新政之乱：
自9月27日央行联手银监会发布“第二套房贷款新政”后，各地商业银行的房贷细则陆续出炉。然而，“细则”之间的差别实在太大了点：北京各银行在认定标准上存在不同，尤其是在针对个人和家庭的认定上；相比青岛等城市以家庭为单位认定第二套房，济南部分银行执行的以个人为单位的认定标准相对“松快”，甚至是房贷新政的“最低标准”；深圳发展银行南京分行和南京银行对第二套房的认定都以“余额”为标准，即在央行征信系统中有贷款记录，但已还清，没有贷款余额的，再贷仍视作“首套”……
如此的各银行为了这个问题进行认定，结果贷款没有控制，对房地产商没有多大影响，而对购房者如何认定第二套房贷款成为了焦点，也使第二套房贷调控变味成调控购房者。各媒体也乘这个机会进行第二套房贷款的认定问题进行了大力的口水战，评论……
深受房价上涨之苦的未购房者盼星星盼月亮，盼着银行出房贷新政细则，尤其希望银行清晰地界定何谓二次置业，彻底封堵房地产投资的门槛，让房地产回到普通商品领域，从而使供求关系理论收效于房地产市场，但他们等来的很可能是失望。
更令人不可思议的是，央行内部表态居然也莫衷一是。房贷新政公布后不久，央行副行长、上海总部主任苏宁10月8日表示，央行征信系统完全可以成功认定第二套房，因为央行拥有覆盖全国的数据库，贷款人购房情况，将完全在这个系统中如实反映出来。那就意味着央行有这样的技术条件，使不同地区、不同银行的购房者只要在银行有征信记录，都视作第二套房。大部分市场人士都对央行的征信系统能否及时甄别表示怀疑。
如此现实，可谓怎一个“乱”字了得。看起来，对何谓第二套房各地方的商业银行都拥有解释权，可任意进行解释。
贷款新政的推出，旨在有效防范房地产贷款风险，同时也是针对房地产市场的调控措施。然而，在各地商业银行各自为政的情况下，新政的实施效果恐怕很难让人期待。笔者以这次新政的效果，用一个乱字来形容，相信大家也有同感。
对此，有人认为这是各省市根据本地楼市炒房现象的严重与否，所体现出执行房贷新政上的“区域差异”。这样的分析不无道理，但这透出的思维，却俨然与某些官员挂在嘴边的“本地房价还没有涨到应有水平”、“与其他同类城市相比，本地房价并不高”等论调如出一辙。某些地方的商业银行也认为，此次房贷新政主要针对那些“房价增幅过大、银行房贷发放量快速上升”的地方，自己所在的城市并不在重点调控范围之内，因而可以放宽标准。应该看到的是，虽然涨幅并不太一样，但房价疯涨是各地共有的风景，公众买不起房并不是某些地方独有的现象。在这种情况下，国家才出台了具有普适性的调控政策。此前的一些房地产调控措施之所以成了“空调”，与某些地方高层不作为是大有关系的。既有前车之鉴，当然不能再让各商业银行步这样的后尘。
如果调控就是把一个市场行为，调控得如此复杂，其执行效率恐怕得大打折扣。2003年央行未雨绸缪发布过121号文，几成一纸空文，究其原因除了国务院发布18号文继续支持房地产行业的发展之外，各商业银行觊觎房贷的丰厚利润有意化解政策影响也是重要原因。
直接下属为何不听招呼，因为利之所在，无人能敌。如果我们把房贷新政作为房地产调控过程中的重要环节，就可以清楚看出房地产调控过程中的两大失误：第一，混淆了市场与保障性公共产品的边界，招致政策受到以利益为导向的商业银行的抵制；第二，过于重视房地产调控中的地根与银根，而认识又有偏差，导致越调控房价越高的尴尬局面。此次房贷新政在上调二次置业利率的同时，还规定对于购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，仍然执行首付2成的比例，可见决策层的本意是严防房地产投资和投机，满足保障性住房需求。意图不错，技术手段则大谬。
