——冯科：楼市确实有泡沫，投资不如过去是因为反腐
凤凰房产7月4日报道：“建设部开展不动产的调查，这些对于一些公务人员的投资产生一些影响，有一些担心，不仅不敢买，有一些抛售，反腐对于市场形成一定的制约，这是为什么形成当前的困境和瓶颈。”在今天下午凤凰房产广州站启幕盛典暨美在羊城城市发展论坛上，北京大学经济所常务副所长冯科指出，中国经济短期表现不佳是因为反腐导致，但2014年的小下挫只是短期的。
反腐造成了楼市困境
大家下午好，我非常荣幸地接受凤凰网的邀请，在这里做一个演讲。我大概有两三年没有到广州做这么重大的演讲了，我记得上一次演讲是2008年，上次讲完之后，房地产市场大概恢复了一些。我希望这次讲完之后，楼市也有相应的表现。
我觉得媒体总是在最艰难的时候需要我们解读，这也许是我们经济学者的责任，我们不仅要分析是什么，为什么，还要得出怎么办。
大家很关注楼市，担心现在会不会崩盘。现在销售下降，有一些价格下降，部分开发商出现了问题，引起了市场的恐慌和担心，这种情绪是存在的。房地产困境和瓶颈所形成的原因主要有两个，最关键的原因是原来由投资驱动的市场变成了由消费驱动，去年最重大的政策就是税收政策对于投资所产生的收益。国家要增收20%的所得税，大量限制住二手房的交易，因为二手房买卖要交税，一手房不用交税，使得一手房房价暴涨，从而使得开发商大量买地建房。住房建设的周期有一定滞后，形成2014年的供给比2013年大，这是形成当前局面的原因。现在这种波动我认为是一个短期波动。
第二个原因是建设部开展不动产的调查，这些对于一些公务人员的投资产生一些影响，有一些公务人员不仅不敢买，还在抛售一些物业，反腐对于市场形成一定的制约，这是形成当前困境和瓶颈的主要原因。
2014年中国经济只是短期的、小的下挫
对于未来中国房地产的趋势，大家认为长期来看怎么样？这个很简单，长期来看房地产的市场取决于中国经济的宏观前景，如果我们对于中国经济没有信心，房地产市场肯定好不了，如果我们对于中国宏观经济有着长期增长的信心，中国房地产的方向就不会发生根本变化。国外的投行一直在讨论中国崩溃论，一直在唱衰中国。我们知道美国有一个著名的经济学家，从上世纪80年代就预测中国经济要崩溃，但是中国经济到现在也没有崩盘，同时也预测美国经济崩溃，美国经济应验了，这个经济学家拿到了诺贝尔奖。看来经济学家很好混的，经济不是繁荣就是衰退，经济学家只要抓一面总能成立。
我认为中国的经济增长是可以持续的。这位诺贝尔奖经济学家的理论也是很多经济学家拿来批评中国经济的理论。中国人没有创新，经济不能持续，从80年代说到现在，可是为什么中国仍然创造伟大的奇迹？中国的经济可以用中国的数据来解释。中国的GDP增长最近30年是9.8%，伴随着GDP的增长，成套设备的进口年化增长率是47%，我们是采用最先进的西方技术来完成经济增长的。我们是为什么一定要追求自主创新呢，引进式的技术进步也一定体现在经济增长中，如果这个趋势不改变，如果西方国家仍然卖给我们技术，我相信中国的经济增长趋势不会发生根本性改变。
为什么西方国家唱衰我们？因为中国变好变得太快了。今年是甲午年，大家回想一下，中国120年以来，有多少志士仁人为了探索国家复兴的道路而奋进？直到最近三十年我们才走上了历史赋予我们的、快速发展的工业化道路，西方国家花了400年完成工业化过程，而我们要用50年时间完成工业化、国际化、市场化、信息化、城市化五化的融合在一个浓缩的空间内完成。我们处在一个伟大的时代，中国经济蓬勃发展趋势还会继续。中国在近现代历史上从来没有像今天这样如此近距离地接近现代化。
在1820年，英国替代中国，成为全球GDP总量最大的国家，在1900年，美国取代英国成为全球GDP总量最大的国家。我们预计，中国将在2020年取代美国重新回到第一名，这引起了很多发达国家，包括我们的邻居，甚至我们的同胞的害怕，甚至是恐惧，包括我们自己，也没有想到发展这么快。这种害怕的表现，表现为美日通过盗链来占领中国，我们的台湾地区的占领议会，香港占领中环，不舒服的是为什么发展得比我还快，为什么中国财富积累超过了他们。
在这种趋势之下，我们还像别人那样怀疑自己吗？到2020年，我们的人均GDP12140美元，2030年中国的人均GDP达到3万美元，达到中等发达国家水平，这是一个不可逆转的趋势。我们这个2014年只是在这个趋势中短暂的小小波动，我们不担心这个市场会长期衰退，中国宏观经济长期增长的历史性趋势没有出现根本变化。
经济短期表现不佳是因反腐导致
但是我们短期的表现，确实不是太理想。这个主要的影响因素更多来自于政治上的，我们是反腐所导致的经济衰退，全世界来看，反腐是无比正义的，但是会导致投资下降。我们为什么要反腐？我们2013年人均GDP是6800美元，处于中等收入阶段，中等收入阶段的典型特征过多依赖出口，环境污染严重，大量消耗资源，高度腐败，社会不平等。全球90%的国家在中等收入阶段掉入陷阱，只有10%的国家能够穿越中等收入陷阱，穿越陷阱的国家的成功经验就两条，一是反腐，二是结构调整。我们不要怀疑党中央的执政能力，我们不要怀疑我们的领袖处理经济问题的能力，每一个政治局常委背后至少配备3300个智囊人士，每个领导后面都有很大的智力后盾，所以反腐和结构调整是由穿越中等收入陷阱的历史性任务决定的。这个时间不会太长，我想很快就要告一段落了，很快我们会重新步入增长轨道。
