瑞信做媒 大连正源再引7亿美元私募
http://www.jrj.com 2008年01月11日 00:20 21世纪经济报道 记者 贾海峰
迄今为止亚洲规模最大一笔房地产私募资金花落大连正源地产。
记者从知情人士处获悉，大连正源地产日前在香港资本市场成功募集一笔私募资金，金额高达7亿美元，是迄今为止亚洲最大一笔房地产私募资金。奇怪的是，此次大连正源以私募形式募集资金的“服务商”并非其二股东摩根士丹利，而是大摩的竞争对手瑞士信贷。
“打包债”
大连正源地产曾被预计将于2007年底登陆香港资本市场。但2007年12月，大连正源地产财务部人士没有等到预期中的“IPO募集资金”，却等到了另一笔高达7亿美元的私募投资。
作为私募投资，大连正源地产有关人士三缄其口。而大连正源办公室负责宣传人士则谨慎表示“资金规模等尚不能对外透露”。
某投资公司人士1月8日在搜狐焦点房地产网举办的“中国新视角·2008责任地产高峰论坛”向记者称，上述7亿美元私募资金已于2007年12月开始打入大连正源地产账户。
上述投资公司人士更透露，这笔7亿美元私募投资系打包投资，其中包括多家机构投资者，投资形式以债务投资为主，瑞士信贷在担负搭建谈判平台和融资服务的同时，其直接投资部也参与了这笔投资。
未上市公司一般以股权投资为主，而房地产公司在上市之前，由于其资信能力尚差，很少能做成债权投资，更何况资金规模高达7亿美元。是什么因素促成大连正源此笔大规模私募债权投资的达成？
中国企业海外发展中心主任孙飞接受记者采访时指出，以前外资投资中国房地产企业，为防止风险多选择股权投资，而目前投资方向已发生转变。从摩根大通2007年帮广州方圆地产成功发行2亿美元可转债开始，债权融资已开始广泛为外资投资基金接受。
孙飞介绍，虽然目前关于外资投资内地房地产的限制很多，但是毕竟是“限制”而不是“禁止”。大连正源地产二股东为摩根士丹利，这无疑是增强其国际信用的一大招牌。除此以外，瑞信在设置大连正源私募投资工具中可以设置若干保障机制，如可转债功能和无偿期权授予等方式，外资私募资金的投资如果出现风险，私募投资者可以通过债转股等方式来参股正源地产，进而寻求其他退出机制。
有消息称，摩根士丹利在2006年中持股大连正源地产比例达到25%以后，开始拟定退出战略，已将持股比例降至此次募资前的16%左右。
公开资料显示，截至2006年底，大连正源共在大连、北京、长沙、海南等地拥有土地260万平方米，而截至2007年底，预计这一数据已超过350万平方米。依据大连正源地产战略规划，到2011年，大连正源地产土地储备将达到1500万平方米(建筑面积)。
上述投资公司人士说，大连正源地产资产估值在200亿元以上，2002-2007年，大连正源地产营业收入等财务指标增长率都在45%以上，税后利润复合增长率高达70%。
有消息称，大连正源地产在香港上市日期初步计划在2008年上半年。1月8日，记者就上市进程问题致电姜长龙时，他表示“上市工作尚无实质性进展”。
资本进出术：IPO融资偿外债
“正源地产最近拿地很猛，刚刚在大连开发区拿下了一块100万平方米的土地，”某大连房地产企业人士告诉记者，大连正源地产拿地一向以“拿大地块”为主，单块地价款都在几亿元，在大连算是“出手阔绰”。
一家外资投资机构中国区负责人对记者分析大连正源此笔巨大私募资金时说，大连正源地产获得此笔资金后，无疑可以在上市前购买更多土地，进而将这些新买土地加入到上市资产包中，并做大上市公司资产盘，争取在IPO时获得最大募集资金效应。更重要的是，目前一系列的限制外资投资内地房地产政策，尤其是外汇管制政策，限制了香港上市房地产企业进入内地的渠道。
虽然很多在香港上市的房地产企业通过各种途径最终使募集资金返回了内地，但是整个运作过程十分辛苦，而且能否足额、及时打入内地是无法预料的。
但有一条途径对于IPO募集资金进入内地十分有效。早在远洋地产成功上市后，远洋地产总裁李明在接受本报记者采访时表示，远洋地产上市前借了很多外债，上市募集资金中一部分资金正好用于偿还外债，这大大降低了公司将上市募集资金打回内地的压力。
这一途径也被行业惯用。孙飞认为，瑞士信贷帮助大连正源做此笔以美元标价的私募投资用意正在此。假如大连正源所可在2008年初上市，则其上市募集资金中部分资金可以用来偿还这笔7亿美元借债。这样不但降低了将来大连正源将上市募集资金汇回内地的压力，同时还可以将未来资金提前使用，提高了资金使用效率。
而记者获得的信息表明，这7亿美元私募资金结构复杂，有的资金本身在内地不需要走外汇申请；有的资金则正在分批陆续进入内地。这些资金都将在近期打入大连正源账户。
