论坛一：如何抓住磁悬浮带来的地产商机
主持人：今天下午这个论坛“如何抓住磁悬浮带来的地产商机”，上午王志纲老师讲座已经涉及到，但是没有展开，下面请四位嘉宾谈一下磁悬浮对于嘉兴市房地产的发展，对未来房价的走势和产品的定位会产生什么影响？
许良飞：大家好！我是海宁人，但是对嘉兴的了解大概停留在十五年前吧，因为我在嘉兴上的高中，待了三年，然后去了北京上大学。现在对整个嘉兴地产德兴市也非常不了解，只是一些粗浅的认识，这几天看了嘉兴路边的房子，去年年底11月份也来过一次，那次是来考察浙江华庭，来看一下华庭街的情况，也看了一些运作思路，但是只待了半天。
我是万通的，但是并不表明我们万通马上要进驻嘉兴这个城市，只是我们再关注着长三角这个区域，我们最近会对上海、杭州、无锡这些城市关注一些。这次我来也是公司觉得磁悬浮通了后，嘉兴是否有一些机会，只是来做一些试探性的调研工作。
我讲一下跟主题有关的话题。今天的论坛蛮有意思的，上午老师讲的是非常宏观的事情，但是这些宏观因素对一个城市房价来说是非常重要的，没有这些大的形势，一个城市的房价是不可能进行跳跃式的、连续的上升，今天下午五合国际卢总的介绍也更加有意思，非常非常微观，纯粹是从产品上理解，做房地产怎么运作、怎么面对未来发展的趋势。我认为这是我们开发商能够把握的，我们开发商应该去争取的。
包括万通我们现在也在做很多这方面的研究，我们万通有自己的产品标准，商业物业主要是写字楼的产品标准，万通做高档、精品住宅，也有高档精品住宅的设计标准，当然这些标准不是说制订了放在那就不管了，而是每年要进行一些更新，对它进行产品升级上的考虑和设计。
讲现在北京非常重要的一个现象，也可以联想到在嘉兴将来的地产形势。去年11月份到今年的3月份，北京房子应该说卖疯了，整整五个月时间，全北京市房地产均价涨了一千元，这是非常恐怖的，这是北京历史上从来没有过的房地产涨幅，如果保持这样的趋势下去，我们都不知道北京房价会变成什么样子。
今天上午王老师也讲了嘉兴开发商的担忧和思考，房子很好价格为什么卖不上去，北京目前的状况对于开发商来说很开心，因为我们的房子只要推到市场上，肯定有一群人来排队，保证一个礼拜之内卖掉，不管推多少套。但是我们认为这不是一个好的现象，因为房子不应该是这么卖的，房子应该是一点一点卖的。把产品做好后再一点点卖出去，如果是这样一种状态的话并不是发展商的福气，而是应该担忧的。
最近有很多北京发展商都在反思这个问题。我们是享受了很高的额外利润，比如我们的房子在三五年前策划，我们一个项目新城国际在六年前开始策划的，这个项目是目前全北京市涨幅最大的一个项目，从刚开始推向市场八九千，到现在已经到了两万多，单位项目来说涨的最高。但是很多北京发展商也在反思，这是不是一个很正常的现象？造成这种现象原因很多，但是肯定有一些大的形势决定了房价往上涨，而不是哪个发展商做出的贡献，这样的贡献肯定不是发展商做的，发展商没有这样的能力，不可能的，肯定有其他的因素造成的。
再举一个天津的例子，我们万通已经进入了天津，我们在2004年进入，我们很幸运，其实我们并没有那么高的远见度，没有预见到天津今年这么火，只是我们认为天津比较近，我们拓展比较容易。所以2004年去了天津，当时天津的房价是四千到五千左右，很低，相当于现在嘉兴市的房价水平。现在我们在天津有一个项目正在销售，我们可能会卖到八千，在今年年底会再开盘一个项目，房价可能会到一万以上。
为什么短短三年时间天津的房价涨那么大？我也认为这不是我们发展商做的事情，我们发展商没有这个能力，把一个城市的房价从五千做到八千，就靠一两年时间，发展商肯定没有这个能力，绝对不是发展商干的事情。如果政府怨发展商肯定是不对的，是政府各种各样的措施，比如政策上的优惠，现在推出对天津市的重新定位，这肯定会带来房价的上涨。
