近出台的另一个与整个房地产行业有关的《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》。无疑，与《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》直接相关的部门，就是没参与到所谓救市的财政新政策中去的国土资源部。
前脚出台财政新政策，后脚接着再念土地政策紧箍咒
就在财政新政策出台后的第二天，即10月23日，国务院接着发布了关于印发《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》的通知，要求有关部门认真贯彻执行。《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》提出，我国土地利用规划遵循的基本原则是严格保护耕地、节约集约用地、统筹各业各类用地、加强土地生态建设、强化土地宏观调控，规划期内全国耕地保有量2010年和2020年分别保持在18.18亿亩和18.05亿亩。
其实，财政新政策所作用的对象，只是整个房地产领域中相关于90平方米及以下普通住房的一小部分，尤其是与房地产开发贷款政策和土地调控政策没多大关系，对房地产市场大势没多大影响。而《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》的内容，对整个房地产市场预期、对政府是否真的是在救市、地开发商贷款和土地政策是否变化等有着不可忽视的影响。本文作者陈真诚分析认为，这是因为，与《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》相关联的，是8月27日出台、限制向房地产开发商贷款的《关于金融促进节约集约用地的通知》。因此《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》的出台，意味着中央政府目前对房地产市场影响深远的从严土地政策和关系开发贷款的政策没变，对房地产调控的基本政策没有多大改变。《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》再次重申强调了规划期内全国耕地保有量2010年和2020年分别保持在18.18亿亩和18.05亿亩这条红线，再次重申强调了节约集约用地，就意味着从严土地政策不会因救市而松动，意味着《关于金融促进节约集约用地的通知》这一限贷令政策没有松动，意味着即便两次下调两率却依然收紧开发商贷款，即使政府救市而关于开发贷款等金融政策不会松动。
开发商普遍缺钱，更难因救市新政策而乐观
目前，客观而言，时至今日，房地产预期持续深度异变，消费者持续观望，整个房地产市势持续低迷，房地产成交持续清淡，进而，房地产景气度持续走低，整个房地产市场深感缺钱的烦恼，不少开发商普遍遭遇了资金短缺的压力。这是谁也无法否认的事实。
江苏省统计部门曾对1545家重点房地产开发企业进行的调查，调查结果显示，今年上半年，被调查企业中近三成房企承认资金紧张。
在目前，普遍面临资金压力的开发商，一方面，销售不畅使得销售回笼资金变得非常缓慢，另一方面，通过资本市场融资也不容易。9月9日，中国证监会有关负责人证实，证监会已根据市场关注及建议明确提出“平衡资金供求，控制新股发行节奏”原则，近期内地新股发行(IPO)正在放缓。今年内地新股发行较去年下降一成二左右，至八月底，发行新股七十三只，前六个月发行五十九只，七月份和八月份发行十四只，其中前六个月，平均一个月约发行十家，七月份发行九家，而八月仅发行五家。已过会的中国建筑等三十余家公司并未获正式上市批文。除IPO从紧控制外，已上市企业增发更难获得通过。于是，一些开发商选择了发行债券来融资。9月5日，万科以平价发行总额不超过59亿元、5年期固定利率的公司债券。而7月份以来，已有保利地产公布发行43亿元债券、中粮地产公布发行12亿元债券等。
