目前调控政策稳定而市场需求明晰，此时按道理降价求售是最好时机，但渊源于政策结构与供求结构、产品结构及存量与增量矛盾，降价面临三大阻力。

　　首先是来自于政策预期的阻力。

　　本来在市场及宏观信贷环境约束下开发商经历调整后有意迎合政策予以降价销售，此前五月数据已经显示有升有降态势并且降价盘面大于涨价盘面。但近期有关地方政府债及企业债、开放中票市场等，再结合热钱、币值、股市低迷、通胀压力加大而不是见顶，进一步突出了高端住宅的收藏价值与投资价值，因此最终统计数据将掩护或者提振开发商的信心，导致既定调价计划推迟。

　　其次是来自于市场供求及产品结构矛盾的阻力。

　　近...

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　　截止一季度，各地楼市出现了回暖迹象，这主要指的是成交量。

　　这次成交量回暖，呈现如下特点：

　　1/这次成交量是在保持连续六个月房价跌幅或者不涨的前提下取得的，这或可理解为开发商普遍在以价换量，并对市场需求有准确判断；

　　2/这次成交回暖以实质性促销为主要内容，最明显的就是，只要降低价格预期，通过赠送或者减小付款比重，并且切实以消费优惠，都获得了较好的成交，较之以前的频频小幅上涨多次调整再促销的做法，或可证明未来一段时间以实际优惠来谋求整体成交量的上升将是楼市营销主流；

　　3/这次成交的优惠面非常广泛，不象以前拿出劣质房源糊涂百姓，象武汉上海成交量上升，...

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　　很少有人关注这个命题：房价降了，是否老百姓就得到实惠。我的结论是不一定，试作分析。

　　老百姓得到买房实惠，比较普遍的认识应该是既买得起，又买得中意。回答这两个买得，得从降价的形式与实质内容、促进普降的障碍在哪两个方面分析，前者决定能否让大部分老百姓买得中意，后者决定能否让大部分老百姓买得起房。

　　先说降价的事情。

　　关于降价的三种形式，一种是实质性降价，还有两种，一是结构性降价，另一是压迫性降价，其实目前的降价并非普降，即非实质性降价，而是结构性降价与压迫性降价，结构性降价是为了消化存量，压迫性降价是有些开发商或者有些项目为了生存不得己而为之。

　　压迫...

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　　同事高兴地对我说：全国房地产回暖了，北京上海成交回暖，武汉郑州持续放量，重庆更是出现比薄先生事件更热的强劲火爆场面。

　　但是笔者更愿意相信这是三个原因的结果：

　　1/买房民众放弃对政策的奢望：

　　调控只是让开发商紧张或者不再大手大脚，调控并没有给予那些指望政策安排来实现买房意愿的人们以实质性利好，即使房价在数字上发生六连跌，但具体到买的房子，也还没有跌到普通民众所能支付的地步，相反，房价的弹性因为供求关系紧张更为充足，只要有价格松动，那些投资性改善需求及异地置业便挤占了本地消费的空间，所以本地消费并没有从调控从得到实惠。

　　2/买房民众转向依赖买房来抵...

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　　持续近三年的真正意义上的调控后，潘石屹先生很早预言的百日剧变终于露了一小面，舆论惊呼迟到的破产之外，更有预言破产潮或将来临。

　　金星之外，让我们抽丝剥茧，看看现今中国哪些房企易遭遇百年泰坦尼克号的“沉船”命运。

　　第一类：后奥运周期重金转型类房企

　　来自奥运年之前的信贷紧缩调控让房价应声而落，尔后突然出现的美国次贷危机让中国房地产迎来转机，直接造就了后奥运周期大量资金向房地产转移。

　　这一阶段资金流向及其最终落脚点表现为四个方面：

　　一是外资入侵，累计进入房地产的境外资金由此前约500亿元/年快速升涨至2200亿元/年，...

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　　有理由相信久违的红五月即将再现！

　　其一，一季度成交量是在以下条件下取得的：

　　开发贷款增幅大面积下滑、信贷规模保持持续下降、房价保持稳中有降、各类促销措施并用并有效、针对普通住宅的差异化优惠并未实质性展开。

　　既然开发商在资金链紧张而来自金融界的支持减少的情况下，依然能够以价换量，并且不以大幅降价来推盘，足以证明需求更为理性，因此一季度的成交回暖可以顺延。

　　其二，推存出新成为红五月的导火索：

　　未来季度的重头戏必然是出货，消化库存。

　　但我们发现上海有40余个，北京有30余个，武汉有近60个新盘备战红五月，同时存量盘积极修正价格来迎...

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　　俗称任大炮的任志强先生日前在出席中欧私人投资高峰论坛时候，再放一炮，未来一年半至两年内，房价将不再是一般的涨，而是暴涨。

　　单一从结果来看，此番言论属重炮，但无法取信于民，相信业内更多数的人们也不太会相信。尽管本人也曾预言中国房价平滑期始自2015年甚至更后一点。

　　这篇文章不在于探讨结果，在于对任先生罗列的一些证据进行剖析，其实非常有道理，并且有较大可能催生一个类似任先生预言结果的结果。

　　首先的基础来自两个指标，一是土地供应及土地制度，二是货币价格即利率。

　　从目前已经产生的结果看，这两大因素确实是导致高房价的重要因素，任先生称之为推手。我们很简单...

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　　由于开发商随行就市,纷纷打出折扣销售牌,所以,在你买了房子后,同类甚至更好些的房子,卖价低于你所购买的房价,存在可能.我们把现实中的这种环境定为:预期折扣环境.

　　预期折扣环境影响开发商价格策略,可能出现高开低走的项目,也可能出现平开低走的项目,当然中高档房低开高走或高开高走都存在可能.老百姓买房自住,首要的,是买得起,其次还寓含一个根本的东西,就是不要出现刚买就出现数字化亏绌,象前期深圳有楼盘大幅下跌,开发商给予补偿的情况毕竟不合法律规范,我们不能寄望开发商都有补偿.

　　因此,合理确认自己现在所买的房子不会发生数字亏绌,得认真选择.按照圈层布局城市,给出三类不会出现...

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　　投资型购房被认为是高房价的原因之一。房产业的过度投资被认为是泡沫的主要成因及经济过热影响因素之一。调控政策也主要从抑制投资型购房行为、压缩房地产投资规模入手。结果事与愿违。

　　这里涉及三个互相关联的认识问题：无人认真研究房产业投资对象的细部结构、无人进行专业投资型物业开发、投资资金来源研究的多而去向研究的少。因为没有从实质上进行剖析，所以抓的方子不大准，药到病没除。

　　反向思维一下，对于投资型购房与房产业的投资行为，由抑制转向引导如何？

　　抑制的做法如：增税，如保有税、物业税、营业税、资本利得税等；加息；紧缩原始投资对象即地根；增加难度，如转让征税、提高首付。...

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　　几个前提：一是现在房价较之主流大城市如京沪深穗等地不高或与其身份有异；二是即便现房价高也会有更大上升空间的；三是总体特点是现在都在蹲着，潜力表现在由蹲到站。

　　天津：

　　滨海新区将成长为未来经济增长的第四极。京津唐城市走廊实质性形成并以北京加入环渤海宣言为标志，将迎来房地产强劲增长期。

　　金融服务业比重上升并逐步摆脱对首都的依赖或过从；人才结构脱离北京的束缚；工业转型完成，经济结构调整先于全国完成。社会福利在传统优势的基础上更上一层楼。所有这些是天津房价飙升的客观理由所在。

　　天津也将成为北京“漂置业投资阶层”首选后花园，需求将...

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