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（本文的删减稿已发表于《中国信息报》，2006年10月18日，见：http://www.zgxxb.com.cn/news.asp?id=4540）
房地产市场可能是近期内中央政府最为操心的政策调控领域之一。中国房地产市场的症结在于，房地产开发资金成本过低以及投机炒作激化供需矛盾。从外部来看，人民币升值预期，中国房地产市场收益率远超成熟市场，外资深度介入中国房地产市场的整个循环过程，这些都使得中国政府平抑房价的调控更加艰难。 但问题的要害恐怕还在于，中国经济难以经受得住房地产泡沫急剧挤破的打击。从已有的资料来看，绝大多数国内开发商都是通过银行贷款进行房地产开发的，且房地产开发维持着地方经济的高速增长，如果房价短时间内大幅度下跌，房地产行业的银行不良贷款激增，国家财政将不堪重负。显然，房地产业轰然倒塌绝非政府尤其是地方政府所愿。这也是房地产开发商敢于联合公开向中央政府就调控房价意见集体上书的原因所在。 目前的商品房价格非理性快速上涨以及由此带来的房地产市场乱象，尽管这里面有正常需求驱动的因素，但投机因素驱动是主因。客观地讲，由于有正常需求的动力，因此，长、中期内房地产价格总体走势无疑是上升的。中国人多、地少，因沙化、干旱等自然环境恶化使得适合居住或农耕的土地日趋减少，以及政府还要在保证基本农田土地养活那么多人的同时，还要大力发展汽车工业，鼓励市民人手一辆车，安居、停车场地、道路等的对土地的需求将是无底洞。这些在三、五十年内土地供不应求的影响房价的因素具有持久性和不可逆性。可是，前述房价趋势是基于中长期之内的潜在需求的。潜在需求并非必然形成有效需求，房屋的潜在需求转化为有效需求是需要一定经济条件。从短期来看，在相关制度建立健全之前，将潜在的中长期需求短时间内急剧转化为现实的有效需求，必然会导致目前的房地产市场乱象。笔者认为，与房地产开发相关的制度的缺陷或缺失导致了当前房地产市场的乱象。 当前房地产市场复杂诡谲，利益盘错，乱象丛生，这是中国社会转型时期的一种特定的社会现象，其本质却是国有土地在向商品化私有化过程中的利益转移（水皮，2006）。这个社会转型时期，由于相关制度的缺失或不健全，因此，何止是房地产市场，其他领域如国有企业改革、教育、医疗，无一不是乱象丛生。 房地产开发商是中国社会转型过程中利益最大化的一个群体，作为商人的开发商，其基本属性就是逐利，只要没有突破法律道德的范围，我们无法把全部责任归咎于开放商。因为一旦开发商突破了法律、政策的规制，政府就应该给予其极严厉的惩罚。美国房地产商一旦被发现在散布虚假信息、签订假合同、人为制造涨价风潮等嫌疑，便会被控诉违反了“公平交易法”，行业协会与银行会将之打入黑名单，消费者会对之进行集体诉讼，媒体更会加以曝光。相比之下，中国房地产市场政府监控制度存在重大缺陷。从公开的资料来看，尽管不断有房地产商扰乱房地产市场的事件的报导，但以欺诈的罪名而被指控被公诉的却极为少见。这才是中国房地产市场上伪信息源源不断、谎言充斥四壁的根本原因。 房地产开发可以大致分为两个环节，即前期的开发征地和银行的资金运作环节、以及后期的建房销售环节。其实我们没必要过多地把目光放在后期的以开发商为主的建设和销售环节上，原因是，如果后期的环节出了问题，自然有法律去规制它；并且，以政府的监管能力来说，掌握开发商弄虚作假的证据并不困难。焦点应该集中在前期工作上，然而恰恰是前期的开发征地过程和银行的资金运作过程，其主角不是开发商，而是地方政府和银行，表现在相关制度的缺陷或缺失。 