关于苏州房价不会降的理由
（作者按：06年6月，本人参加市公务员培训，毕业时老师要求每个毕业生写一篇毕业论文，时间仓促，草草了事。一兄懒惰，求捉刀。仅递葫，让画瓢。无意间被其妻窥见。世嫂从业房地产多年，甚趣也，竟传阅之。窃喜。今挂博客以寡芳自赏。揶或卖弄风骚，沾沾自喜而。）
目前，中国的房价成为了非常热闹的话题。百姓、商人、投资家、政府、学者，中国的、外国的，总之，吸引了不少人的眼球。有人希望房价跌，有人希望房价涨。到底苏州的房价会不会跌？通过本人在国土系统工作十几年来的感觉：房价不会跌！不会跌的理由如下：
一. 苏州房价上涨的过程回顾
苏州的房价大幅度上涨是从2000年开始的。之前，苏州的房价在1500~2400一平米之间。当时是福利分房改制为货币分房不久，居民住房成为商品的时间不久。因为之前的苏州是集体经济模式，私营经济发展比较慢（和浙江比），有产阶级比较少。当时苏州的平均工资水平在沪宁线上是最低的。比无锡低，比上海更低。所以决定了苏州的房价水平是很低的。而同时期杭州的房价已经上涨到了5000一平米。相反，苏州的GDP连续走在全国各大城市的前茅，形成极大反差。事实上，真是这种反差，才是造成了后来苏州房价大幅上涨的必然因素。
当房价上涨到2500-3000时，有人已经叫嚷房价太高。我对很多人说：按当时的房地产估价条件分析，房价上涨才刚开始，苏州的平均房价应该涨到4500-5000是比较合理的。他们都说我是痴人说梦！而事实上现在已经不止这个数！
在较长的时间内，苏州的房价象苏州人的性格一样温文尔雅。开始上涨是以园区公积金政策为启动契机，带动苏州房价整体的上涨。到2001年开始，苏州各售楼处出现外地抄房团，他们看到了苏州楼市潜在的巨大商机，开始大量团购商品房。加上土地拍卖制度和房贷政策的利好因素刺激、全国及周边地区房市影响，苏州房产商大幅拉升房价。因之，政府也得到了每年300亿的土地拍卖收益，有了改造基础设施的巨额资金。苏州的城市面貌也发生了巨大变化。应该说，这一段时间，房价的上涨，老百姓、房产商、政府三者都得到了利益。
二. 中央出台控制房价上涨的主要原因
1.政治原因。房价上涨过快，大部分老百姓买不起房子，出现社会不安定因素。中央政府考虑到政治稳定的需要，必须控制房价的快速上涨。社会一旦出现动乱，生产力就会遭到极大破坏。政权也会受到威胁，这是关系到国计民生的头等政治大事。并且，本届政府领导人以亲民理念执政，关系到大部分老百姓切身利益的大事，中央不得不考虑。虽然有人指责这次中央的房价调控手段近乎“违背市场原则”，但完全合乎政治原则！
2.经济原因。房价的过度上涨，容易引起房地产泡沫，导致引发经济危机。经济危机的爆发会使国家经济出现停止不前甚至大幅度倒退，从泰国和日本的房地产危机经验中可以得到教训！
3.金融原因。中国长时间快速稳步的经济发展，使中国的经济基础不断稳固，实力不断加强，整个国家的资产不断升值。国际投资资本看好中国的人民币和不动产双重升值的巨大投资价值，通过各种渠道潜入中国，操作房地产和人民币，这将对中国的金融安全造成威胁。
据了解，至2006年6月底，我国新设外商投资房地产企业同比增长25.4％，实际使用外资增长27.9％。其中，外资直接购买在建项目和成熟物业现象较为集中，外资购房一季度结汇同比增长2倍以上。根据国际物业顾问公司戴德梁行的统计，06年一季度外资在中国购买建筑物的资金达45亿美元，超过2005年全年的34亿美元多达11亿美元，相当于官方公布的2005年房地产实际利用外资额的83%。
有资料显示，臭名昭著的量子对冲基金已潜入中国。他们导演了亚洲金融危机和香港股市风暴。因此，国家必需严加警惕，阻止他们兴风作浪。房产新政的主要打击目标也就是抑制这些短期投机抄房行为。
4. 控制房价是国家宏观经济调控的一个组成部分。国家发展和改革委员会主任马凯近日在分析06年上半年经济形势、研究下半年经济政策时指出：我国经济自２００３年以来，连续三年保持１０％左右的增长速度，上半年预计将保持在这一水平之上。投资增长过快是当前最突出的问题，投资增幅超过了３０％，其中商品房投资占很大部分。
国家的经济发展必须遵循一定的客观规律，经济增长只能保持适度规模和各行业的协调发展。长时间高速增长的结果是各种问题接踵出现：能源电力不足、原材料短缺、煤矿超负荷开采连续出现恶性事故等。所以国家对经济发展必须宏观调控。控制房价是国家宏观经济调控的一个组成部分，是很必然的事。