联系到现在，我们现在研究到嘉兴市房价的问题，现在很多发展商认为房价停滞在四五千的水平，是否能有跳跃式的大幅度往上涨的机会和可能性。我认为最好不要有，如果有的话对一个城市的地产来说非常危险。我觉得一个城市房价的增长每年在7%、8%，10%以下，这样的水平是最合理的，也是最安全的。
北京在去年11月份以前，房价一直是这种水平的增长，所以我们认为这种增长是很健康的，因为人均收入的增长水平加上GDP的增长水平，再加上物价、通货膨胀率，这些比率综合下来，如果房价每年只涨7%、8%，这是非常正常的，大家也很接受。但是出现北京几个月之内涨一千，这样的涨法是非常非常危险的。虽然可能房价还会涨，涨到什么样水平我们也不知道，但是像嘉兴这样的城市，现在的房价水平是非常合理的。像天津三年前就是这样的水平。
磁悬浮到底给我们带来了什么，我再举另外一个例子。去年我们万通去日本考察，走了几个城市，在每个城市之间穿梭往来，我们都是坐新干线，是高速火车，大概每小时是三百到四百公里，磁悬浮比先干线速度要快一些。我注意到了在东京上班的白领阶层，很多很多人不是住在东京，每个公司至少有30%，多的有50%都是住在东京以外，他们每天上班都必须坐新干线，坐新干线的时间一般是一个小时，坐新干线一个小时是什么概念呢？如果北京到石家庄开通高速火车的话，那就是一个小时，就相当于住在石家庄到北京上班。像上海这样的城市可能会到南京，如果开通了磁悬浮或者高速火车之后，我相信南京到上海也就一个小时左右。
意味着在东京上班的人，很多人住在很远的地方，每天上下班坐新干线时间是两个小时，这是很普遍的现象。他们每天要花一定的交通成本，这可以算出来，每天坐多少回新干线，新干线换后再坐地铁，这样的交通成本相对于他的收入来说不高，反正是个位数的百分比。现在我听说，磁悬浮通后，150元到杭州，那么一个月下来肯定受不了，达不到上下班所能承载的，但这是一个趋势。
目前在日本东京，跟中国很类似的国家，人口非常非常密集，大城市里面聚集了非常大的吸引力，大城市非常的拥挤，跟上海、北京一样，大部分人只能住到外面去，由于这样的效应，使城中心房价疯狂上涨，就像上海、北京的房价疯狂涨。很多白领承担不了这样的房价，就必须住在居住成本非常低的地方，然后来城里上班，这必然会改变人们整个的生活方式。
我看过长三角的规划，所有城市都有轻轨联系，这对于人们的生活方式将是彻底的改变，所有的人都会必然面临着这些改变，相当于现在的日本东京附近的人们方式一样，跟以前完全不一样了。你可能在嘉兴享受不了很好的夜生活，嘉兴没有很好的酒吧，没有很好的娱乐场所，你可以到上海去享受。东京最晚班的地点是11点钟左右，那一班的地点是人最多的一班，非常非常多，非常非常挤，当然这是日本的生活方式和习惯，日本很多上班族，一般都是在城里消耗掉时间，跟朋友聚会、喝酒，然后再回家。我相信过不了十年，嘉兴附近居住者，当然不一定是嘉兴人，可能是其他地方的人，也可以享受到这样的生活，很容易。
所以一条磁悬浮给我们带来的肯定是整个生活方式的改变，这种改变必然影响到发展商对设计的产品进行翻天覆地的改变。这不是为嘉兴人做设计，而是为整个地区人做设计。所以我们要做很多很细致的工作，像卢总介绍的，现在嘉兴开发商看来比较遥远的技术，一些产品上的创新，过不了两三年你必须得面临着这些创新和要求，因为那些年轻人，那些买房子的人，对舒适度的要求远远超出现在嘉兴市消费者的要求，他们消费的方式、生活方式完全不一样，所以你必须得研究他们对房子的要求是什么样子，因为他们会成为我们未来的消费者之一。
这些我想是三五年以后的事情，可能不是现在，目前很多发展商都有很多问题要解决，有些是很好解决的，有些是比较麻烦一点的，需要花比较大的精力去做的。但是我觉得一条磁悬浮，或者长三角轻轨的架构和设计，这对于长三角的改变是巨大的。那么眼前我们的发展商能做什么呢？这我不能做很好的建议了，因为我不是非常好的营销专家，我只是讲我们万通在解决这些事情时做一些什么工作。
