三季度谨防楼市价格大幅下挫


  三季度谨防楼市价格大幅下挫

  文/ 王 杰

  近日,中国指数研究院发布数据显示,2015年1月份,全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米10564元人民币,环比微涨0.21%。这是百城房价连续8个月下跌之后的首次“回正”。

  事实上,房价从2014年10月就开始出现止跌企稳的迹象,上海和北京两地率先作出了表现。

  从房价数值运行看,本次止跌回升仅仅是下行过程中的一次反弹。从反弹的时间和资金来源来看,支撑此次房价反弹的资金来源于股市获利资金,反映出股市走牛对消费基本面的影响。

  长期来看,房价仍处于去库存的下行过程之中。预计二季度末三季度初房价反弹就会结束并转入主跌区间,如果没有更多增量消费资金入市,房价就会出现大幅下挫。

  引发房价大幅下挫的因素有:

  第一、由于欧元区量化宽松政策带动全球流动性宽松,大宗商品反弹趋势已经生成,中国制造业在补库存阶段成本被抬高,从业人员收入增长受限,楼市消费资金来源有限,房价上行缺乏长期基础。

  第二、受住建部门要在二三线城市停建保障房将存量商品房收购作保障房,以及近期各级地方政府频繁出台各种刺激政策影响,开发企业预期得到改变,受思维定势影响,进而认为中央政府会像2009年一样出台更大规模的救市政策,开始惜售并提价。如果后市无增量消费资金入市,市场困居局再次逆转开发商预期,为了避免陷入不利绝境,市场现金流竞争将导致出现甩卖景象,从而触发市场踩踏。

  第三、人民币贬值中长期趋势生成后,市场已显示出主跌的力量。在主跌初期 ,央行可以通过各种手段保持人民币币值稳定,但随着经济下行趋势压力的加强,贬值力量会日渐增强,央行博弈的力量也会随着市场的消耗而衰减,随着人民币贬值幅度波动空间的增大,楼市资金将持续流出,从而加大存量房贬值空间,进而牵引增量房价格下行。

  尽管各级地方政府出台各种楼市救市行政政策,但市场趋势取决于增量资金的入市。如果没有增量消费资金来源,各级政府对楼市的行政呵护就会变成市场的反向指标,加剧市场下行周期的悲观预期,引发市场崩盘。

  本次房价反弹表明,增量消费资金对楼市下行周期具有较强的支撑作用,可以平滑房价急剧下跌。这说明在中国楼市下行周期,只要有增量的消费资金,楼市的去库存周期就会变得比较温和。如果没有新增量的资金入市,任何行政手段的救市都将是徒劳有害的。

  历史地来看,加入WTO后,中国国民财富增长点走过了以下历程:第一次为2005年股权分制改革带来的牛市;第二次为股市牛市结束后,从股市流出的资金进入楼市,炒房成为了城乡居民增加财富的增长点;第三次是2013年随着房价逐步筑顶,理财产品成为了城乡居民财富增加的增长点。这些扭曲的国民财富增长点是国内经济结构长期扭曲的结果:既是政府主导投资增长过度的结果,也是利率与资本帐户管制的结果,更是长期贸易顺差的产物。在以上各个财富增长点中,财富增长点的流动性变得越来越差,财富增长点的动能也越来越弱,相应地反映在经济基本面上就是消费越来越弱,产能越来越过剩,政府投资对经济拉动的边际效应现在也近乎为零,2014年四季度经济增长数据已表明了这一点 。

  从2014年7月股市触底反弹以来,中国股市蓝筹股反弹是中国经济的一大亮点,股市新财富增长点为中国楼市调整带来了相对的平滑。如果中国股市能够继续延续牛市格局,王杰律师在2014年9月提出利用股市大周期反弹对冲房地产市场调整风险,借股市泡沫拉动消费增长,推动中国经济转型的目标就有望实现。但从目前看来,还是存在一些问题的。