而要做到这一点，央行和银监会就应收回对“何谓第二套房”的解释权，对相关认定标准予以进一步明确，让全国只有一个版本。
还要看到的是，即便标准统一了，各地商业银行也不见得就能严格执行。要知道，当央行、银监会等职能部门看到风险的时候，商业银行看到的可能是利益。相比目前其他各项业务，房贷是相对安全、利润较高的贷款项目。有银行人士坦言，倘若有人贷了三次款都还清了，说明其还贷能力、经济实力都不差，这种客户对银行来说，信贷风险并不大。当其面对“优质客户”或者放贷压力增大时，标准“防线”极有可能会被轻易突破。因此，职能部门还应加强监管，加大违规查处力度，强化房地产信贷征信管理，督促各商业银行落实国家宏观调控政策。
新政调控谁？
这次的调控指向很明确，但笔者有一个疑问。对那些需要银行信贷的投资者来说，很可能会受到房贷新政的影响；但是对于那些资金量雄厚的海外投资者来说，他们根本不需要银行按揭，岂不是发挥不了作用？新政有没有做过分析：影响楼市走势的，主要是哪部分力量？但是结果是否真能调空房价？至少购房着感觉是房家越调越高，想买房，钱越来越不够。那么这次调控会改变吗？结果调控了谁呢？
第二套房贷新政的指向非常明确，抑制投资性购房需求。但是根据一份统计资料，投资性需求的比重并没有人们想象得那么高，以二手房市场为例，大约仅占10%。而近来这轮房价上涨为什么会特别快，是真实的自住性需求所致。所以，仅仅打击这一小部分投资者，对稳定房价能起到作用？
过去几年，楼市的金融调控主要在税收上做文章，最典型的就是不满五年转手交易要征收5.5%营业税的规定。这个政策看起来，是要增加流转环节，让炒房者“不痛快”。但实际上，这个政策可能只对那些习惯于快进快出的炒房者有效，对于那些没有资金压力、长期看好楼市的投资（机）者来说，却很难发挥作用——干脆就不卖了，反正长期看好。这样一来，反而导致市场供应量减少，给房价上涨添了一把旺火。但这次第二套房贷新政，我想不会导致这种情形发生。
投资性需求尽管远没有人们想象得那般“洪水猛兽”，但足以起到领涨市场的作用。因为它所营造出来的紧缺氛围，足以影响并透支真实需求群体的心理预期。所以，我并不赞同“真实需求推动房价上涨”的说法——仅仅是真实需求，决不会导致楼市狂飙到今天的地步；即便我们的经济基本面，再被看好，按照价格符合价值的规律，房价也没道理涨得这么快。
打击投机者，让楼市投机甚至是投资风退潮，改变楼市的心理预期，可以说是此次房贷新政的指向所在。人们之所以会对楼市调控产生质疑，就是因为一再的调控并没有改变楼市的预期，但这次的调控和以往不同，就是从引导预期入手去调控市场，这不能不说是一次进步。作为连接现在和未来的桥梁，预期在市场经济中有非常重要的作用。假如人们都认为某种商品未来要涨，那么一旦发生抢购，价格就会猛涨。以前我们做楼市调控，总是机械地从供需角度作单向调节，往往忽视了心理预期这样一个重要的市场因素。所以调控效果大打折扣，也是在所难免。
笔者前不久已经举过例子。现在我们在看看，在房贷新政细则尚未明确的情况下，很有可能发生这样的问题。比如我卖掉了旧房子，现在要买个新房子；比如家里添丁，要换个大房子，这些都是很合理的需求。但对于央行的“一刀切”我是这么理解的：这是“没有办法的办法”。这也表明，央行在打击投机性需求的时候，不希望改善性需求来添火旺势。央行想传递这样的信号：现在不能炒房，但也不是买房的好时机。