万通从接触住宅开始，我们97年才进入住宅领域，97年前我们只做过写字楼、商业，进入住宅领域后，我们对产品下了很大功夫，我们在北京推出的每一个项目，在产品的创新上都有独到之处。我们对产品的研究比北京很多很多的开发商要多得多。所以我们在北京做的任何一个项目都可以成为房地产开发中的经典案例。在北京我们其实只有四个住宅项目，但是每个住宅项目都可以成为一个案例去研究的。
比如我们做的第一个住宅项目，我们在北京第一个推出了六层带电梯的花园洋房，因为北京六层以下的房子不需要电梯，按照国家设计规范不需要，我们第一个做了，目前很普遍了。另外我们在北京非常早的推出了Townhouse的产品类型。我们在做这种产品时，已经对Townhouse研究了两年。另外还有一个高层住宅项目，在CBD的高层公寓项目，这个项目也做了很多产品上的改进，这个项目最重要的对业主的服务，不仅是你住进去的服务，因为很多人买了房子是做投资，所以我们提供了资产管理方面的服务。
嘉兴市的开发商目前遇到的一些问题，可以从产品角度、服务角度增加一些功能，可能在竞争方面会更好。我相信也不会出现由于一些开发商的努力会把这个地区的房子做成从五千涨到八千，开发商可以在一年内使一个项目价格涨到500元，那就非常非常不错了，如果想把一个项目做到涨一千以上是做不到的，只有政府和宏观形势的改变才能使一个地区的房价这样的上涨。所以眼前我们要从长远的角度来说，要研究嘉兴市以外的消费者以及他们对产品的要求，那么在竞争上会处于优势，谢谢！
主持人：刚才各位嘉宾提到了嘉兴城市定位和未来的人群以及产业链提出了很好的建议，也有我们的开发商，包括媒体都有这样的担心，磁悬浮修通后，嘉兴会不会被边缘化。有这样的说法，工作在上海，生活在杭州，上班在浦东，居住在西湖。嘉兴作为磁悬浮列车的中间站，它在这里的定位是什么？未来吸引的主力人群是什么样子？大家能否给我们做一个描述。它的居住方式，比如像鲁总说的，作为第二居所，或者卢求卢总说的第一居所，几位嘉宾能否做一个解答？
许良飞：我非常赞同鲁总的观点和看法。回答刚才主持人问的问题，我认为跟地产的客户定位是有很大关系。现在客户定位有两套重要的系统，一个是按照收入来定，比较有钱的，富豪阶层，暴发户，中产阶级或者白领，用这套系统对客户进行分析，如果套用这套系统对客户进行分析的时候，你也可以分析嘉兴这个城市相对于杭州、上海，应该吸引什么样阶层的客户。我想你要吸引高端的客户可能性比较弱，因为上还有都市的繁华，杭州有怡人的风光，所以吸引这批客户很难。
还有一种很普遍，在美国分析客户的方法是初次置业、二次置业，还有按照人生命阶段进行分类。因为万通在学美国公司，所以接受了这套的分类方法。那么这套方法对产品的定位又有所改变。刚才鲁总谈到了，如果用这样的分类方法，嘉兴应该去吸引什么样阶段的客户群，这种客户群应该是什么样子的。比如他刚才提到了比较年轻的阶层，或者可能是初次置业，这些人可能会到嘉兴买房子。
不管你在任何一个地方做房地产的开发，不管你在上海、在嘉兴、在杭州还是在北京，对客户的分析都是一样的，方法蛮一致的，只是看你所处的城市、所开发的楼盘比较适宜哪类客户群，只要你把产品定的很准，你的产品瞄准客户瞄的很准，这样你才能去研究你的目标客户群是什么样的生活状态，他的收入大概是什么层次。刚才鲁应红也讲到了，能否承受每个月三千元的交通成本。任何在都市生活的白领阶层，对交通的消费是蛮高的。