  第一,监管部门对市场的干预偏重于运动化:其一、证监会两次对市场的干预都造成了大面积跌停潮。一次是集中宣布对18家中小盘股的查处,一次是对两融业务的集中查处。肖钢领导的证监会为什么不能像王岐山领导的中纪委办案一样,发现一处,查出一处。资本市场是敏感度极高的市场,运动式执法会扰乱市场运行结构,不仅会造成市场信号失真,导致投资者误判,也会给投资者直接造成巨大损失。在经济处于疲弱时期,证监会如果继续进行运动式执法,市场信心屡遭打击,用不了一个月时间股市崩溃下行也就难免了。

  第二,市场治理需要法制化:什么资金能够入市,什么资金不能入市,应当由法律明确规定。监管机构只能依法履职稽查,不能股市不涨,没人管,股市一涨,到处都是红头文件:证监会出来了,银监会出来了,保监会出来了。这资金红头文件要管,那资金红头文件要管,这资金要查处,那资金要查处,市场是经不起折腾的。不能再做股市一涨,各路神仙聚集股市,拳脚相加。股市倒了,各路神仙都不见了。成熟国家的资本市场是看不见这些的。

  第三、央行需要提高货币政策的前瞻性和透明性。货币政策虽然不能直接决定市场资源的配置,但货币政策对市场资源的配置具有引导性。中央行长期以来养成了“任性”方式。在2013年的夏季,央行的任性造成了史无前例的钱荒,并差一点造成股市破位崩盘——把上证指数的最低点和金融指数与地产指数对比一下就可以看出来当时的股市险情。去年的降息也是如此,在指数面临调整的时候,央行突然降息,打乱了股指正常结构,直接延伸出了一个大级别超级日线结构,催生了疯牛行情,形成了杠杆疯牛,其后果与央行声称的降息目的相反,市场利率不降反升,微小企业融资成本更高了,不仅如此,央行的突袭行为还导致部分海外资金直接离场,因为这些依靠技术理念的资金怀疑央行存在利益输送行为。在经济下行期间,央行的货币政策应当具有透明性,其前瞻性指引对市场的稳定具有绝对的权威性,美联储在这方面显然是榜样。央行对于价格工具和重要数量工具的使用应当是具有透明性的,央行应当每月定期向市场阐明自身的立场和观点,而不是使用含糊不清的语言,什么叫审慎货币政策,什么叫保持适度的流动性,用一些市场无法揣测的语言来描述货币政策,然后突击实施政策,除了给市场造成巨大扰动,毫无理性可言。还有一点匪夷所思:央行货币政策的实施总是海外媒体报道在先,出口转内销,这在资本市场上就把市场的定价权给了海外资金。

  第四、新股批量发行应兼顾市场利率的稳定。从新股批量发行的影响来看,证监会在设计新股发行机制上并没有建立批量发行的市场反馈模型,瞎子拉二胡,自顾自。现在的结果是,每次批量发行,导致市场资金利率大幅波动,央行只好被动的为市场注资,以平滑新股发行对市场利率的突击扰动,其结果是场外企业被动承受利率巨大波动的价格风险。这种格局在经济下行期间对市场的影响代价是昂贵的。证监会不能为了打压股市,加量新股批发而让场外的市场承担额外风险。任何改革措施,在实施前应当模拟市场环境反复进行内外反馈实验,而不是想当然。

  2015年是中国经济最艰难的时期,中国股市正担负着缓解经济阵痛的作用,新财富增长点能否持续既关系着楼市能否平稳去库存,也关系着消费增长能否持续,在更大程度上关系着中小制造企业能否得到现金流度过严冬。消费增长了,中小企业活过来了,上游的大型重化企业才能活过来,习总的新一轮改革才能够赢得足够的时间和空间,改革的攻坚战和反腐的攻坚战以及法制制度的建设才能够充分展开。李克强总理应当更加关注资本市场的建设和股市的稳定运行。

  在2015年,中央政府应当和地方政府一道将更多的财政资金用于民生福利,刺激消费,因为:在投资边际效应持续下降近乎为零的经济环境下,现在消费每增长一个百分点对经济增长所作的贡献要远远大大于投资增长三个百分点的贡献。为中小企业减税还有很大空间。