央行9月22日公布的2008年第三季度全国城镇储户问卷调查情况显示，3季度城镇居民当期收入满意指数为15.3%，分别比上季和去年同期下降2和5.7个百分点，未来收入信心指数为19.3%，分别比上季和去年同期下降1和4.5个百分点，双双降至2006年以来的最低水平。未来3个月打算买房的居民人数占比为13.3%，分别比上季度和去年同期下降1.8和2.8个百分点，创1999年开始此项调查以来的最低水平。在调查的7个大城市中，北京、上海、天津和广州等一级城市未来3个月打算买房的居民人数占比均不足10%，低于全国平均水平。
国家发展改革委、国家统计局调查显示，8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%，涨幅比7月低1.7个百分点，环比下降0.1%。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.5％，涨幅已经连续8个月出现回落，环比再降0.1％。
从2007年10月开始，房地产行业已连续三个季度行业景气指数下降。消费观望情绪从珠江三角洲开始向全国蔓延。9月18日，国家统计局发布了8月份的国房景气指数为101.78，比7月份回落0.58点，与去年同期相比回落2.70点，为近10个月来最低点，这也是该指标连续第9个月环比回落，也是今年5月份以来连续第4个月的同比回落。国家统计局10月21日公布的9月份的国房景气指数和固定资产投资数据显示，9月份“国房景气指数”为101.15，同比回落3.84点，环比回落0.63点——这是自去年12月起该指数连续第10个月环比回落，也是今年5月份以来连续第5个月的同比回落。9月份全国房地产开发投资、资金来源、土地开发面积、房屋施工面积等分类指数均比8月份出现了不同程度的下降。其中，房地产开发投资分类指数为103.22，环比回落1.18点，同比回落0.85点。土地开发面积分类指数为95.69，环比回落0.73点，同比回落1.89点。房屋施工面积分类指数为104.56，环比回落0.66点，同比回落0.99点。资金来源分类指数为95.13，环比回落2.13点，同比回落8.46点。值得注意的是，1至9月份，全国房地产开发企业到位资金28083亿元，同比增长10.7%，其中，来自企业自筹渠道的资金同比增长33.4%达11163亿元，占比高达39.75%，国内贷款则增长8.6%为5563亿元，占比达19.8%。
目前，消费者持续观望乃至弃购，房地产需求明显减少，房地产销售面积的急剧下滑，而供给一直在增加，导致市场出现了严重的供大于求的问题。
统计数据显示，2008年以来，房地产销售面积逐月下滑。2008年前8个月，商品房销售面积比上年同期下降14.7%，住宅销售面积下降14.9%，降幅比一季度降幅分别加大13.3%和14.6%。7月份，房地产销售面积同比下降26.8%，环比下降27.1%。9、10月份，商品房交易量持续下降，并呈加速趋势。
房地产销售面积的急剧下滑，是由多方面的原因造成的。首先，2006年下半年以来，商品房价格和土地价格上涨过快。其次，房地产供应持续增长，开发商的土地储备和在建新面积大规模增加。第三，2007年9月27日，以央行、银监会出台927房贷新政为标志，房地产预期开始发生根本性逆转，房价开始正式全面步入下降通道，消费者不断加深观望，乃至弃购。第四，约自2007年下半年以来，国内经济景气下滑，通胀居高不下，使得房地产行业的运行背景发生根本转折，消费者纷纷减少乃至放弃购买计划。第五，由美国次贷危机引发的金融危机，持续打击国际经济增长预期，中国房地产预期也进一步受到打击。第六，也是最为关键的一点，时至今日，房价调整仍不充分，现实的房价依然过高。而就在一片房价走低的预期下，大多数开发商不愿意降价，与消费者纷纷要求降价的愿望形成对抗式矛盾，进而进一步影响了消费者的购买情绪，进一步形成有效需求的空缺。本文作者陈真诚分析认为，在多种因素的作用下，从种种迹象看来，房价的调整，整个房地产的调整，还只是刚刚缓慢地拉开序幕，距离接近尾声还为时尚早。
目前，房地产行业景气度持续回落，房地产泡沫开始破裂，这将加剧消费者的观望，进一步促使全国性房价继续下降，使得开发商销售变得进一步艰难，不少开发商面临的资金压力可能进一步加大，进一步加剧房地产业资金链的紧张。