比如说我，我在北京一个月的交通成本大概在两千多一点，除了往返的奔波，还有打车、养车等，基本是两千元左右。当然可能还有更少一些的，但是如果房子稍微远一些，每个月交通成本都是蛮高的。我有朋友在上海，我也跟他们交流过他们的交通成本是多少，也有一千两千的。这些可以计算，研究你的客户群，他们现在的交通费用多少钱，你只要下功夫，你完全可以研究处他们每个月在什么地方花了多少钱。现在有这么好的中介机构，很容易算出来。可能在客户分类、定位上，在客户研究上，在做一些事情，就很容易研究出来我们的楼盘应该标准什么样的客户。谢谢！
许良飞：第一，我对贾总的观点进行评述，房价不是炒出来的，也不是发展商与新闻机构的预谋，合在一起故意把价格说高了，不是这样，这绝对是冤枉我们开发商。房价是价格，统计数据很简单，现在公布的数据很准备，出来的数据是从房产局出来的，价格涨不是炒出来的，就是因为有很多很多的措施，这些措施不是房地产商做的，根源不在房地产商，而在于其他的，社会、政府以及其他各方面的原因导致的。发展商只是添了把火。
刚才卢总的观点我非常赞同，因为他讲到很重要的一点，说别指望把目前住在上海的人来拉到嘉兴住，这是不可能的。你要吸引的人是将来要去上海、杭州工作的人，他们觉得在上海、杭州实在太贵了，然后到嘉兴来买房子。所以你应该吸引一批增量，是杭州、上海的那批增量，而不是上海、杭州的那一批存量。
主持人：这还有一个问题，刚才大家都谈到了在嘉兴置业的人群，那么在嘉兴置业的人士，磁悬浮肯定是先决条件，缩短了时间成本，费用又可以承受，除了这个条件以外，它是技术条件，那么嘉兴还需要具备哪些条件，才能吸引外来人士在嘉兴置业？这些条件哪些是我们开发商能做的，哪些是开发商做不了，需要政府主导来实现的，希望四位嘉宾给我们一些建议。
许良飞：这个问题蛮有意思的，我们万通公司上周进行了一个培训，懂事长要求部门经理以上的人都要参加，题目是：企业公民与社会责任，请来了一个教授讲了很多课，要求我们学习。我回想到刚才这个问题，我认为发展商的责任不可能对一个城市改变那么大，或者对一个城市起那么大作用，发展商的责任只是把房子盖的很好，因为发展商毕竟是一个企业，是一个公司，是赚钱的，所以发展商永远是借势而立，它承担的责任仅仅是把房子盖的很好。比如在节能、环保等这些领域，能够采用很多的措施，带动发展。还有一些小地方，房子别漏水，门缝不要有一厘米那么宽，这些是发展商能够做到的。
但是让发展商对一个城市做多大多大贡献，我认为不会很大，只是盖了很多很多房子，房子立在那里，确实为政府增加了形象，但是能不能因为这些房子的存在而吸引了很多很多其他的外来人进来。今天上午王老师讲的近者亲远者来，我想发展商的作用不是很大，重要的工作还是对这个城市的历史、文化、文脉、机理、政府的推断等所有综合的成果才能吸引人过来。
主持人：希望大家给嘉兴地产的房地产板块的升值潜力做一个大胆预测。它未来的升值潜力有多大，仅仅是预测，升不了那么高，我想在座的开发商也不会找各位麻烦的。
许良飞：这个问题比较难回答，我是做房地产的，我的很多朋友不是做房地产的，我的研究生同学一共100多人，只有3个人做地产，我变了我的同学、朋友里面的咨询顾问，所有人买房子都问我，所有人都问我北京房价会不会降，让我预测房价的涨跌，我从来没有给他们做过预测，我只是说，如果你想买，你觉得需要买房子了，那么你就买，如果觉得不需要就不要买，所以还是需要分析你自己对房子的需求是什么，你只要把房子的需求讲清楚了，想明白了，那么你才去买。
对于你投资很简单，除了房产后还有其他的投资，如果觉得房产投资汇报高，那么就投房地产。关于这个问题的回答，我不可能预测一个数字出来，但是我认为有两个方法可以算出来房价应该是多少比较合适。
第一个方法从生活成本来理解，比如杭州、上海房价多少钱，生活成本多少钱，如果让这些人到嘉兴来买，会增加多少成本，但是生活成本减低多少，这样就可以算出嘉兴房价是多少。从统计学角度来说，可以算出来。
第二个方法更简单一些，就是看看国外。比如东京，坐半小时的新干线，半个小时的小城镇房价是多少，肯定是将来稳定的房价，我预测不了房价，但是我觉得这两个办法可以解决这个问题。当然我没有研究过，所以回答不了结果。
