现今写字楼广告五花八门，什么“5A”“智能化”“甲级”“超五星级”等等，凡此种种，都自冠以“高档”两字。

前段时间一次开会，有人问我，“你凭什么判断一个写字楼高档不高档？”我当时的回答如下：一个楼高档与否，进去一闻就知道了。有的楼循着味能找着厕所，有的楼一到吃饭点，满楼的菜味。这样的写字楼肯定不是高档写字楼。前者说明其服务有问题，后者说明其硬件——暖通空调系统有问题。

因此，决定写字楼高档与否，同时取决于软件和硬件。软件是精耕细作，是一丝一缕。下面主要从硬件上分析写字楼的档次。

写字楼，英文名“Office”。我曾经寻根溯源，但始终不知是谁翻译出如此奇怪的名字。国人以儒为首，有学问的人才写字；因此在写字楼里的人有学问会写字，层次一般较高。可能这是翻译的逻辑。科技以人为本，讲讲楼的硬件。

提升楼的品质，重要在于以下四点：外观、大堂、电梯和空调。

上一点档次的写字楼，外面都用铝板、石材和玻璃。铝板现在的高档写字楼很少使用。不同石材价格相差数十倍，用在墙面，最重要在于色差；不能一块一个色，深浅不同。玻璃有单层双层、中空非中空、钢化非钢化、Low-E（低辐射镀膜玻璃）、窗户与幕墙之分；目前一般认为最好的是“双面钢化中空Low-E幕墙”。但大面积的玻璃幕墙，不能成为哈哈镜，否则是城市垃圾。当然还有讨论比较多的光污染问题，在于玻璃的透光率，现在鉴于环保节能的要求，一般选择透光率大的玻璃。

环境可以改变人，一个在马路上随便吐痰的人，不敢在肃穆的写字楼大堂丢一片纸屑。不同环境人有不同的穿着。在澡堂，穿衣服是反常，人觉得你别扭；在一个高档写字楼的大堂，会让衣着随便的人感到不适，感到自己不合于群。大堂应该让进入的商务人士更自信，更有效率感。大堂可以大一点，高一点，但也不是越大越好，越高越好，应该营造出商务氛围，要有人性化的尺度。

衡量电梯的指标很多，比如梯速（2 米/秒、4米/秒等）、大小（1350吨、1600吨等）、平均等候时间（如30秒）、5分钟运载能力（如12％）等。这些都是工程术语，很难理解，最直观地判断电梯档次有两条：

第一数量，目前国际上通行的高档写字楼，一部客梯（不计算消防梯和扶梯）服务2层楼不到。就是总层数除以客梯数应小于2。楼的档次基本可以用这个数去衡量；

第二，不管在任何时候，上下班、中午就餐也一样，不能有排队等电梯的现象。

空调，英文是“Air Condition”，直译是空气条件，我认为比空气调节要好。千万不要把空调只理解为温度问题。风应气而生，空调就是利用风（送风、回风、新风）来达到预先设定的空气条件。空气条件除了温度外，还有湿度、洁净度、含氧量、温度梯度、扰动度等。所有这些都将影响人的行为。湿度太高则闷，太低则燥；洁净度差则易感冒；含氧量低就容易犯困，温度梯度大则有人热有人冷。好的空调，可以消除所有这些形象，更不会在室内冬天穿短袖，夏天穿毛衣。好的楼，进去应有吸氧的感觉，并且应该个性化，根据不同人的不同需要来调节温度和湿度。其技术手段之一是在一些广告上能看到的四管制空调，在室内分成内外区，解决温度不均（梯度大）问题；更好的还有采用所谓的VAV（变频变风量全空气空调系统），再加过滤杀菌加湿系统，使人可以通过每个房间的空调面板调节所需的温湿度。

高档写字楼是不可能一招鲜的，而是“木桶原理”，短一块板都不行。上面四项是提升写字楼品质最重要的因素，另外还有很多。如标准层面积应在1500～2500平方米之间，太小太大都不好；进深（就是最靠里的桌子到外墙或窗户的距离）应小于15米；层高净高度（天花板到地面）不小于2.7米等结构上的指标。其他如强电（照明电、动力电）如何保证永不停电永不跳闸；弱电（电话、网络）如何能保证7天24小时1秒钟都不间断等。

需指出的是，高档意味着奢侈，奢侈意味着浪费；因此在美国等发达国家高档写字楼的使用率不会高于65％。

高档写字楼是一个苛刻的头衔，东方广场的写字楼其他所有的指标都很好，就是层高净高度只有2.4米，其租金水平永远是二流的。因此，租金水平是一面镜子，可以反映出写字楼档次的高低，而不是销售价格。

写字楼是复杂的，是一个系统！以上是我对写字楼的管中窥豹，仅是皮毛！

2004年12月11日夜10点16分，

于南十里居家中