笔者认为，房价调控确实是一个非常复杂的问题，调控失效源多个政策导向不一，合力形不成，想兼顾多个利益目标而不可得，有的是投鼠忌器，下不了狠手。老百姓住房保障固然是重中之重，但是地方政府的税收，银行的贷款安全、维持GDP的增长动力，与房地产开发有关的连带产业共同形成的利益集团，政府赖以用来改善城市形象、完成政绩的资金来源都深陷其中。根本的缺陷在于政策调控思路过于微观，各类政策方向不一，短视行为突出。有效调控房价，必须从站在全局的高度、长远的高度、历史的高度深刻认识症结所在，需要登高望远，置身事外而不是深陷其中，需要认清实质，抓住关键，政策才能取得良好效果。

      一是可供投资的导向政策太少，投资领域太少，投资收益太低。我赞成王石先生观点，没有那么多的公共品可供投资。投资企业收益不足，投资证券收益不足，投资科技收益不足，唯有房地产收益较高。中国富豪榜上房地产开发商富豪接近一半，而且都是几年时间成功立业，不管房地产商多么叫苦不迭，多么说利润不高，但眼面前的事实北京、广州等多个城市多个楼盘的房价开盘价到一年后的成交价上涨了40%，而城建部门的统计却是平均价，包含远郊区的平均价，其实远郊区的房地产开发利润大着呢，地价低，付款多数是一次性或半款，综合费用低，只是没有人剖析罢了。投资房地产的收益比银行利息高了多少倍，少说4-5倍，有的高达10倍以上。你想让人不投资房地产其实不可能。

    二是投资房地产安全度远较其它投入为高。银行为什么要拼命在房地产方面放贷，只要有房子在，抵押物在，房价要下跌到40%以上才会动银行的奶酪。房价事实涨幅那么高，购房人的首付加部分月供，少说也有40%，再说了，购房人的装修费用，家具的添置，如不还款要被银行拍卖的危险性，因此逼得购房人竭尽全力，个人从加双方亲属及整个亲属网一起努力，所以银行至今房贷无法收回的不过千分之一二，生活中谁听说同事还不起房贷房子被银行拍卖了？太少。从投资购房人来讲，不管政府出台多少政策，但购房人自有对策。你说房价下跌，你能跌到哪里？政府不准卖可以出租，你收税可以签订阴阳合同，可以搞赠与。买辆汽车怕贬值，买个股份怕亏损，买个钢肋铁骨的房子在那里，风雨不怕，水旱不惊，这种财产不安全还有什么比它更安全？

    三是缺少政策制约，投资房地产成了各种灰色收入的最好安身之所。买房要什么？什么手续也不要，只要有钱，身份证明，真的，真的，假的，谁管了？许多一次投资交全款，多数是如此。再说了，怕手续查出来，可以用七姑子八大姨的证件去购买，甚至在学校上学不久的小孩子的名义也可。贪官，腐败，各种灰色收入，存放的地方是房地产最安全，保值增值。你有什么条件把关？你有什么手续把关。甚至你一把火把房产证都烧了，但在房管部门，你的房子还在那里，证件复印件，亲笔签字，任他那一个也诓不去。而相关单位即使想查，你查了本人查家庭，你查得了八杆子打不着的关系网吗，随便找个什么名义可以买房。所以钱放在房地产安全，最起码巨额资产来源不明罪可以休矣。

    四是阻止外资投机炒房政策其实效果有限。公开的可以阻止了，但变相的，变通的我们目前政策阻止不了。为什么，缺少配套措施监管，不象新加坡。比如，外资进入一个企业，以内资企业名义购房，外资通过现金方式，以国内公民身份购房。只要与相关个人搞一个借款合同与房地产抵押合同，两张纸就把政策给破解了。地下钱庄的流动我们管不了。人民币价格不断走高，外资炒房可以用数不清的招数进来，我们缺少对策。当然出台文件后，外资炒房还是受到了一定的约束。外资炒房炒到一定程度还是由中国的企业与个人来接盘。

     五是倡导城市化政策提倡过度超前导致房地产业病态发展。城市化的必然趋势是房价要上涨，但近些年城市化发展过度，官员为了政绩，发展商为了通过地皮牟利，加之与腐败的灰色收入连在一起，用城市中心区的拆迁带来房地产价格的走高。有报道介绍许多城市中心区质量很好、使用寿命还长的好房子都被规划拆掉了，而棚房区却所拆不多，原因就是用拆迁推动购房消费量。这个问题许多人已经提了，不是我的新发明。我要补充的是，过快的城市化是个陷阱。

     城市化的基础是什么，是工业文明，是科技进步，是非房地产类的发展。当我们看到，非房地产企业的发展如果不能与房地产业发展同步，就是过快。现在不是一般的过快，而是快得过头，甚至是要翻车的快。这一个问题值得高度注意。在非房地产的产业链条上企业，才是国民经济的基础，是真金白银的GDP所在，只有这些企业效益都能稳步增长，并且与房地产同步增长，才是良性的增长。收支平衡，入出相符，有能力消费，有条件消费才是合理的。

     而就我国目前的经济情况看，在非房地产产业外，机械、化工、轻工、煤炭、电子，众多工业产业部门的利润越摊越薄，许多龙头企业都困难重重，寻求外资收购兼并，血汗工厂争议不断，竞争非常残酷。利率远非房地产可比。许多行业利润率只有2-3%，与房地产业超高速病态发展大相径庭。

