谢逸枫：2014年新年土地市场火爆开局

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谢逸枫：2014年新年土地市场火爆开局
 
   导读：2014年后，土地市场依然火爆的局面。地方政府积极卖地的同时，房价也随之助推上涨。广州至今规模最大的三旧改造项目广钢新城于2014年1月13日正式挂牌出让，首批5宗商住地块总起始价高达155亿元，成为继2009年的广州亚运城后，起拍总价最高的住宅地块。进入2014年，广州的放地速度相当之快。仅1月份就有7块商住地块出让，起拍总价为 55.8亿元，如果再加上2月正式出让的广钢新城地块，即便是底价成交也至少有211亿元进账了。广州之外的其他地方的土地也在集中放量。2014年1月16日，北京土地市场再次集中出让，合计成交6宗土地，全部火热成交，在春节前最后一次集中出让的土地中，单日土地出让金突破了111.85亿元，平均楼面价高达1.4万元/平方米。相比63.62亿元的总起价，溢价率达76%。北京2014年开年至今，土地出让金已经达到了369.58亿元，预计1月合计土地出让金将突破400亿元。从6宗土地成交情况看，往年出现的年初土地淡季在2014年并没有出现，北京土地市场迎来开门红佛山1月份拟出让40宗商住地，合计面积达154.5万平方米；杭州土地市场(含萧山、余杭)计划挂牌41宗总计2033亩土地；上海土地市场共有27幅经营性用地(剔除动迁安置房用地)出让,出让幅数较2013年同期几近翻倍。
 
   著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“2014年新年一二线土地市场开局可谓是开门红，呈现地方卖地疯狂与房企买地凶猛的态势，延续着2013年火爆行情。而出现如此“反季清仓”的主要原因是有四个方面，一是地方政府加大土地供应，推地高峰期推前。另外是供应的地块基本位于市中心或者三改等成熟区域的高价值、资源丰富、配套完善的高品质地块。二是房企资金充裕，拿地积极，市场争抢激烈。对未来房地产市场预期看好，土地是房企生存的法则。三是房价延续去年上涨的趋势，保持稳定的上涨。四是房地产调控趋于差别化与市场化的方向背景下，未来土地升值空间大与市场环境利好。”
 
   著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“前几年住宅地块的供应偏少，楼市调控应该增加住宅土地供应，所以不少城市都提出要在过去五年的基础上增加20%的供应。供应的增加对缓解后市的供需结构压力有比较大的作用，房价在2014年的涨幅将有所缓解。2013年国家把楼市调控的工作交由地方来主导，去年9月以后，主要一二线城市也出台了一系列的楼市调控政策，在这些政策中，加大住宅土地供应是很重要的一个方面。”
 
   著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“地方政府如此大力推地原因，与地方债务与政策及市场机会等调控方向具有直接的关系。首先是今年地方政府债务还债压力巨大，必须加快卖地的节奏。二是3月份作为两会与中央政府工作报告的定调调控的具体方向时间节点，避免受到政策影响，提前开始卖。三是年后市场存在不确定性，对房企拿地热情是否依旧没有把握。因此在去年年底一波热潮过后，抓住2014年1月仍然会延续这段火热机会卖地。四是去年新房市场大量成交后，不少房企有着急切补仓的需要，尤其是对于优质地块，房企拿地的积极性更高。”
 
   著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“按照目前土地市场火爆的城市与房企拿地的区域及地王出现的地方来看，主要是全国一二线城市，说明房地产市场已经严重分化。一方面是房企延续2013年拿地的策略，继续选择在人口聚集的一二线城市，竞争更加激烈更加残酷。另外一方面是一线城市依然会出现更多的地王、高地价的现象，土价不断疯涨，将严重影响到购房者、开发商的市场与心理预期。毫无疑问，今年全国一、二线城市土地市场将再现地王潮，房价存在被迅速推高的风险。土地市场火爆、地王频现、地价疯狂上升无疑会助推房价上涨预期，增加调控楼市与稳定市场预期的双重压力。”
 
   klr最近发布的数据显示，1月上半月北京成交17幅地块，总金额260亿(去年全年为1822亿)。上海成交17幅，总金额32.3亿。如果算上昨日葛洲坝21亿拿下青浦地块，以及28日即将出让的大宁路地块，1月上海的土的地出让金过百亿也毫无问题。除此之外，其他城市也同样表现不俗。截至1月15日，杭州1月卖地收入也达到213.3亿(去年全年为1349亿)，福州则是1263.9亿(全年全年为229.7亿)。翻看往年同期的成交供应情况，今年1月如此的成交数据可以用四个字来形容——反季热销。而地方政府的大力推地也给人以“反季清仓”之感。按照以往经验，受到春季假期的影响，1月基本都是土地市场的淡季。2013年1月上海土地市场成交金额不足60亿。2012年更是仅刚刚超过20亿。而今年突破百亿已无悬念。其他不少城市亦是如此。北京1月前16日的成交金额同比甚至翻十倍之多。细看各地今年1月推出的地块，优质地块的身影频现，上海大宁路街道宅地起始价47.7亿，属于准地王级别(目前已有124家企业购买标书)。浦东杨思地块，近50家企业购买标书……对于其他地块，房企也“果然”延续着去年的热情。
 
