真知灼见

日本的著名经济学家大前研一先生讲述日本城镇化历史时，讲述了“三次城镇化”的模型：

第一次，受到城市良好的市政、交通、医疗、教育配套的吸引，农村人口涌向城市，构成了第一次城镇化。

第二次，不堪城市中交通、噪音、环境的干扰，中产阶级及其以上的部分人，开始从城市中心向郊区“进军”，享受良好的环境、较低的容积率，享受安逸和舒适的环境，构成了第二次城市化，或者是反向的城镇化。

第三次，在特大型城市中，不堪忍受通勤时间长的痛苦，上班族会选择回归城市中心，享受“家近是个宝”的优势；再结合郊区的房子，就形成了1+1，这就是第三次的城镇化。

与地产何干？

地产的起点是人，服务的对象是人，终点当然也是人。

经过了三十余年的房地产开发，如今一、二、三、四线城市已经完成了农村向城市聚集的第一次城镇化。

事实下，当下只有五、六线城市，也就是县、镇正在进行的城镇化进程。

第二次城镇化正发生在一、二、三、四线城市中，而五、六线城市根本没有第二次城镇化的需要，就如同三、四线城市没有第二次城镇化需求一般无二。

在一、二线城市里，第三次城镇化正在发生着——回归热气腾腾的城市中心。

企业定位

理解了三次城镇化的进程，就等于开发企业的定位基础就有了。

不同级次的城市、不同的地块，面对的客户也就大致确定了。

比如，除了个别的卫星城外，多数县城没有辐射性，开发只是服务于自己的三、二十万人，跨县购买没有道理、不合逻辑。

又如，面对的是第三次城镇化的客户，城市中心的房子一定是小型化的，满足周一到周五的工作，周六日再到郊区。

充分发挥城市的特点，理解自己的阶段，做事就更有针对性。