很少有人关注这个命题：房价降了，是否老百姓就得到实惠。我的结论是不一定，试作分析。

　　老百姓得到买房实惠，比较普遍的认识应该是既买得起，又买得中意。回答这两个买得，得从降价的形式与实质内容、促进普降的障碍在哪两个方面分析，前者决定能否让大部分老百姓买得中意，后者决定能否让大部分老百姓买得起房。

　　先说降价的事情。

　　关于降价的三种形式，一种是实质性降价，还有两种，一是结构性降价，另一是压迫性降价，其实目前的降价并非普降，即非实质性降价，而是结构性降价与压迫性降价，结构性降价是为了消化存量，压迫性降价是有些开发商或者有些项目为了生存不得己而为之。

　　压迫式降价条件下，开发商的目标很明显就是要成交量，这个时候，买房人的选择面是个什么情况？

　　首先品牌产品很难供应，因为品牌房企及品牌项目往往从客源角度给出优惠或促销方法，很少按产品线来进行促销或降价，而且品牌房企的降价战略侧重于区域平衡，并不追求现金流或者短暂的成交量,也就是说，压迫式降价环境下老百姓所买的房子选择面有限；

　　其次压迫式降价项目，由于调控周期比较长，这些项目到了将死的时候进行压迫式降价，实际上经历了两轮自救过程，一轮是主动降价促销，另一是寻求被并购，如果在这两种情况下都没有效果，才轮到降价，相当于买房人买的是市场的淘汰产品。

　　结构性降价条件下老百姓同样没有买到实惠，结构性降价中的多数产品与目前政策刺激或鼓励普通消费的方针是相反的，主要来自两个方面，

　　一是结构性降价品种主要集中于中高档住宅，自调控以来最好卖的产品基本归集于首次置业与首次改善性消费，而其它产品基本也在不断促销过程中渡过。换句话说，市场中正在做促销的，与政府一再重申的差异信贷指向的，并不是同一类型的房子，而目前还敢或者还进入市场来消费的，除了前述的首次置业首次改善外，是很少部分的抄底性储值买房，非主流。

　　二是结构性降价同样受制于开发商或者供应商结构的控制，结构性降价可以不受市场面或者政策面的影响，象星河湾、龙湖等企业在重庆、上海、青岛等区域的降价销售，其本意是降低本地高端产品存量，用以支持其周边二三线城市的在售项目。

　　因此在目前房价并非普降态势下老百姓买房无法体会到实惠，并不是说利率差异化，每月少还或者多还多少钱就是实惠，真正的实惠来自于买得起并且买得好。

　　从逻辑关系来说，实质性降价也即普降是否会到来，再一个为什么有人多次提及买房机会的问题，其中隐含着两个前提，一个是土地供应，另一就是实质降价。

　　从土地市场来说，按照国土部的计划，今年的土地供应相较去年将下降20%左右，这不是简单的宏观调控，还将决定了未来地方政府十二五开局之年的财政问题。

　　有时，我也对高房价深恶痛绝，但多数我比较认同高房价。

　　毕竟市场的东西，高了，说明这个市场不太成熟，但总归用市场的方法解决比较长远，调控这类行政办法肯定非久远之计。

　　于是，问题就来了，到底什么原因导致我们买不起房？

　　得按时间来分析。

　　福利时期论资排辈，你只管长大，即可实现住房梦。

　　货币化早期，大家都不太明白自己买房有什么好处，而福利房的居住者受益于政策，基本没有掏什么房价便得到了较为舒适的房子及产权，那些买房，即早期自己掏钱买商品房的人们，要么是户籍外人士，要么是个体户等异地栖身者，而少有土著人买商品房。

　　第一次掀起购买商品房高潮的，是2003年八月土地价高者得政策出台并执行以后。

　　自从这个潘多拉的盒子被政府打开后，我们发现了几个主要词汇来记录房价高涨让你买不起房。

　　一个是坐地涨价，这个很简单，轰动一时的溢价率高达240%的北京地王出现后，其楼面价15400约等于周边住宅的现售价后，周边楼盘坐地涨价5000-8000元不等，为什么是这个数字，这个数字恰好是地王楼面成本与周边地块土地楼面支出的差额。

　　一个是跑马圈地，为什么跑马圈地能够导致你买不起房，因为开发商并不是用100%的自有资金来运作项目，早期60%的负债率会觉得很高，现在呢，100%以内的负债率被视为正常，那么既然开发商的自有资金率如此之低，自然会用市场中的资金来谋求吕不韦丞相惯用的囤积居奇。在一个稀缺特点的资源环境下，僧多粥少自然会带来地价翻番，所以跑马圈地应该是导致我们买不起房的第二个原因。

　　但跑马圈地的起因依然由政府打开的潘多拉盒子负责。

　　除了这个看得见的现象，还有：

　　人们比较熟悉的，是开发贷，与自有资金一块密切相关；银行按揭，与超前消费密切相关；自由转按及自由更名，这直接催生了炒房阶层。

　　政府看到了，政府如是出台政策来调控房地产。

　　以前说是空调，现在来真格的了，房价似乎在回落，但我们为什么还是买不起房呢？

　　我们不能谈收入的问题，这是根子，谈了白谈。

　　除收入差距这个根子外，笔者认为导致你买不起房的最核心原因应该是供应不足。

　　这不是百般奉承政府或者替开发商说话呢？

　　事实确实如此，笔者做了一个有趣的统计，在山东半岛区域，多数地级市场年均供应量均差不多能够稳定摸高至1800万平左右，但年均消化量仅能维持在400平左右，按道理如此的供求比，应该属供应宽松，遑谈什么供应不足呢？

　　你去调查，仅仅类似南京青岛苏州杭州这样的城市，才会有比肩北京上海的透明管制政策，绝对多数城市，土地的话语权掌握在政府一把手里；土地的规划条件与出让顺序及供应总量等，也掌握在政府手里；这样导致的一个更严重也可笑的现象是：许多城市，很多项目，动工了，但没手续，有的连土地证也没有拿到，所谓供应量背后是坐等，那些外地来的开发商已经缴交了足够一半及以上的土地保证金，政府只能许诺他们动工，却无法承诺何时能够拿到正规开发文件。

　　政府透支土地，土地出让形成有效供应路径紧缩，供应自然不足。

　　既然不足，自然房价难以实质降至你买得起的程度。

　　如果让老百姓真正从降价中得到实惠，首要的是让老百姓买得起房，而要买得起房就必须实现房价的普降，而普降的最重要的拦路虎即土地市场必须坚持有保有压，并且政府有责任增加住宅供应，以目前保障房、小产权房清理、土地供应规划思路来看，未来供求关系趋紧是必然的，普降很难实现。

　　信贷差异化仅仅会让部分刚需买到房，还谈不上给老百姓实惠。