宏观调控不能顾此失彼，要照顾到大多数人利益。所以，笔者更愿意将这次的调控理解为信号意义大于实际意义。因为从长远来看，好的楼市调控不应该导致这样一个后果：为了不让少数人多买房，而让大多数人买不起房。这就需要我们今后作更为详致的考虑：一个宏观调控政策究竟能够产生多大的影响力，市场有多大的承受能力，都要下苦功夫研究，有必要的话甚至要做经济学测算。笔者相信，今后随着形势的变化，如果房价稳定了，高层一定会有更加周全的调控细则出来。但现在就要求一步到位，会有点难。
许多升级置业的消费者同样受到了政策的冲击。央行359号文保护首次自住性购房、抑制投资性购房的意图非常明显，仅对第二套购房实行提高首付及利率的政策，以北京为例，目前北京购房需求以自住为主，限制购买第二套住房，在抑制投资的同时，也使大量升级置业的自住型购房者受到波及。
有关资料分析，北京当前二手房市场投资比例为12%左右，而二次及二次以上置业的比例为40%左右；扣除投资比例，28%的消费者在进行二次及二次以上置业时，其实都是为了自住，比如改善居住环境、为父母养老及为子女上学购房等等。在购买第二套房的消费者中，如果单纯按投资自住划分，投资的仅占3成，自住的比例远多于投资者，占到了7成（28%/40%）。一位接受记者采访的开发商则表示，除了远郊一些定位为第二居所的项目外，大部分项目的客群中，以小套换大套的升级需求占到了购买第二套住房的主流，这部分的比例在一半以上。
对于升级置业者被“误伤”，不知道央行是如何考虑的？
在改革开放以来，总体经济发展迅速并健康，但是同样存在着一些改革失败的例子，而宏观调控新政是否存在失误，笔者目前无法来肯定。如果房价因此而下降，那么事实就有效；但是如果最终还是无法控制房价上涨，高层就有必要进行反思，一个新政的推出如果不当，应该及时检讨，才能不断提高调控效果，才能使经济健康发展。
笔者个人意见，仅供参阅。
自9月27日央行联手银监会发布“第二套房贷款新政”后，各地商业银行的房贷细则陆续出炉。然而，“细则”之间的差别实在太大了点：北京各银行在认定标准上存在不同，尤其是在针对个人和家庭的认定上；相比青岛等城市以家庭为单位认定第二套房，济南部分银行执行的以个人为单位的认定标准相对“松快”，甚至是房贷新政的“最低标准”；深圳发展银行南京分行和南京银行对第二套房的认定都以“余额”为标准，即在央行征信系统中有贷款记录，但已还清，没有贷款余额的，再贷仍视作“首套”……
如此的各银行为了这个问题进行认定，结果贷款没有控制，对房地产商没有多大影响，而对购房者如何认定第二套房贷款成为了焦点，也使第二套房贷调控变味成调控购房者。各媒体也乘这个机会进行第二套房贷款的认定问题进行了大力的口水战，评论……
深受房价上涨之苦的未购房者盼星星盼月亮，盼着银行出房贷新政细则，尤其希望银行清晰地界定何谓二次置业，彻底封堵房地产投资的门槛，让房地产回到普通商品领域，从而使供求关系理论收效于房地产市场，但他们等来的很可能是失望。
更令人不可思议的是，央行内部表态居然也莫衷一是。房贷新政公布后不久，央行副行长、上海总部主任苏宁10月8日表示，央行征信系统完全可以成功认定第二套房，因为央行拥有覆盖全国的数据库，贷款人购房情况，将完全在这个系统中如实反映出来。那就意味着央行有这样的技术条件，使不同地区、不同银行的购房者只要在银行有征信记录，都视作第二套房。大部分市场人士都对央行的征信系统能否及时甄别表示怀疑。
如此现实，可谓怎一个“乱”字了得。看起来，对何谓第二套房各地方的商业银行都拥有解释权，可任意进行解释。
贷款新政的推出，旨在有效防范房地产贷款风险，同时也是针对房地产市场的调控措施。然而，在各地商业银行各自为政的情况下，新政的实施效果恐怕很难让人期待。笔者以这次新政的效果，用一个乱字来形容，相信大家也有同感。