而恰恰在这个时候，美国经济开始复苏，2014年6月份，预计美国GDP的增长率超过2%，对于中国的滞后影响大约是12个月，中国的经济会随着全球的经济复苏步入下一个高速增长的阶段。目前我们在欧美出现经济危机，我们出口比较萧条，中国政府采取投资拉动经济来应对国际金融危机。虽然克强总理说是微刺激，我看这个刺激也不小，我们要建设的农村乡间公路达到10万公里，国家还投资改造城市管网设施，按照我们2900个县级城市，333个地级市，70个大型城市，这么计算，管网改造的预算至少100万亿。不可否认我们国家利用投资拉动经济的力量仍然很强大。但是我们在反腐的同时暂时不要做结构调整，最好的策略是在经济上行的阶段推动结构转型，中国是一个人口大国，只有保持GDP的增速，才不会出现大量的失业。从目前这个趋势来看，房地产并不是面临着逆转性的周期，只是政策剧烈变动产生的一些波动，长期的趋势我认为不会改变。
金融政策已现松动，遗产税对市场影响大
目前金融政策已经开始松动。首先看到银监会副主席强调加强对于个人住宅贷款的支持，央行最近与银监会一起宣布对于存贷比的调整，会放松存贷比对于银行信贷资金的约束，再从马俊担任央行的首席经济学家，他代表了定量宽松的观点，中国未来的货币将会宽松，这是从金融政策来看我们渐渐放松，放松的信号在6月份，如果我们夏粮丰收得到确认，我们的CPI增长率控制在2.5%以内，我们可以在7-8月份看到银根的放松，从金融的政策上我们判断对于房地产是渐行渐松的。
大家担心的税收政策，究竟会不会出现房产税，会不会出现遗产税。房产税是一个长期规划的趋势，即便要收房产税，也会有一个大量的调查工作，就是不动产登记，至少要两到三年，登记完了之后要估值，再征收的时候是以比较低的估值来征收，是渐渐地，不是突变的。特别要注意的是，我们要征收2-3个亿家庭，7-8亿个人要征收房产税，如果做得不好，就会影响社会安定，需要时间准备，这是一个趋势。大家要适应有房产税，这些没有关系的，每年房价涨10%，交1%的房产税是没有问题的。我们要担心的是遗产税，日本的房价不振就是因为遗产税，遗产税在财政政策中影响最大，房产税很好理解，这个城市的土地增量没有了，只能靠存量来征税和供养地方政府，这是财政政策的大势所趋，这是对于财政政策趋势的判断。
中国的短期调整或是机会
新一届政府上来之后从来没有说要调控房地产，也没有出台一个新的措施，最近出来的国六条和国九条是鼓励资本市场，市场上出现的略微下降，我们要欣然地接受这个结果，而不是恐慌。老百姓对房价下降也有叶公好龙的观念，上涨紧张，下降也担心。我们要看到，房价调控其实已经有效果了。从中央研究的课题来说，中央并不希望房价崩盘，最近北京大学承接了一个中央财经领导小组的课题，关于全球国家房地产泡沫大而不破的典型案例的研究，从这个题目上可以看到我们的房地产的泡沫是大而不破，我们领会中央的精神，对于房地产的政策，即便有泡沫，也不要主动地戳破，要在未来的发展过程中慢慢消化。我们的方向是大而不破，降而不崩，这就是主要的核心政策的精神。
我对于未来还是非常看好的。从投资的角度来说，大家要谨慎，房地产的投资不可能像过去一样，三四年涨个10倍，投资的回报肯定会放缓，但是并不代表10年之后房地产不会翻番，其实翻番很简单，年均增长复利7.2%，10年的增长价格就会翻一番，我想房地产的价格，正常城市的房价，跟随GDP的增长，7.2%是没有问题的，10之后再翻一番，股票资本市场的排序稍微往前一点，政府防范房地产的泡沫，把钱从房地产市场往资本市场上赶，也许你抓到证券市场的黑马，比投资房产更有机会，当然从稳健的角度来说，如果没有别的的投资手段，房地产在10年之后要翻一番。如果要选择股票、房产和高利贷的话，我们把股票放在前面，房产放在中间，高利贷放在最后面。中国的短期调整也许是一个机会，这种调整对于房地产的政策不是收紧，而不是逐渐放松，现在有不少的省会城市已经开始取消限购。
我们要保持足够的淡定，观望是可以的，大家要做正确的判断，不要盲目相信国外的投行的一些崩盘论。中国国力的复兴，这个趋势是历史趋势，是世界潮流，是不可阻挡的，我们需要调整的是每个人对时代剧烈的把握。习主席在法国说我们要发挥佛教的正常的作用，很清楚，在剧烈的变动时代，在贫富悬殊拉开的时代，我们要允许老百姓通过宗教手段调整自己的心理，接受这种变化。中国要补课，就要补信仰的课。中国的问题，我们不要担心发展太快，我们要从心理上适应这个变化。国内，允许大家用宗教精神去缓解今天的矛盾，我们不要去担心中国经济崩盘的看法。今天的演讲，我把这个题目定为在伟大的时代，我们不要害怕和恐惧，谢谢大家。