许良飞：大家好！我是海宁人，但是对嘉兴的了解大概停留在十五年前吧，因为我在嘉兴上的高中，待了三年，然后去了北京上大学。现在对整个嘉兴地产德兴市也非常不了解，只是一些粗浅的认识，这几天看了嘉兴路边的房子，去年年底11月份也来过一次，那次是来考察浙江华庭，来看一下华庭街的情况，也看了一些运作思路，但是只待了半天。
我是万通的，但是并不表明我们万通马上要进驻嘉兴这个城市，只是我们再关注着长三角这个区域，我们最近会对上海、杭州、无锡这些城市关注一些。这次我来也是公司觉得磁悬浮通了后，嘉兴是否有一些机会，只是来做一些试探性的调研工作。
我讲一下跟主题有关的话题。今天的论坛蛮有意思的，上午老师讲的是非常宏观的事情，但是这些宏观因素对一个城市房价来说是非常重要的，没有这些大的形势，一个城市的房价是不可能进行跳跃式的、连续的上升，今天下午五合国际卢总的介绍也更加有意思，非常非常微观，纯粹是从产品上理解，做房地产怎么运作、怎么面对未来发展的趋势。我认为这是我们开发商能够把握的，我们开发商应该去争取的。
包括万通我们现在也在做很多这方面的研究，我们万通有自己的产品标准，商业物业主要是写字楼的产品标准，万通做高档、精品住宅，也有高档精品住宅的设计标准，当然这些标准不是说制订了放在那就不管了，而是每年要进行一些更新，对它进行产品升级上的考虑和设计。
讲现在北京非常重要的一个现象，也可以联想到在嘉兴将来的地产形势。去年11月份到今年的3月份，北京房子应该说卖疯了，整整五个月时间，全北京市房地产均价涨了一千元，这是非常恐怖的，这是北京历史上从来没有过的房地产涨幅，如果保持这样的趋势下去，我们都不知道北京房价会变成什么样子。
今天上午王老师也讲了嘉兴开发商的担忧和思考，房子很好价格为什么卖不上去，北京目前的状况对于开发商来说很开心，因为我们的房子只要推到市场上，肯定有一群人来排队，保证一个礼拜之内卖掉，不管推多少套。但是我们认为这不是一个好的现象，因为房子不应该是这么卖的，房子应该是一点一点卖的。把产品做好后再一点点卖出去，如果是这样一种状态的话并不是发展商的福气，而是应该担忧的。
最近有很多北京发展商都在反思这个问题。我们是享受了很高的额外利润，比如我们的房子在三五年前策划，我们一个项目新城国际在六年前开始策划的，这个项目是目前全北京市涨幅最大的一个项目，从刚开始推向市场八九千，到现在已经到了两万多，单位项目来说涨的最高。但是很多北京发展商也在反思，这是不是一个很正常的现象？造成这种现象原因很多，但是肯定有一些大的形势决定了房价往上涨，而不是哪个发展商做出的贡献，这样的贡献肯定不是发展商做的，发展商没有这样的能力，不可能的，肯定有其他的因素造成的。
再举一个天津的例子，我们万通已经进入了天津，我们在2004年进入，我们很幸运，其实我们并没有那么高的远见度，没有预见到天津今年这么火，只是我们认为天津比较近，我们拓展比较容易。所以2004年去了天津，当时天津的房价是四千到五千左右，很低，相当于现在嘉兴市的房价水平。现在我们在天津有一个项目正在销售，我们可能会卖到八千，在今年年底会再开盘一个项目，房价可能会到一万以上。
为什么短短三年时间天津的房价涨那么大？我也认为这不是我们发展商做的事情，我们发展商没有这个能力，把一个城市的房价从五千做到八千，就靠一两年时间，发展商肯定没有这个能力，绝对不是发展商干的事情。如果政府怨发展商肯定是不对的，是政府各种各样的措施，比如政策上的优惠，现在推出对天津市的重新定位，这肯定会带来房价的上涨。
联系到现在，我们现在研究到嘉兴市房价的问题，现在很多发展商认为房价停滞在四五千的水平，是否能有跳跃式的大幅度往上涨的机会和可能性。我认为最好不要有，如果有的话对一个城市的地产来说非常危险。我觉得一个城市房价的增长每年在7%、8%，10%以下，这样的水平是最合理的，也是最安全的。