对此，有人认为这是各省市根据本地楼市炒房现象的严重与否，所体现出执行房贷新政上的“区域差异”。这样的分析不无道理，但这透出的思维，却俨然与某些官员挂在嘴边的“本地房价还没有涨到应有水平”、“与其他同类城市相比，本地房价并不高”等论调如出一辙。某些地方的商业银行也认为，此次房贷新政主要针对那些“房价增幅过大、银行房贷发放量快速上升”的地方，自己所在的城市并不在重点调控范围之内，因而可以放宽标准。应该看到的是，虽然涨幅并不太一样，但房价疯涨是各地共有的风景，公众买不起房并不是某些地方独有的现象。在这种情况下，国家才出台了具有普适性的调控政策。此前的一些房地产调控措施之所以成了“空调”，与某些地方高层不作为是大有关系的。既有前车之鉴，当然不能再让各商业银行步这样的后尘。
如果调控就是把一个市场行为，调控得如此复杂，其执行效率恐怕得大打折扣。2003年央行未雨绸缪发布过121号文，几成一纸空文，究其原因除了国务院发布18号文继续支持房地产行业的发展之外，各商业银行觊觎房贷的丰厚利润有意化解政策影响也是重要原因。
直接下属为何不听招呼，因为利之所在，无人能敌。如果我们把房贷新政作为房地产调控过程中的重要环节，就可以清楚看出房地产调控过程中的两大失误：第一，混淆了市场与保障性公共产品的边界，招致政策受到以利益为导向的商业银行的抵制；第二，过于重视房地产调控中的地根与银根，而认识又有偏差，导致越调控房价越高的尴尬局面。此次房贷新政在上调二次置业利率的同时，还规定对于购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，仍然执行首付2成的比例，可见决策层的本意是严防房地产投资和投机，满足保障性住房需求。意图不错，技术手段则大谬。
而要做到这一点，央行和银监会就应收回对“何谓第二套房”的解释权，对相关认定标准予以进一步明确，让全国只有一个版本。
还要看到的是，即便标准统一了，各地商业银行也不见得就能严格执行。要知道，当央行、银监会等职能部门看到风险的时候，商业银行看到的可能是利益。相比目前其他各项业务，房贷是相对安全、利润较高的贷款项目。有银行人士坦言，倘若有人贷了三次款都还清了，说明其还贷能力、经济实力都不差，这种客户对银行来说，信贷风险并不大。当其面对“优质客户”或者放贷压力增大时，标准“防线”极有可能会被轻易突破。因此，职能部门还应加强监管，加大违规查处力度，强化房地产信贷征信管理，督促各商业银行落实国家宏观调控政策。
新政调控谁？
这次的调控指向很明确，但笔者有一个疑问。对那些需要银行信贷的投资者来说，很可能会受到房贷新政的影响；但是对于那些资金量雄厚的海外投资者来说，他们根本不需要银行按揭，岂不是发挥不了作用？新政有没有做过分析：影响楼市走势的，主要是哪部分力量？但是结果是否真能调空房价？至少购房着感觉是房家越调越高，想买房，钱越来越不够。那么这次调控会改变吗？结果调控了谁呢？
第二套房贷新政的指向非常明确，抑制投资性购房需求。但是根据一份统计资料，投资性需求的比重并没有人们想象得那么高，以二手房市场为例，大约仅占10%。而近来这轮房价上涨为什么会特别快，是真实的自住性需求所致。所以，仅仅打击这一小部分投资者，对稳定房价能起到作用？