关键词：大连 源地 资金 上市 募集
http://www.jrj.com 2008年01月11日 00:20 21世纪经济报道 记者 贾海峰
迄今为止亚洲规模最大一笔房地产私募资金花落大连正源地产。
记者从知情人士处获悉，大连正源地产日前在香港资本市场成功募集一笔私募资金，金额高达7亿美元，是迄今为止亚洲最大一笔房地产私募资金。奇怪的是，此次大连正源以私募形式募集资金的“服务商”并非其二股东摩根士丹利，而是大摩的竞争对手瑞士信贷。
“打包债”
大连正源地产曾被预计将于2007年底登陆香港资本市场。但2007年12月，大连正源地产财务部人士没有等到预期中的“IPO募集资金”，却等到了另一笔高达7亿美元的私募投资。
作为私募投资，大连正源地产有关人士三缄其口。而大连正源办公室负责宣传人士则谨慎表示“资金规模等尚不能对外透露”。
某投资公司人士1月8日在搜狐焦点房地产网举办的“中国新视角·2008责任地产高峰论坛”向记者称，上述7亿美元私募资金已于2007年12月开始打入大连正源地产账户。
上述投资公司人士更透露，这笔7亿美元私募投资系打包投资，其中包括多家机构投资者，投资形式以债务投资为主，瑞士信贷在担负搭建谈判平台和融资服务的同时，其直接投资部也参与了这笔投资。
未上市公司一般以股权投资为主，而房地产公司在上市之前，由于其资信能力尚差，很少能做成债权投资，更何况资金规模高达7亿美元。是什么因素促成大连正源此笔大规模私募债权投资的达成？
中国企业海外发展中心主任孙飞接受记者采访时指出，以前外资投资中国房地产企业，为防止风险多选择股权投资，而目前投资方向已发生转变。从摩根大通2007年帮广州方圆地产成功发行2亿美元可转债开始，债权融资已开始广泛为外资投资基金接受。
孙飞介绍，虽然目前关于外资投资内地房地产的限制很多，但是毕竟是“限制”而不是“禁止”。大连正源地产二股东为摩根士丹利，这无疑是增强其国际信用的一大招牌。除此以外，瑞信在设置大连正源私募投资工具中可以设置若干保障机制，如可转债功能和无偿期权授予等方式，外资私募资金的投资如果出现风险，私募投资者可以通过债转股等方式来参股正源地产，进而寻求其他退出机制。
有消息称，摩根士丹利在2006年中持股大连正源地产比例达到25%以后，开始拟定退出战略，已将持股比例降至此次募资前的16%左右。
公开资料显示，截至2006年底，大连正源共在大连、北京、长沙、海南等地拥有土地260万平方米，而截至2007年底，预计这一数据已超过350万平方米。依据大连正源地产战略规划，到2011年，大连正源地产土地储备将达到1500万平方米(建筑面积)。
上述投资公司人士说，大连正源地产资产估值在200亿元以上，2002-2007年，大连正源地产营业收入等财务指标增长率都在45%以上，税后利润复合增长率高达70%。
有消息称，大连正源地产在香港上市日期初步计划在2008年上半年。1月8日，记者就上市进程问题致电姜长龙时，他表示“上市工作尚无实质性进展”。
资本进出术：IPO融资偿外债
“正源地产最近拿地很猛，刚刚在大连开发区拿下了一块100万平方米的土地，”某大连房地产企业人士告诉记者，大连正源地产拿地一向以“拿大地块”为主，单块地价款都在几亿元，在大连算是“出手阔绰”。
一家外资投资机构中国区负责人对记者分析大连正源此笔巨大私募资金时说，大连正源地产获得此笔资金后，无疑可以在上市前购买更多土地，进而将这些新买土地加入到上市资产包中，并做大上市公司资产盘，争取在IPO时获得最大募集资金效应。更重要的是，目前一系列的限制外资投资内地房地产政策，尤其是外汇管制政策，限制了香港上市房地产企业进入内地的渠道。
虽然很多在香港上市的房地产企业通过各种途径最终使募集资金返回了内地，但是整个运作过程十分辛苦，而且能否足额、及时打入内地是无法预料的。
但有一条途径对于IPO募集资金进入内地十分有效。早在远洋地产成功上市后，远洋地产总裁李明在接受本报记者采访时表示，远洋地产上市前借了很多外债，上市募集资金中一部分资金正好用于偿还外债，这大大降低了公司将上市募集资金打回内地的压力。
这一途径也被行业惯用。孙飞认为，瑞士信贷帮助大连正源做此笔以美元标价的私募投资用意正在此。假如大连正源所可在2008年初上市，则其上市募集资金中部分资金可以用来偿还这笔7亿美元借债。这样不但降低了将来大连正源将上市募集资金汇回内地的压力，同时还可以将未来资金提前使用，提高了资金使用效率。
而记者获得的信息表明，这7亿美元私募资金结构复杂，有的资金本身在内地不需要走外汇申请；有的资金则正在分批陆续进入内地。这些资金都将在近期打入大连正源账户。
关键词：大连 源地 资金 上市 募集