不久前，一份《2008年中国房地产行业资金报告》分析称， 2008年房地产业资金缺口6730亿元，房地产业资金趋紧的特点在2008年下半年开始集中体现。2009年房地产业资金缺口可能更大。而国泰君安6月的一份研究报告指出，2008年房地产行业资金缺口更多将达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。
如此看来，即使财政新政策有可能在一定程度上增加部分90平方米以下房地产产品成交，但整个房地产大势不会发生多大改变。本文作者陈真诚分析认为，在行业集体贫血、大多数开发商甚感资金压力的今天，开发商难因财政新政策而变得乐观起来。尤其是，不但财政新政策对开发商的影响不大，而且，尽管消费者比较关注新政策，但目前表现出来的情况依然普遍观望。
“限贷令”从严限制贷款，缺钱开发商更难从银行贷款
土地问题，实际上是政府在房地产乃至整个国民经济决策中最为关注的问题之一。因此，可以说，在宏观政策中，从严的土地政策在近期内是不可能松动的。
2007年的国土资源部39号令规定，地方政府拍卖土地，土地出让金可以分期付款，却不可分期获得土地使用证，只有全部土地出让金付清之后开发商才能够获得土地使用证。
而后，2007年9月27日央行、银监会联合出台“房贷新政”，及其后发布的“补充通知”，对相关问题进行了明确而严格的规定。
在离出台“房贷新政”整整11个月后的8月27日，央行、银监会再次联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》（以下简称“限贷令”），使得房地产开发贷款政策进一步收紧。时至今日，尽管央行最近已经两次下调利率和商业央行存款准备金率，但大多数开发商依然很难从银行获得开发贷款，所面临的资金压力依然不减。
可以说，在去年的“房贷新政”及其“补充通知”和“土地新政”的基础上，结合国土资源部39号令，“限贷令”对相关金融、土地政策的执行进行了更明确的细化。
“限贷令”进一步明确加强了对土地方面的信贷管理，对不同的房地产项目，采取不同的信贷政策，或是审慎发放贷款，或禁止发放贷款。从土地的性质入手，严格按照促进节约集约用地的原则，坚决禁止金融机构向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款，即使是土地储备贷款也有严格的限制。《通知》规定，对国土资源部门认定的房地产建设用地，超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的房地产项目，应审慎发放贷款。对闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年。
由于房地产业属于资金密集型产业，严格实施“限贷令”，远比缴纳闲置费更为严厉，就意味着房地产业或将告别人人皆可做开发商的时代，意味着那种房地产开发商可能利用很少资金就可能实施滚动开发现象将成为过去。因此说，“限贷令”实际上就是要求一家企业必须有雄厚的资金实力才能进入房地产市场，从而提高了房地产开发商进入房地产市场的门槛，对目前房地产开发企业良莠不齐现状产生巨大挤出效应，使得过去以来的那种“空手套白狼”的房地产投机式经营等方式将逐步退出市场，使大量自身资金实力不够的房地产开发企业被淘汰出市场。这无疑将加速房地产行业洗牌，为那些有资金实力的开发企业留下更好的发展环境和发展空间，为行业提升提供好机会。而“限贷令”同时也指出，在符合国家各项政策和金融机构贷款条件的前提下，要优先支持廉租住房、经济适用住房、限价商品住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设，将为那些积极提高技术、注重环保、节约资源的开发企业提供了发展支持。
“土地新政”规定，对于土地闲置满一年不满两年的，需要按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。源于落实“土地新政”精神的“限贷令”，彻底消除了房地产开发商就搁置多年的土地从银行获取贷款的可能性。本文作者陈真诚分析认为，在当今房市情势下，政府再次强调土地政策从严，无疑释放“限贷令”政策可能不会有多大程度松动的信号，这将使得过去一些盲目大量买地囤地的开发商的资金链进一步紧张，迫使其加速开发、合理定价加快销售，或吐地增加二手土地的上市供应降低地价，或因资金链断裂而倒闭退出市场，从而加速房地产行业的深度洗牌。