除了上述的房地产市场政府监控制度缺陷外，与房地产开发有关的制度缺陷或缺失还表现在以下几个方面： 首先是地方政府绩效考核制度的缺陷，即唯GDP论。现有的房地产开发制度的制定者和维系者是政府，能够规范和调整房地产开发市场和整顿房地产开发商的也只有政府。但由于地方政府的事权与财权不一致，在GDP的考核机制下，地方政府有大举进行房地产开发和推动地价上升甚至哄抬房价的内在冲动。房地产事实上成了地方政府和房地产开发商达成利益共同体的媒介。 在当前的制度环境下，地方政府与房地产开发商之间的合谋是基于以下利益表现的：其一、房地产企业很多与政府官员有密切关系；其二、推动房地产市场繁荣，可以维持地方GDP的高速增长；其三、房价上涨又能够推动地价上涨，进而增加地方财政收入。这种利益关系足以让一些地方政府出现错误的政绩观和利益观，甚至被开发商牵着鼻子走，造成房地产开发的结构性缺陷及开发商大量囤积土地现象。 唯GDP论还导致地方政府的角色错配和职能不清。当前投身经营活动，追求地方效益第一的政府角色定位，必然会导致前述的官商联盟和唯利是图，而把老百姓的安居乐业抛到脑后。当一个地产商行贿受贿、坑蒙拐骗的时候，这显然是个人问题；但如果所有的地产商都这样，那肯定是制度造成的。 其次是房地产开发贷款制度的缺陷。一方面，现实中，房地产开发资金绝大多数源于银行贷款，商业银行迫于自身的流动性压力，同时在追求高额利差和稀释不良贷款的动机驱使下，主动大量放款，这样二者形成了命运共同体，银行为避免呆坏账风险，只能是不断为开发商提供贷款。另一方面，银行实质上也是高房价的直接受益者，因为高房价意味着按揭贷款的期限和数额都会增加；开发商投机行为尽管套住了银行资金，但也为银行带来了额外收入。 再次是城市土地制度的缺陷。政府是城市土地的垄断性供应者，尽管我国实行的是土地公有制度，土地是属于国家和集体的，但在土地转让和交易过程中，土地的国家所有制和集体所有制实际上演变成了政府所有制，实质上由少数地方政府官员说了算。土地是房地产的基本要素，土地制度的缺陷加剧了地方政府与房地产开发商的合谋。 最后是住房社会保障制度的缺乏。从住房实物分配开始，我国实行的是全民住房社会保障性配给制度，而货币化分配则实行的是大多数居民完全市场化选择性的住房消费制度。在住房制度改革中，政府被土地出让制度的逐利动机所驱使，而忘记或忽略了建立完整的住房社会保障体系，忽略了政府承担的弥补收入差别引起的低收入家庭住房保障的责任。这才是普通百姓不得不购买商品房但又无力承担住宅高价而怨声载道的根本原因。 其实，抑制房价的真正难题在于剪除地方政府与大的开发商的利益关系，因为在市场上敢于翻云覆雨、挑战法律、制定潜规则的，往往正是那些背景硬朗、实力强大的大开发商。他们于地方政府，既有经济支柱之“贡献”，又有千丝万缕的其他联系。 这样看来，房地产市场的正本清源，责任还在于政府。近期来看，除了各种紧缩性财政货币政策外，中央银行等监管部门，应当协同第三方制衡机构，对房地产行业及信贷机构给予严密监控，并制定成本极为高昂的惩治措施，以规约、切断权力联盟的链条。此外，必须回归住房需求的政府保障，住房的市场化是趋势，但在人口众多、贫富差距日益扩大的现实背景下，应该建立以经济适用房、廉租房为主体的住房体系。土地资源本就稀缺，多提供一些中小户型，不但能让购房者更从容一些，更符合建设节约型社会的理念。从长期来看，最根本的是完善相关制度体系，采取措施抑制地方政府的机会主义行为。只有对地方政府的机会主义限制住了，房地产市场才能趋于理性和健康，经济才能健康地发展起来。 |
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