高房价万恶不赦已成定论，房企形象无良也似乎众望所归。房企对中国经济的贡献早已淡忘，房企在房地产调控中的“老鼠风箱困境”被媒体有意无意忽略。房地产调控到目前已高度紧张化，一举一动都绷紧了媒体、地方政府和中央政府的神经，反而让房地产调控失去了应有的常态。

　　房地产调控的真实主旨是促进房价合理回归，实现中国经济结构调整。但调控之后的结果却仿佛全部是重压房企的，从之前推出的一系列限购、限贷政策，到有媒体放风的限卖提议，到国土部最近推出的2012年7月1日起将要施行的《闲置土地处置办法》。每一项政策都是针针见血，每一针下去都是房企的要穴乃至死穴。

　　房地...

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　　焦虑正成为当下中国社会前胸的一道道抓痕。

　　从国民的焦虑，蔓延到产业焦虑，又以房地产业受伤为甚。中国房地产业的焦虑由来已久，此次因中国经济增速下滑，房地产业在经济增长中角色地位的边缘化，导致产业焦虑益发严重。从降息被误读，到媒体推波助澜暗指房地产调控失效，千人抢房场面再现，到国家发改委、银监会、央行三部委联合辟谣，再到开发商哀叹房地产被抛弃了。如此串链，凸显了房地产业焦虑的升级。

　　焦虑，从生理性的角度来看，是人类对压力的一种过度保护性反应，是一种亚健康；从病理性的角度来看，当焦虑的严重程度与客观事件或处境明显不符，或者持续时间过长时，就变成了焦虑症，是一种精神性疾患...

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　　去库存是中国楼市当今和未来主调。房地产存量也将成中国房地产业生命的不能承受之重。

　　不久前读到一则猜测性通讯《传政府欲动刀库存房，销售超7成才可推新房源》，该消息未经住建部确认。去库存是中国楼市之重，迟早要面对，迟早要解决的问题。但笔者在本文探讨的还不仅限于短期的楼市去库存问题。

　　房地产库存对产业前景的影响异常深远。笔者将房地产库存粗略划分为三大类：当前已建未售的房地产库存量，可视为短期库存；房企购置的未开发土地存量可视为中期库存；更巨大的隐性的已售未住的房地产空置存量可视为远期库存。

　　短期库存影响房企资金链，决定房企周转率，关联行业集中度。统计数据显示，...

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　　我在上一篇文章《中国房价趋势与沉默的大多数》中，从房地产需求领域的两个沉默的大多数群体来考量中国的房价趋势，当然这种趋势是指中期趋势，短期房价如果没有政府调控政策适度转向的表态或默许，不排除极度悲观预期下的恐慌性下探。

　　延续上一篇文章的思绪，本文主要想谈谈房地产供应领域里沉默的大多数，这个沉默的大多数是谁？它们在中国目前这种史上最严厉的房地产调控背景下又会发生怎样的变化？这个变局又会如何地影响中国未来房价变动趋势？

　　一、房企中沉默的大多数是谁？

　　从房地产供应方来分析，我们来看这个沉默的大多数究竟是哪个群体?

　　以某省为例，该省共有房企5373家，...

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　　当举国上下为房价的涨落而忐忑的时候，当举国经济为房地产的去留而纠结的时候，我们更需要理性的思维和深邃的目光。

　　近读了李稻葵教授的一篇文章《中国经济最大风险来自房地产》，从全球经济谈到中国经济，文章是谈话式的，其中稻葵教授就房地产业说了一段话：“2012年中国国内经济最大的不确定性还是来自于房地产。2012年房地产价格回升不太现实，房地产崩溃的可能性也非常小，如果出现60%这样崩溃性的下降，对宏观经济的影响很大。影响房地产走势的最大因素是政策因素，任何政府都不会让自己的政策走到让房地产崩溃的境地。我的判断，2012年房地产市场会调整，量、价齐降，但是不会崩溃，也不...