土地政策将继续从严，房地产行业洗牌大势不改
无疑，自“限贷令”出台后，无论为应对金融危机可能带来的风险，或是为防止经济下滑，也或为了救房市，但中央政府在继续执行从严土地政策方面没有任何松动。
由于一度实行从紧的货币政策，尤其加上金融危机让商业银行更加强了风险控制意识，商业银行对房地产开发商的贷款已是非常谨慎，但对于信誉度较高、平时合作较好、有资金实力的大中型房地产开发商实际上一直在利用有限的信贷规模提供继续支持。因此，在以后，那些信誉度高、有资金实力的大中型房地产开发商无疑将依然得到相对大的贷款支持。这就意味着，一些不讲信誉的大中型或中小房型地产开发商，想从银行获得融资将更加困难。将来，房地产业的进一步洗牌，将促进房地产行业大开发商格局的形成。不管是在大城市还是中小城市，单个项目融资的房地产开发商融资会越来越难，将有越来越多的中小房地产开发商被并购和项目被转让。
在房地产市场一片观望、房地产开发商面临大浪淘沙之际，国资委曾高调表示将主动推进地产央企的重组进程，其中以房地产业作为过渡的中央企业将会逐步退出。8月中旬，国务院国资委主任李荣融在国资委召开的新闻发布会上透露，奥运会后，国资委将再启中央企业重组一事。暂定房地产作为主业的房地产央企总数继续维持不超过15家。相当一部分央业的房地产业务，只是作为一个过渡，将会逐步退出，企业主业之外的辅业资产都须进行主辅分离改制。根据国资委的资料显示，目前169家央企当中，涉及房地产业务的有80%，达130多家。国资委的这一举动，无疑将加剧房地产业洗牌的市场气氛，将以示范效应和市场信号传播而推进房地产业洗牌的进程。
此外，过去，由于一些商业银行大量贷款给开发商买地，或直接参与买地囤地，事实上在怂恿开发商大量囤地圈地，助长了“地王”诞生，推高了土地价格，提高了开发商的土地成本和消费者购房价格中的地价成本。如今，“限贷令”规定商业银行不能筹措资金买地，要求严格商业性房地产信贷管理，金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款，这将减少或杜绝银行参与房企购地囤地的现象发生，有力遏止或减少未来“地王”再出现，促使土地价格回落，降低开发商未来的拿地成本和拿地难度，将推动民生地产房价回落。
如今，国务院接着在财政新政策出台后的第二天就又发布关于印发《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》的通知，再次重申强调了节约集约用地，意味着，即便任凭地方政府如何灵活地出政策救市，但土地政策依然从严，不能允许地方政策为救市而改变；意味着，中央政府目前对房地产市场影响深远的从严土地政策和关系开发贷款的政策没变，对房地产调控的基本政策没有多大改变；意味着，将通过严格控制房地产开发贷款而提高房地产行业的入市门槛、加速房地产行业洗牌的“限贷令”，依然不会有太大的松动，即便两次下调两率却依然收紧开发商贷款；意味着，开发商资金短缺的压力依然没变，房地产行业的洗牌局势依然继续，将有不少中小房地产开发企业将被淘汰。只是，本文作者陈真诚分析认为，由于大部分90平方米及以下普通住房是中小开发商开发的，因此，财政新政策可能让部分开发90平方米及以下普通住房的成交有部分放大，可能将起到救助部分中小开发商的作用，可能将在一定程度上救助一些中小开发商免于被淘汰或延缓淘汰进程，可能在客观上起到在一定程度上延缓房价下降速度、延长房地产此轮调整周期、使得整个房地产的洗牌进程拉长的作用，但难以改变房地产行业大洗牌的局势，不少开发商依然难免被淘汰的结局。当然，这种行业大洗牌，有利于促进房地产资源重新分配，促进房地产市场做到更理性、更健康地可持续发展。
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