谢逸枫：为何大房企业绩淡季逆市飘红？
财经专栏 文／谢逸枫
面临如此寒冷的成交量，今年1月大房企业绩飘红，国内龙头房地产上市公司万科与恒大地产分别公布了1月销售简报，显示其当月销售金额均超过百亿元，同比增长更分别暴涨45%和52.3%。与房企开年业绩飘红相对，不少城市该月成交量明显下滑，甚至创下新低纪录。今年1月一手住宅成交量同环比均下降，中指院监测的43个城市中，有36个成交量环比下降。上海易居研究院的市场月报表明，30个典型城市总体上环比下降17%，同比减少14%，其中四个一线城市同比大降47%。一手住宅成交量，在很大程度上与推盘量相关。一月房市成交低迷的现象，主要原因有四个方面，一是资金面紧张，去年两次“钱荒”，房贷收紧。二是季节性的“空城”，人口外流。三是新增供应量与推盘量减少。四是去年9月-12月全国18个城市调控加码与调控总体不放松。另外是购房者入市信心不足。2月7日晚间，万科、恒大两大龙头房企率先披露了1月份的销售简报。从经验来看，去年11月前后阶段性收紧的政策效力会在今年第二季度逐步化解，从3月份成为市场需求集中放量的‘窗口期’。
继2013年全年业绩表现普遍良好，两大房企的开年表现更是抢眼，1月销售金额及销售面积的同比环比数字均出现大幅上升。其中，去年签约销售金额高达1709.4亿元的万科，今年首月实现销售面积194.6万平方米，销售金额276.5亿元，分别同比增长20.79%和45%，双双实现飘红。恒大地产1月份合约销售额也突破了百亿元大关，录得110.4亿元，按年增52.3%，达到今年1100亿元销售目标的10%；销售均价为每平方米7738元，按年增24.7%；销售面积录得142.7万平方米，按年增22.2%。有趣的是，来自机构的各地成交数据却呈现出完全相反的情况。中国指数研究院的中指系统数据显示，2014年1月其监测的43个城市中，有36个城市楼市成交量环比下降，其中蚌埠降幅最大，为56.78%。来自中原地产的数据则显示，今年1月，该机构监测的25个三线城市新建住宅成交11.22万套，连续3个月走低，创6个月以来新低。14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，更是创下11个月以来的新低。
从机构的监测统计数据来看，除了成交表现普遍“惨淡”的三、四线城市，一、二线城市似乎情况也好不到哪里去，1月北、上、广、深4个一线城市楼市成交可谓集体遇冷。而刚开始的2月份，楼市“春节效应”显现，商品住宅成交量依旧出现“普跌”。如从大年初一至初七七天春节长假时间，广州仅网签成交了62套，日均成交量不到9套。房企销量为何与各城市网签数据“打架”？可能是由于房企结算时间与网签时间不一致导致。而根据过去经验，历次调控政策的执行时效性周期为4—6个月，预计2013年11月前后阶段性收紧的政策效力会在2014年第二季度逐步化解，从第二季度开始楼市或将“马上就好”。
据国家统计局最新公布的70个大中城市住宅销售价格变动数据显示，去年12月份70个大中城市二手住宅价格同比下跌的城市仅温州1个，同比上涨的城市有69个，其中北上广深四大一线城市继续领涨全国，但涨幅有所收窄。其中，同比涨幅最高的北京达到19.7%，而深圳二手住宅价格同比涨幅为14.8%，同比涨幅收窄0.1%。受春节假期淡季影响，1月份全国楼市成交量一片萎靡，九成城市出现环比下跌，部分城市甚至出现“腰斩”现象。中指系统数据显示，2014年1月监测的43个城市中，有36个城市楼市成交量环比下降，其中蚌埠降幅最大，为56.78%。其中，1月北、上、广、深4个一线城市楼市成交集体遇冷，上海商品住宅成交环比下降30.65%；深圳一手住宅成交环比下降45.5%，同比下降70.4%。然而，龙头房企的业绩似乎并没有受到影响，并且呈现出逆势飘红的特征。
比如万科1月份实现销售面积194.6万平方米，同比增长20.79%，环比增长99.39%；实现销售金额276.5亿元，同比增长44.99%，环比增长152.51%，两项数据双双刷新同月历史新高；碧桂园1月份实现合同销售金额约176.7亿元，合同销售建筑面积约271万平方米。较去年同期的73.4亿元及约100万平方米，分别增长140.74%及171%，这一增幅也是目前已披露1月份销售业绩房企中最高的；恒大2014年1月集团合约销售金额约为110.4亿元，较2013年同比增长53.3%；合约销售面积约为142.7万平方米，同比增长22.2%；销售均价为7738元/平方米，同比增长24.7%。根据中国指数研究院监测数据，2013年销售额过百亿企业扩容至71家，万科、绿地、保利、中海、恒大、碧桂园等6家企业销售额突破千亿，行业领先阵营持续壮大。同时，领军企业尤其是”千亿军团”不断强化竞争优势，进一步拉大了与中小房企的距离，分化发展格局愈加明确。
在寒春淡季，不少房企的1月销售数据出现明显上涨，其中，碧桂园和中骏置业的涨幅超过100%。万科、碧桂园、中海和恒大的1月销售额均在百亿元以上，行业集中度继续提升。在拿下新年销售开门红的同时，众房企也纷纷上调了2014年的销售目标，其中，绿地和万科的销售目标均在2000亿元以上。1月业绩逆势飘红主要有四个方面原因，一是大房企的品牌效力发挥与全国性布局战略。当然不排除部分楼盘“以价换量”与“价格优惠措施”的销售策略。二是开发商的业绩统计与网签的统计口径不一，出现“打架”现象，由于网签数据存在严重的滞后性，而开发商的业绩统计是包括已签合同与缴纳定金、诚意金等备案的合同。三是大房企高调周转率的运作模式与良好的客户管理体系，况且部分二三线城市销售火爆。受到的调控影响小，商品房价格相对便宜，成交最快速。四是大房企春节“集体工作”与全面推广的销售策略，并且及时对产品调整。加大普通中小商品房供应，针对刚需和改善的居家需求。以中高端的中小户型供应为主，多批少量的供应策略。