成本控制与投资需求管理

深圳当前发展面临的最大问题无疑是成本控制的问题，这既是战略问题也是战术问题。深圳的成本控制战略必须进行通盘系统安排，深圳制造企业的外迁与营商成本有关，深圳的人才积聚和外流问题与生活成本有关，成本控制是总的营商环境变化的最直接最大变量，不总体控制好营商和生活成本，营商环境的恶化会很快发生质的变化。总观深圳当前的成本控制问题，最大的问题都指向房价，厂房租金的上涨，房价、房租的上涨，与深圳总体房价直接相关。房价的负面影响已经充分显现，必须要有有效措施尽快加以缓解。

深圳房价的快速上涨最大问题是没有控制好投资需求。深圳是国内资本的一个主要汇集地，资本的富余总要找投资去向，不管好房产投资需求，深圳房价还会继续上涨，而继续上涨对深圳绝对不是好事情。

控制房子的投资需求，最主要是提高投资成本和控制盈利水平。

提高房子的投资成本建议一方面，拉长投资变现时间，建议再次交易时间拉长，比如必须满三年，满三年可交易，交易税翻2倍，满四年交易税翻1倍，满五年正常交易。另一方面，必须提高持有成本，征收房产税和空置税。房子的配套是政府投资的，收房产税用于市政配套是天经地义的。每年征收，根据房子性质征收不同税率房产税，比如根据容积率进行反向倍率计算，根据近三年本片区平均房价总值计价。房子空置是社会资源的巨大浪费，可根据配套资源进行分摊，计算每套房子平均的资源利用费，买入三个月未装修空置或空置半年以上没有达到基本启用的水电费，则翻倍征收空置税。

控制盈利能力，建议每年制定片区房价指导线，交易超过部分政府征收社会成本控制税，如超过15-29.9%，征超额的50%，超过30-44.9%征超额的70%，超过45%征超额的90%。

总的原则是不影响市场顺畅运作，控制住房价无序炒作甚至引导房价回归正常状态。

管理投资需求，国家宏观管理需要考虑，地方中观管理更需要有确切举措。国家宏观管理方面，房产税一直不敢出台，空置税也没做讨论，控制盈利能力也没有明确地方相应的权限。地方政府其实能作为的空间不多。实际上这几方面手段充分授权地方试点未尝不可。地方的试点冲击力总比国家一刀切要平缓得多。长沙控制模式未必适用深圳，深圳市场化手段充分使用也是可以达成目的。关键是要能撇开既得利益干扰，敢于尝试。

20210119