去库存是中国楼市当今和未来主调。房地产存量也将成中国房地产业生命的不能承受之重。

　　不久前读到一则猜测性通讯《传政府欲动刀库存房，销售超7成才可推新房源》，该消息未经住建部确认。去库存是中国楼市之重，迟早要面对，迟早要解决的问题。但笔者在本文探讨的还不仅限于短期的楼市去库存问题。

　　房地产库存对产业前景的影响异常深远。笔者将房地产库存粗略划分为三大类：当前已建未售的房地产库存量，可视为短期库存；房企购置的未开发土地存量可视为中期库存；更巨大的隐性的已售未住的房地产空置存量可视为远期库存。

　　短期库存影响房企资金链，决定房企周转率，关联行业集中度。统计数据显示，截至2012年4月18日， 沪深两市已经发布年报的85家房地产公司2011年末的存货金额合计高达9832.35亿元，同比增长41.6%；与同样面临调控及市场调整的2008年初相比，库存值上涨180%。2011年末，房地产企业的库存消化周期达到4.63年；而2010年末，这些房企整体存货的消化周期为3.8年。

　　显然，由于开发商的库存依然偏大，同时未来潜在供应仍处于较高水平，房价下行压力较大。随着房地产调控的持续，房地产商的资金链日趋紧张，越来越多的开发商将采取降价促销策略，或被迫转让项目，中国房地产进入行业集中阶段。

　　中期库存影响金融安全度，决定房企存活率，关联产业景气度。由于房价下行，土地市场遇冷。大量囤地房企既面临存货跌价的风险，也或将面临更严格的土地挤压入市政策，资金窘境或将迫使大批房企破产。

　　根据国家统计局发布的数据，1999年至2010年间，地产商累计购地38.19亿平方米、累计完成土地开发面积23.57亿平方米，十年间由此新增的尚未完成开发的土地面积高达14.62亿平米，以2010年全国完成土地开发面积2.13亿平米计算，十年间房地产商囤积的新增土地足够其开发6.86年；考虑到1999年以前因销售不畅而积压形成的存货，房地产商囤积的土地规模或远高于这一水平。

　　2011年11月国土资源部发布“全国第三季度房地产用地市场运行概况”，该份文件首度披露了未开工用地数据，显示房地产业囤积土地规模远远超出了人们的想象：截至2011年10月，全国未开工的房地产用地约为21.3亿平米，未竣工的房地产用地45.5亿平米，合计66.8亿平米。 以2000-2010年间竣工房屋平均容积率2.33倍计，可建设房屋157.1亿平米，而2010年全国房屋销售面积约10.43亿平方米，以此计算，房地产业囤积的土地可供开发销售15.1年。

　　远期库存，为已售但并未投入的使用的空置房产，属于隐性库存。过去十年来房价持续飙升，置业文化基因以及房地产暴利神话吸引着巨额资金投向房地产，楼市隐性库存不断攀升，近年来各地鬼城（无人居住的楼盘）被媒体曝光只是冰山一角。这部分房产还未有准确的数据，只能从黑灯率和电表零读数来猜测其冰山被覆盖的部分。随着中国进入老年社会，房产税的普及，房价上涨预期的逆转，这部分隐性存量房产迟早要汹猛涌入楼市，对正常的房地产供应形成毁灭性打击。

　　高库存是建立在对中国城镇化将继续推进，房价（地价）就只涨不跌的基础判断上所做的“理性”决策。但作为生产要素的土地被视为稀缺资源，未来的价格究竟能否长期持续上行，其实未可逆料。

　　花无百日好，这本来是一个很正常的道理，但当局者迷，这也是一个很正常的心理。

　　地产观察者许子枋认为：人口总量增速的衰减和出生率的下降，对应的是高速数量型的城镇化率达到警戒值，实际上，高速城镇化已经过度透支了中国房地产业预期。中国城镇化率达到60%左右时，就是中国高速数量型城市化问题爆发期的警戒值了！到那时，中国政府对城镇化速度和质量要重新认识，城镇化速度或将人为减速。从目前城镇化速度推算，预计到2017年，中国的城镇化率可达60%。或许只要5年，因过度城镇化的透支，城镇化面临方向性的选择，基于高速城镇化的房价地价持续增长预期将难以为继，中国房地产业的产业景气将从根本意义上由盛转衰！

　　高房价是当前中国经济面临的主要风险，高库存则是未来中国房地产业面临的主要风险，也是当前中国房地产业要保持持续健康发展必须关注的问题。中国楼市将进入新一轮去库存周期，这需要房地产行业和企业的战略制订者们高度。