北京在去年11月份以前，房价一直是这种水平的增长，所以我们认为这种增长是很健康的，因为人均收入的增长水平加上GDP的增长水平，再加上物价、通货膨胀率，这些比率综合下来，如果房价每年只涨7%、8%，这是非常正常的，大家也很接受。但是出现北京几个月之内涨一千，这样的涨法是非常非常危险的。虽然可能房价还会涨，涨到什么样水平我们也不知道，但是像嘉兴这样的城市，现在的房价水平是非常合理的。像天津三年前就是这样的水平。
磁悬浮到底给我们带来了什么，我再举另外一个例子。去年我们万通去日本考察，走了几个城市，在每个城市之间穿梭往来，我们都是坐新干线，是高速火车，大概每小时是三百到四百公里，磁悬浮比先干线速度要快一些。我注意到了在东京上班的白领阶层，很多很多人不是住在东京，每个公司至少有30%，多的有50%都是住在东京以外，他们每天上班都必须坐新干线，坐新干线的时间一般是一个小时，坐新干线一个小时是什么概念呢？如果北京到石家庄开通高速火车的话，那就是一个小时，就相当于住在石家庄到北京上班。像上海这样的城市可能会到南京，如果开通了磁悬浮或者高速火车之后，我相信南京到上海也就一个小时左右。
意味着在东京上班的人，很多人住在很远的地方，每天上下班坐新干线时间是两个小时，这是很普遍的现象。他们每天要花一定的交通成本，这可以算出来，每天坐多少回新干线，新干线换后再坐地铁，这样的交通成本相对于他的收入来说不高，反正是个位数的百分比。现在我听说，磁悬浮通后，150元到杭州，那么一个月下来肯定受不了，达不到上下班所能承载的，但这是一个趋势。
目前在日本东京，跟中国很类似的国家，人口非常非常密集，大城市里面聚集了非常大的吸引力，大城市非常的拥挤，跟上海、北京一样，大部分人只能住到外面去，由于这样的效应，使城中心房价疯狂上涨，就像上海、北京的房价疯狂涨。很多白领承担不了这样的房价，就必须住在居住成本非常低的地方，然后来城里上班，这必然会改变人们整个的生活方式。
我看过长三角的规划，所有城市都有轻轨联系，这对于人们的生活方式将是彻底的改变，所有的人都会必然面临着这些改变，相当于现在的日本东京附近的人们方式一样，跟以前完全不一样了。你可能在嘉兴享受不了很好的夜生活，嘉兴没有很好的酒吧，没有很好的娱乐场所，你可以到上海去享受。东京最晚班的地点是11点钟左右，那一班的地点是人最多的一班，非常非常多，非常非常挤，当然这是日本的生活方式和习惯，日本很多上班族，一般都是在城里消耗掉时间，跟朋友聚会、喝酒，然后再回家。我相信过不了十年，嘉兴附近居住者，当然不一定是嘉兴人，可能是其他地方的人，也可以享受到这样的生活，很容易。
所以一条磁悬浮给我们带来的肯定是整个生活方式的改变，这种改变必然影响到发展商对设计的产品进行翻天覆地的改变。这不是为嘉兴人做设计，而是为整个地区人做设计。所以我们要做很多很细致的工作，像卢总介绍的，现在嘉兴开发商看来比较遥远的技术，一些产品上的创新，过不了两三年你必须得面临着这些创新和要求，因为那些年轻人，那些买房子的人，对舒适度的要求远远超出现在嘉兴市消费者的要求，他们消费的方式、生活方式完全不一样，所以你必须得研究他们对房子的要求是什么样子，因为他们会成为我们未来的消费者之一。
这些我想是三五年以后的事情，可能不是现在，目前很多发展商都有很多问题要解决，有些是很好解决的，有些是比较麻烦一点的，需要花比较大的精力去做的。但是我觉得一条磁悬浮，或者长三角轻轨的架构和设计，这对于长三角的改变是巨大的。那么眼前我们的发展商能做什么呢？这我不能做很好的建议了，因为我不是非常好的营销专家，我只是讲我们万通在解决这些事情时做一些什么工作。
