2007年3月21日在富力宫酒家举办了“二、三线城市发展机遇”论坛。北京银信投资发展有限公司董事长张民耕担任本次论坛的特邀主讲嘉宾。
出席此次论坛的嘉宾有（排名不分先后）：
张民耕 北京银信投资发展有限公司 董事长
林 伟 旭辉集团 总经理
曾 军 海湾京城地产 总经理
海毅轩 嘉恒远东投资 副总裁
吴坤岭 国金置业 总经理
张 宏 朝林集团 董事长
戴红骏 北京千喜合房地产 总经理
刘 泉 原天鸿兴业 总经理
杨欣钧 北京高屋建瓴科技发展有限公司 董事长
王振平 鸿基世业集团 副总经理
张 华 北京嘉源置业投资有限公司沸城 项目总经理
李旻杰 通州投资促进局 局长
郑树武 通州投资促进局 招商办主任
刘亚强 海湾京城地产 董事会秘书
当前的房地产界风起云涌，瞬息万变，竞争日趋激烈，尤其是在一线城市，很多房地产企业遇到了发展的“瓶颈”，转而向二三线城市发展似乎已成为一种趋势。为此华本地产俱乐部热邀地产老总齐聚一堂，共同商讨在二三线城市发展的机遇，并分享彼此的开发经验。与会老总深入交流，积极探讨，均感受益颇丰，并有老总欲求合作，达到了华本地产俱乐部力促企业家合作与共赢的目的。部份嘉宾精彩发言摘录如下：
张民耕（北京银信投资发展有限公司董事长）：
房地产商的交流，对于传达信息，包括向上级传达，向媒体传达有积极的作用，对整个大局有影响。全国的房地产商受益于北京的房地产商，从人代会上代表的发言可以看出，政府的宏观调控渐渐上路了。体现在三个方面。1.增加有效供应。房地产最大的问题就是供应满足不了需求，这是房价居高不下的根本原因。从宏观调控开始，就是紧缩供应的套路。对于需求强大的市场而言，供应小，价格必然高。增加有效供应，表明政府已意识到住房成为全国性的问题。2.市场和行政手段都要用，以前仅仅是行政手段。3.政府看到了责任。经济适用房、廉租房，政府都投入去做。这些信息的传达靠的是开发商，开发商是最直接的动力。
从全国规模看，我们都属于小开发商，房地产市场风云变幻，再过几年，房地产业的竞争将是规模和资金量的竞争。对于中小开发商有两条路走。一，做规模，争取上市。二，做出自己的特色。从地域来看，北京、上海的房地产已经很悬，所以考虑转向二三线城市做开发，商机还是很多的。外地沿海省会城市基本已经饱和，非沿海的省会城市及省会以下的城市机会还很多。我在菏泽做了一个项目，那里很穷。之所以选择那里是因为：在那发现了山东最后一块煤田，对当地的经济会有很大的拉动。地级城市一般通过招商引资引进外地开发商，尤其是有实力的开发商。此外那里有区域优势，我的合作伙伴在当地有很好的人际关系。现在那个项目已经运转的很好了。
在二三线城市做开发，市场潜力很大。城市化进程非常快，房地产市场的需求会很强。此外，城市化是递进的过程，一般要经过两、三代人才能完成，这就使房地产有在全国铺开的机会。在城市化进程不发达的地区，乡土气息浓厚，当地人能接受的房价会偏低。城市化是不可逆的，城市的压力大，给我们的机会也会越大。在二三线城市搞开发，也应做好心理准备，开发项目周期长，与北京是不同的，整体上要有周密的计划。中部和西部的省会一级城市机会很多，政府官员的压力大，对于真正有规模，向开发的企业很支持。
迫于当前的行业形势，除了做地域的转移外，我们还应考虑转型，好好的考虑一下今后的路怎么走。对于我们自身，我主要考虑两方面。一，土地。先期进入，土地的收益会很大。可以通过合作等方式收回成本，成本低，有优势。二，资本投资。当地有好的项目需要资金，可以进行合作。总的来说，当前的开发商压力都是挺大的。
林伟 （旭辉集团总经理）：
做开发，应该有好的管理团队。开发新的项目，属于创业阶段，必须要老板亲力亲为。做房地产主要是门槛的问题，今后的竞争将是资本的竞争，行业内的竞争很小，因为开发项目的性质、地理位置等都有差异。今后房地产将成为资金密集型的行业，资本决定企业的发展平台，打通不了资本的渠道，就会在开发中遇到瓶颈。房地产前期做的都是一些琐碎的事，但是我们都应有责任感，否则很可能会损失很大。社会上对开发商有偏见，媒体方面的负面报道也比较多，我们应该做好自己的形象。
在资金方面，我们应该做战略性计划，积极突破资本平台。资产及流程都要很透明，很清晰，管理上必须有一套完整的体系，否则就会找不到战略合作，在银行也不能得到贷款。企业若想上市，这些必须要做到透明。
我们做房地产机会还是很多，没有什么规律。现在土地信息还很不对称，不透明，我们应该多关注一些城市，多与业内进行交流，做相应的测算，符合要求的再去做。
刘泉（原天鸿兴业总经理）：
外地项目都比北京赚钱，但是一般出现的问题都很多，归根结底还是团队的问题。在外地发展，对于这个行业来讲跨区域发展并没有什么优势，但是机遇稍纵即逝，再不出击可能就没机会了。国家宏观调控不断加强，出台招拍挂、物权法等条例，目前还有一个没动的，即期房。以前购房是团购的形式，现在改变了，也有取消预售的呼声。我接触了几种国外的基金，我们现在融资做的是故事融资，国外不是以卖期房的形式，大部分是投资公建项目，他们不仅是有钱，还有品牌，而我们最弱的就是品牌效应。从长远来看，房地产企业的转型是必要的。再过几年，房地产会急剧萎缩，房价可能仍会上涨。
李旻杰(通州投资促进局局长）:
通州近几年资源比较紧缺，但是有个优点：人气旺。北京CBD东移是趋势，会给通州带来很多机遇。近两年房地产非常火爆，一般情况下，我们拒绝普通住宅项目，尤其是经济适用房的项目，我们欢迎高品质、有一定规模的项目。很多人觉得通州还没发展起来，包括小城镇在内，至少有80平方公里的新建筑面积，有大片的土地，土地几乎停留在一级市场，在不同领域有很大的建筑面积，制约因素是与城市的地不同。城里的地主要是项目性质的改变，而我们这的地是由农田转变过来的，征地要交保险，开发成本也是比较高的。但通州的土地有很好的升值潜力，去年一直在做基础设施建设。
我觉得房地产商不用那么悲观，国家已经意识到土地供应不足，要求扩大土地供应量。现在房地产还处于振荡期，通过自然整治，只会把规模小，不够专业、不适应市场的企业淘汰。
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