过去几年，楼市的金融调控主要在税收上做文章，最典型的就是不满五年转手交易要征收5.5%营业税的规定。这个政策看起来，是要增加流转环节，让炒房者“不痛快”。但实际上，这个政策可能只对那些习惯于快进快出的炒房者有效，对于那些没有资金压力、长期看好楼市的投资（机）者来说，却很难发挥作用——干脆就不卖了，反正长期看好。这样一来，反而导致市场供应量减少，给房价上涨添了一把旺火。但这次第二套房贷新政，我想不会导致这种情形发生。
投资性需求尽管远没有人们想象得那般“洪水猛兽”，但足以起到领涨市场的作用。因为它所营造出来的紧缺氛围，足以影响并透支真实需求群体的心理预期。所以，我并不赞同“真实需求推动房价上涨”的说法——仅仅是真实需求，决不会导致楼市狂飙到今天的地步；即便我们的经济基本面，再被看好，按照价格符合价值的规律，房价也没道理涨得这么快。
打击投机者，让楼市投机甚至是投资风退潮，改变楼市的心理预期，可以说是此次房贷新政的指向所在。人们之所以会对楼市调控产生质疑，就是因为一再的调控并没有改变楼市的预期，但这次的调控和以往不同，就是从引导预期入手去调控市场，这不能不说是一次进步。作为连接现在和未来的桥梁，预期在市场经济中有非常重要的作用。假如人们都认为某种商品未来要涨，那么一旦发生抢购，价格就会猛涨。以前我们做楼市调控，总是机械地从供需角度作单向调节，往往忽视了心理预期这样一个重要的市场因素。所以调控效果大打折扣，也是在所难免。
笔者前不久已经举过例子。现在我们在看看，在房贷新政细则尚未明确的情况下，很有可能发生这样的问题。比如我卖掉了旧房子，现在要买个新房子；比如家里添丁，要换个大房子，这些都是很合理的需求。但对于央行的“一刀切”我是这么理解的：这是“没有办法的办法”。这也表明，央行在打击投机性需求的时候，不希望改善性需求来添火旺势。央行想传递这样的信号：现在不能炒房，但也不是买房的好时机。
宏观调控不能顾此失彼，要照顾到大多数人利益。所以，笔者更愿意将这次的调控理解为信号意义大于实际意义。因为从长远来看，好的楼市调控不应该导致这样一个后果：为了不让少数人多买房，而让大多数人买不起房。这就需要我们今后作更为详致的考虑：一个宏观调控政策究竟能够产生多大的影响力，市场有多大的承受能力，都要下苦功夫研究，有必要的话甚至要做经济学测算。笔者相信，今后随着形势的变化，如果房价稳定了，高层一定会有更加周全的调控细则出来。但现在就要求一步到位，会有点难。
许多升级置业的消费者同样受到了政策的冲击。央行359号文保护首次自住性购房、抑制投资性购房的意图非常明显，仅对第二套购房实行提高首付及利率的政策，以北京为例，目前北京购房需求以自住为主，限制购买第二套住房，在抑制投资的同时，也使大量升级置业的自住型购房者受到波及。
有关资料分析，北京当前二手房市场投资比例为12%左右，而二次及二次以上置业的比例为40%左右；扣除投资比例，28%的消费者在进行二次及二次以上置业时，其实都是为了自住，比如改善居住环境、为父母养老及为子女上学购房等等。在购买第二套房的消费者中，如果单纯按投资自住划分，投资的仅占3成，自住的比例远多于投资者，占到了7成（28%/40%）。一位接受记者采访的开发商则表示，除了远郊一些定位为第二居所的项目外，大部分项目的客群中，以小套换大套的升级需求占到了购买第二套住房的主流，这部分的比例在一半以上。
对于升级置业者被“误伤”，不知道央行是如何考虑的？
在改革开放以来，总体经济发展迅速并健康，但是同样存在着一些改革失败的例子，而宏观调控新政是否存在失误，笔者目前无法来肯定。如果房价因此而下降，那么事实就有效；但是如果最终还是无法控制房价上涨，高层就有必要进行反思，一个新政的推出如果不当，应该及时检讨，才能不断提高调控效果，才能使经济健康发展。
笔者个人意见，仅供参阅。