    从更深层面上说，即使非房地产行业也取得了不俗的成绩，我们仍应看到，这些成绩其实多数是大量耗用国内宝贵资源实现的，不可再生的资源的低效率使用对国家长远发展有百害无一利。国家发改委主任马凯在十一五规划的建议中指出，现阶段我国经济增长方式存在的主要问题归结为高投入、高消耗、高排放、不协调、难循环、低效率。我国重要资源的产出效率不仅大大低于发达国家水平，也低于世界平均水平，消耗每吨标准煤实现的GDP仅为世界平均水平的30%。本人研究经济发展战略，深知我国国内经济增长方式的粗放的特征依然突出。近些年来，尽管国家早在“九五”计划中就明确提出要使经济增长方式由粗放型向集约型转变，也取得了一定成效，但总体上问题依然沉重。我国重要资源的产出效率不仅大大低于发达国家水平，也低于世界平均水平。以2003年情况为例，我国GDP约占世界的4%，但资源消耗占世界的比重，石油为7.4%、原煤为31%、钢铁为27%、氧化铝为25%、水泥为40%。我国用水总量与美国相当，但GDP仅为美国的1/8；消耗每吨标准煤实现的GDP,仅为世界平均水平的30%。从近年来部分地区频繁发生的“电荒”、“油荒”中，人们已经强烈地感受到，传统的高投入、高消耗、低产出的老路已经走到了尽头。我国许多产业的增长是以大规模消费不可再生资源维持的。只有非房地产产业良性增长，并且与房地产业实现平衡增长，才能说明房地产消费是健康发展，对房地产的消费才是正常必须的一种消费。当然，真是那个样子，所有的投入就会分流，房地产也就不是唯一投资热土了。

    六是拉动内需的政策走样变成拉动房地产业。近年来，国家制订政策，在发展外向型经济的同时，要着重拉动内需。但是问题在于，拉动房地产的内需与其它的内需不一样。拉动其它内需复杂性多层面操作，要政府、企业、各类投资人共同努力，而且有很多风险。比如加大科技投入，成果筛选，资金投入，政策扶持，全是掏钱，而且银行因为风险也不愿投入，加上企业还有经营风险，总之政府努力只占其中三分之一功效，而且风险莫测。但是房地产拉动，政府一个文件就说了算，七十年土地使用税一次交清，政府的大量开支一下子有了着落，办几个改善城市面貌的大项目，出点政绩，一个任期就过去。所以，政府官员急功近利的想法占了上风。有什么政策可以让老百姓把养老的钱都掏出来？希望老百姓投资股市，但股市风险累累，许多人的钱被套牢，况且需要老百姓自觉自愿，教育产业化也是如此，老百姓额头用脚投票。许多地方政府出台了让老百姓不得不掏钱的主意，第一个主意叫做出售城市户口。我们国家的城市户口与农村户口的户籍政策差距巨大，只要有钱，在城里投资，就可以得到城市户口指标，只要在城市里买房也可以迁户口进城。这个已经屡见不鲜。第二个主意叫做拆迁拉动。政府安排拆迁，商业街，打造大城市，打造现代宜居城市开拓绿色空间，等等，总之，是把城市中心的住房拆掉，把地方腾出来，建成写字楼，商场，加上被拆迁的当然要购房，所以这也是拉动房地产的好办法。第三个主意叫做“寅吃卯粮、超前消费”。让人们改变传统的量入为出、存钱养老、积谷防荒的观念，形成的消费观，这就是首付与月供，一次头把20年的消费预付了，辛苦劳动每天算计如何还房贷，为了一套房，先掏了老的积蓄钱，再掏了父母的血汗钱，然后用20年甚至30年做房奴，省吃俭用，担惊受怕，生怕工作不保，生怕身体疾病折磨，生怕父母年老体弱，如此等等。我们看到，只有在房地产领域有这种首付与月供的做法，但没有在技术转让、设备投入、新办企业、甚至就是教育贷款也远不宽松，想首付与月供，没门。第四个主意是举国上下主打大户型房，让你一次“套”个够，不要谈以后。而在新加坡的住房，至少30%以上是40平米左右的小户型。第五个主意是开发区。许多地方不但县里建了开发区，甚至连乡镇都建设了开发区，圈地建房，然后给优惠政策，让企业进开发区，“产品还是那个产品，月亮还是那个月亮”，只是开发区的住房让工厂变了样。第六个主意叫改造消费理念，叫投资置业。投资增值空间，只要你读报，相信每天都有房地产开盘，叫做投资首选。第七个主意，叫白领生活与第二套房，享受优闲生活，开门见海，开门见山的广告已经风光得很。第八个主意，叫小产权。那是地方政府甚至乡镇的主意，反正天高皇帝远，已经住进去了，谁也不能把住户扔出去。等等，全国上下都打房地产的主意，这样的拉动内需也太邪乎了。

    怎么调控房价，怎么调控房地产？当我们回首上述各类问题，很清楚，多个文件导向不一，要想房价调控有成效，先得把过去这么多年相矛盾的文件清理了，然后围绕房价调控的中心目标，出台配套政策，调控才会有预期的效果，否则，这种胶着的状态将会长期持续。