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　　往事如风，此情只是难懂。

　　针对楼市冷暖的猜测由来已久，近期8.5折房贷利率政策、公积金贷款额度上调以及全国楼市成交数据的一片向好，似乎都显示楼市自冰寒中开始复苏。

　　三月北京，76个在售的价格超过4万元/平方米的公寓豪宅项目在共售出了465套，销售面积7.5万平方米，环比销售套数增长263%、销售面积上涨264.9%；同比销售套数、面积分别上涨了86.7%和97.4%。

　　三月万科，销售重返百亿之上。

　　诸如此类，消息晴暖。对于3月楼市回暖的原因，有说依据央行4月12日公布的《2012年一季度金融统计数据报告》，认为是信贷规模惹的祸。央行报告显示，3...

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　　地方财政收入出现负增长并不意外，倒是中央政府有关房价异常具体的表态略显意外。地方政府的土地财政依赖早已成为国人的常识，但地方政府去土地财政后何去何从？到目前为止还没有形成有效见识。于是乎，在地方政府财政收入将持续负增长的背景下，会出现哪些房地产政策方面的变数？房价又会出现什么样的变数？成为人们关注的焦点。

　　要判断政策变数或房价变数，我们需要厘清地方财政收入负增长的原因，以及原因背后的差别。

　　地方财政收入负增长原因：一则源于2011年前地方财政收入增速快，计算基数大，二则源于全球经济的下行周期，三则中央政府持续不懈的房地产调控。

　　这基本是众所周知的，但笔者...

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　　昨日房价不可留，今日房价多烦忧。

　　宏观调控政策实施历时一年多以来，举国上下对房价的纠结不但没有消除，反而不仅局限于房地产的投资者与消费者了，还蔓延到地方政府官员和房企高层管理者了。

　　笔者在做战略咨询时，就发现地方政府官员对房价走势非常关注，一是因为房价关乎地方投资和政绩，二是房价关乎土地出让和地方财政。开发商尤其是大型房企集团高层管理者对房价走势也异常忐忑，一是房价走势关乎项目销售业绩和企业现金流，二是房价走势关乎企业土地储备与企业未来战略方向。房价作为一个并非纯粹的市场经济指标，负载了更多的政治化的、社会化的、乃至战略指标化的东西，使房价变得异常沉重；房价在高处...

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　　从我国城市发展20年的数据来看，城市建成区快速增长，但城镇集聚的人口明显滞后，造成了城镇过度扩张、土地城镇化速度过快，城镇用地增长的弹性系数大大超过了合理预值。

　　土地城镇化速度过快，既有可能显性或隐性，也有可能主动或被动侵蚀18亿亩耕地红线，触及中国粮食安全底线，同时也有可能因土地资源的极大浪费，造成城市土地供应因寅吃卯粮而逼近土地供应底线，导致未来年代土地限供或断供，恶性推高地价，继而恶性推高房价，使房地产业的发展不可持续，使中国未来的城镇化战略推进不可持续。从而危及国民的基本福利：食和住。

　　因此，国土资源部副部长胡存智今年3月25日在上海指出：要高度警惕城市发...

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　　房地产调控政策已无悬念，但政策调控下的市场本身力量对房价的影响将有新的变数，未来的市场悬念比政策悬念更大。

　　房地产调控政策从严酷回归平衡、从全面打压回归有保有压是确定的，抑制投资、投机性需求，刚需购买力得到支持将是2012年乃至未来房地产业的主旋律。

　　为了保持房地产长期平稳健康发展，可能不能缺少政府调控这只手，这支看得见的手业已发挥了调控房价的巨大威力，但同时它对房地产市场的长期影响，我们还远未能预知。本文主要探讨在政府之手的掌风之下，市场之手的阴柔绵力会如何地影响中国未来的房价。

　　政策之下，需求被强行压抑，预期被短期扭转，房地产调控政策效力显现，房价基本面仍在调整...

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