万通从接触住宅开始，我们97年才进入住宅领域，97年前我们只做过写字楼、商业，进入住宅领域后，我们对产品下了很大功夫，我们在北京推出的每一个项目，在产品的创新上都有独到之处。我们对产品的研究比北京很多很多的开发商要多得多。所以我们在北京做的任何一个项目都可以成为房地产开发中的经典案例。在北京我们其实只有四个住宅项目，但是每个住宅项目都可以成为一个案例去研究的。
比如我们做的第一个住宅项目，我们在北京第一个推出了六层带电梯的花园洋房，因为北京六层以下的房子不需要电梯，按照国家设计规范不需要，我们第一个做了，目前很普遍了。另外我们在北京非常早的推出了Townhouse的产品类型。我们在做这种产品时，已经对Townhouse研究了两年。另外还有一个高层住宅项目，在CBD的高层公寓项目，这个项目也做了很多产品上的改进，这个项目最重要的对业主的服务，不仅是你住进去的服务，因为很多人买了房子是做投资，所以我们提供了资产管理方面的服务。
嘉兴市的开发商目前遇到的一些问题，可以从产品角度、服务角度增加一些功能，可能在竞争方面会更好。我相信也不会出现由于一些开发商的努力会把这个地区的房子做成从五千涨到八千，开发商可以在一年内使一个项目价格涨到500元，那就非常非常不错了，如果想把一个项目做到涨一千以上是做不到的，只有政府和宏观形势的改变才能使一个地区的房价这样的上涨。所以眼前我们要从长远的角度来说，要研究嘉兴市以外的消费者以及他们对产品的要求，那么在竞争上会处于优势，谢谢！
主持人：刚才各位嘉宾提到了嘉兴城市定位和未来的人群以及产业链提出了很好的建议，也有我们的开发商，包括媒体都有这样的担心，磁悬浮修通后，嘉兴会不会被边缘化。有这样的说法，工作在上海，生活在杭州，上班在浦东，居住在西湖。嘉兴作为磁悬浮列车的中间站，它在这里的定位是什么？未来吸引的主力人群是什么样子？大家能否给我们做一个描述。它的居住方式，比如像鲁总说的，作为第二居所，或者卢求卢总说的第一居所，几位嘉宾能否做一个解答？
许良飞：我非常赞同鲁总的观点和看法。回答刚才主持人问的问题，我认为跟地产的客户定位是有很大关系。现在客户定位有两套重要的系统，一个是按照收入来定，比较有钱的，富豪阶层，暴发户，中产阶级或者白领，用这套系统对客户进行分析，如果套用这套系统对客户进行分析的时候，你也可以分析嘉兴这个城市相对于杭州、上海，应该吸引什么样阶层的客户。我想你要吸引高端的客户可能性比较弱，因为上还有都市的繁华，杭州有怡人的风光，所以吸引这批客户很难。
还有一种很普遍，在美国分析客户的方法是初次置业、二次置业，还有按照人生命阶段进行分类。因为万通在学美国公司，所以接受了这套的分类方法。那么这套方法对产品的定位又有所改变。刚才鲁总谈到了，如果用这样的分类方法，嘉兴应该去吸引什么样阶段的客户群，这种客户群应该是什么样子的。比如他刚才提到了比较年轻的阶层，或者可能是初次置业，这些人可能会到嘉兴买房子。
不管你在任何一个地方做房地产的开发，不管你在上海、在嘉兴、在杭州还是在北京，对客户的分析都是一样的，方法蛮一致的，只是看你所处的城市、所开发的楼盘比较适宜哪类客户群，只要你把产品定的很准，你的产品瞄准客户瞄的很准，这样你才能去研究你的目标客户群是什么样的生活状态，他的收入大概是什么层次。刚才鲁应红也讲到了，能否承受每个月三千元的交通成本。任何在都市生活的白领阶层，对交通的消费是蛮高的。
比如说我，我在北京一个月的交通成本大概在两千多一点，除了往返的奔波，还有打车、养车等，基本是两千元左右。当然可能还有更少一些的，但是如果房子稍微远一些，每个月交通成本都是蛮高的。我有朋友在上海，我也跟他们交流过他们的交通成本是多少，也有一千两千的。这些可以计算，研究你的客户群，他们现在的交通费用多少钱，你只要下功夫，你完全可以研究处他们每个月在什么地方花了多少钱。现在有这么好的中介机构，很容易算出来。可能在客户分类、定位上，在客户研究上，在做一些事情，就很容易研究出来我们的楼盘应该标准什么样的客户。谢谢！