三. 引起房价下跌的因素
一般来说，下面几种因素会导致房价的下跌：1.政治不稳定，军事冲突和社会动乱；2.严重经济或金融危机；3.商品房供应数量超过需求；4.建造成本大幅下降。
四. 引起房价上涨的因素
一般来说，下面几种因素是房价上涨的基础条件：1.社会政治经济稳步健康发展，全社会资产不断升值；2.不断上升的社会购买力和高要求所决定的需求；3.土地的稀缺性；4.建筑成本的增加。
五. 苏州房价不会下跌的原因
1. 政府不会让房价出现大幅度跳水 没有买到房子的老百姓希望房价下跌，但地方政府、银行、房地产商和已经买到房子的人不希望房价跌。房价如果下跌，已经买到房子的人的资产就缩水，就会骂政府；已经通过拍卖拿到土地的房地产开发商要求退地，而拍卖土地所得到的钱已经被地方政府用于建设，退不出钱；银行将出现大量坏帐，导致银行倒闭。因为这轮房地产热潮70%是用银行资金抄起来的。对于中央来说所谓“手心手背都是肉”。中央的政策只能权衡社会不同利益群体的利益做“家长式判决”，只能是不让房价上涨幅度太快，而不可能打压房价使房价出现大幅度跳水。买不起房的老百姓怎么办？政府只能通过其他途径解决。建经济适用房一条路可能走不通了，因为实践表明，经济适用房政策落实很困难，买经济适用房的人不都是社会上最困难的人。建政府廉租房和货币补贴成为可能。还有就是通过社会分配制度改革，增加老百姓收入，提高老百姓支付能力。
2. .房地产和金融、经济危机不可能出现。中央政府有能力避免房地产和经济危机发生。这次调控力度之大为历史之最，甚至动用了监察部，这本身就说明了房地产和金融、经济危机不可能出现。也是整个国家房地产行业能保持健康发展的基石。
3.因房价上扬速度过快而被中央点名的城市中没有苏州 这表明苏州和其他城市的房价相比上涨得还不是太离谱。上海、北京、南京等大城市房价上涨速度太离谱，政治影响太大，有被恶意操作的成分。这些城市的房价调控后可能会有适当回落。但不会有实质性的下降。
4中国和苏州稳步快速发展的经济是房价不跌的坚实基础。苏州每年的固定资产投资都名列全国各大城市前茅，2005年达到1900亿元人民币，并且60%以上是第二产业。投资二产就必须要大量引进人才和劳动力，这些人都需要买房居住。这就是购买力的基础。
5. 苏州有很大的潜在购买力市场 从世界范围来看，中国的房价只有日本的1/8、美国的1/10。之所以觉得中国的房价高，是因为中国老百姓的收入低，购买房子的总价和家庭年收入的比例比人家高。但是一般老百姓购买力低不代表社会上没有有钱人。苏州是苏州的，也是全国的、也是全世界的。苏州人文历史积淀深厚，社会安定，自然物产丰富，生活环境好，外面有钱人很都想到苏州买房定居。
有乐观派的经济学家研究说，只要中国不卷入动乱或战争，保持现在这个发展速度，到2020年经济实力可以赶上美国。中国目前的经济发展模式基本上是追赶型和学习型的，基本路子人家几十年前就已经走过，有经验可以借鉴，在追赶过程中基本可以不走弯路。
日本在经济发展过程中，房价有过六轮上涨的现象也应该作为参考。
6.土地资源日见匮乏 苏州只有160万亩真正意义上的耕地了，而人口有1000万（590万本地、300万常住外地籍和110万流动人口），土地资源匮乏，占用农地开发商品房的余地很小，收购城市土地成本又难以下降。导致房价难以下降。
7.置业和投资情结难未了 中国人总有难了的置业情结，为儿孙积蓄点财产、家当。从目前中国的投资和置业的情况看，股市太伤人心（至少06年前是这样），金市不方便交易，银行利息太低，只有买点房子成为唯一的选择。有钱人家买几套房子十分正常，即便是买了空着也就空着。所以房屋的空置率并不能100%代表房市虚火。
从上面的几个方面分析说明：引起房价下跌的因素不多，引起房价上涨的条件客观存在，只是目前国家不允许房价上涨。但可以说：苏州的房价不会下跌！
房价下跌的唯一变数是中央政府可能出台的更强硬政策。
王宏新认为，解决住房及房地产问题的症结，在于将住房问题与房地产市场分开。住房问题是社会保障问题，属于社会政策范畴，政府应通过大力发展廉租房和经济适用房解决；而房地产业健康发展，是一个经济问题，属于经济政策范畴，政府的产业政策是运用宏观调控和市场手段，确保市场秩序，防止房价上涨过快以及房地产泡沫。
2006年6月19日