许良飞：第一，我对贾总的观点进行评述，房价不是炒出来的，也不是发展商与新闻机构的预谋，合在一起故意把价格说高了，不是这样，这绝对是冤枉我们开发商。房价是价格，统计数据很简单，现在公布的数据很准备，出来的数据是从房产局出来的，价格涨不是炒出来的，就是因为有很多很多的措施，这些措施不是房地产商做的，根源不在房地产商，而在于其他的，社会、政府以及其他各方面的原因导致的。发展商只是添了把火。
刚才卢总的观点我非常赞同，因为他讲到很重要的一点，说别指望把目前住在上海的人来拉到嘉兴住，这是不可能的。你要吸引的人是将来要去上海、杭州工作的人，他们觉得在上海、杭州实在太贵了，然后到嘉兴来买房子。所以你应该吸引一批增量，是杭州、上海的那批增量，而不是上海、杭州的那一批存量。
主持人：这还有一个问题，刚才大家都谈到了在嘉兴置业的人群，那么在嘉兴置业的人士，磁悬浮肯定是先决条件，缩短了时间成本，费用又可以承受，除了这个条件以外，它是技术条件，那么嘉兴还需要具备哪些条件，才能吸引外来人士在嘉兴置业？这些条件哪些是我们开发商能做的，哪些是开发商做不了，需要政府主导来实现的，希望四位嘉宾给我们一些建议。
许良飞：这个问题蛮有意思的，我们万通公司上周进行了一个培训，懂事长要求部门经理以上的人都要参加，题目是：企业公民与社会责任，请来了一个教授讲了很多课，要求我们学习。我回想到刚才这个问题，我认为发展商的责任不可能对一个城市改变那么大，或者对一个城市起那么大作用，发展商的责任只是把房子盖的很好，因为发展商毕竟是一个企业，是一个公司，是赚钱的，所以发展商永远是借势而立，它承担的责任仅仅是把房子盖的很好。比如在节能、环保等这些领域，能够采用很多的措施，带动发展。还有一些小地方，房子别漏水，门缝不要有一厘米那么宽，这些是发展商能够做到的。
但是让发展商对一个城市做多大多大贡献，我认为不会很大，只是盖了很多很多房子，房子立在那里，确实为政府增加了形象，但是能不能因为这些房子的存在而吸引了很多很多其他的外来人进来。今天上午王老师讲的近者亲远者来，我想发展商的作用不是很大，重要的工作还是对这个城市的历史、文化、文脉、机理、政府的推断等所有综合的成果才能吸引人过来。
主持人：希望大家给嘉兴地产的房地产板块的升值潜力做一个大胆预测。它未来的升值潜力有多大，仅仅是预测，升不了那么高，我想在座的开发商也不会找各位麻烦的。
许良飞：这个问题比较难回答，我是做房地产的，我的很多朋友不是做房地产的，我的研究生同学一共100多人，只有3个人做地产，我变了我的同学、朋友里面的咨询顾问，所有人买房子都问我，所有人都问我北京房价会不会降，让我预测房价的涨跌，我从来没有给他们做过预测，我只是说，如果你想买，你觉得需要买房子了，那么你就买，如果觉得不需要就不要买，所以还是需要分析你自己对房子的需求是什么，你只要把房子的需求讲清楚了，想明白了，那么你才去买。
对于你投资很简单，除了房产后还有其他的投资，如果觉得房产投资汇报高，那么就投房地产。关于这个问题的回答，我不可能预测一个数字出来，但是我认为有两个方法可以算出来房价应该是多少比较合适。
第一个方法从生活成本来理解，比如杭州、上海房价多少钱，生活成本多少钱，如果让这些人到嘉兴来买，会增加多少成本，但是生活成本减低多少，这样就可以算出嘉兴房价是多少。从统计学角度来说，可以算出来。
第二个方法更简单一些，就是看看国外。比如东京，坐半小时的新干线，半个小时的小城镇房价是多少，肯定是将来稳定的房价，我预测不了房价，但是我觉得这两个办法可以解决这个问题。当然我没有研究过，所以回答不了结果。
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