   2014年1月16日上海青浦区香花桥街道E-04-06、E-04-23地块，本是一个不起眼的区域。然而现场却出现了房企死磕现象，价格一路从8亿血拼到21亿，葛洲坝地产最终获胜。大多数业内人士甚至都不知道这块地所在的具体位置、周边有何项目。同一日，北京出让8幅地块总金额破百亿。在房企激烈竞争中，顺义赵全营镇一宗商业金融用地竞价超过120轮，该地块溢价率也达到122.7%，首创以7.35亿元摘得该地块。北京上半月成交的17幅地块平均每幅15亿(去年全年的这一数据为8.5亿)。而今日，苏州推出23幅地块，在一番厮杀后，正荣、佳兆业等房企最终突出重围。以上海为例，去年12月至今，临港一直成为上海土地市场的热点。2月间临港一共推出3批土地。按照时间顺序分别是：主城区、芦潮港、泥城社区。从区域角度来看，主城区位置最佳，不仅坐拥滴水湖，还正是轨交16号线终点站所在。因此，在去年12月临港主城区推出地块后，立即引起房企疯抢，溢价率齐刷刷地超过400%，临港的热度也就此升温。在随后的今年1月，临港芦潮港、泥城趁着主城区所带来的火热，趁势推地，溢价率也基本都超过100%。临港并非只是个案。相同的事情同样发生在北京。1月16日，远洋38.2亿拿下北京门头沟新城一幅地块，溢价率达到74%。而仅仅就在去年12月，门头沟新城消无声息地诞生了全年总价地王后。
 
   2014年1月16日，北京土地市场迎来新年以来的一次小高潮，一共6幅土地同日出让，吸引了多家开发商到场举牌竞价。现场竞价激烈，最终远洋、金地、华润、融创、首创5家分食了上述地块，单日总土地出让金达111.85亿元，相比起价63.62亿元总溢价率达76%，值得一提的是，同在昨日，北京近年来最优质的地块——西城金融街附近华嘉胡同地块正式入市，将于下月竞价交易，这也就意味着继1月北京土地市场迎来开门红后，2月依然会延续这一趋势。在出让的土地中，门头沟S1线区域的西南侧、中间和东北侧3幅商业金融用地以组团形式出现，其中体量最大的是中间地块，规划建筑面积为24.27万平方米，由远洋以38.2亿元拿下，是昨日6幅土地中总价最高的一幅。该地块两侧体量在10万平方米左右的两幅土地，分别由融创和华润以18.2亿元和19.3亿元夺得。首创也是昨日土地出让中的一大赢家。先以7.2亿元拿下平谷大兴庄镇一幅居住地块，又以7.35亿元拿下顺义赵全营镇的一幅商业金融用地。其中，平谷地块正是去年11月旭辉以7.2亿元拿下，不到一个月又退回的那一幅。该地块居住用地要全建自住型商品房，会使得开发商的利润过低。北京再新挂4幅住宅用地，合计建筑面积达到66.2万平方米。其中，最稀缺的是西城区华嘉胡同地块，起价35.5亿元，建筑面积为11.77万平方米，被认为有望超农展馆地王历史纪录。
 
 
   2014年1月13日本周一，广州市国土房管局推出五幅位于广钢新城白鹤洞内的地块，总价高达155亿元，地块将在2月份正式出让。而今年1月，广州市入市的7宗土地即使按照底价成交，出让金也将达去年同期4倍。事实上，在年初销售遇冷时，一、二线城市土地市场的“开局”却一致凶猛异常，甚至有城市1月出让土地宗数达到去年以来新高，而房企“抢地”势头也十分凶猛。 广州2014年终于有土地“上架”。本周一，广州市国土房管局推出五幅位于广钢新城白鹤洞内的地块，总价高达155亿元，每宗地的楼面价为13000元/平方米。这是广钢新城规划确定后，首次推出的地块，其将在2月份正式出让。公告显示，5宗地总的宗地面积达28万平方米，总建筑面积超过120万平方米，户型比例均要求为住宅中小套型比例（90平方米以下）不低于60%，其中3宗商业用地的容积率达到或超过7。此次广钢新城地块是以“定地价、竞配建”方式来竞拍，即地块出让价格便为挂牌价格，现场竞价方式为竞争配建拆迁安置房建筑面积。如此设计，便是为了防止“地王”的出现。
 
 
   而根据以往数据，广州1月底即将入市的土地达到7宗，总起拍价高达55.8亿元，其中有五宗地位于中心城区，备受关注。2013年1月广州土地出让金仅为13.6亿元。若以起拍价计算，广州今年1月拍地收入将达到去年同期4倍。对于一、二线城市来说，新年以来土地市场延续了火热状态，多城市大手笔推出数十宗地块。1月10日，北京昌平3宗地块以76亿元的价格成交。至此，北京今年半个月的土地收入已达215亿元，接近去年整个1月份的土地收入。而北京全月土地收入将突破300亿元。深圳土地市场预计将有20宗地在1月份出让，涉及土地面积461142.5平方米，土地出让金442830万元，其中工业用地17宗、商业用地2宗、仓库用地1宗，是去年以来土地出让最多的月份。上海土地市场当月入市土地将达27宗，出让幅数比较2013年同期几近翻倍。而杭州、佛山等地也均有40余宗地块出让，土地出让量大得令人咋舌。
 
   在中国指数研究院发布的“2013年中国300城市土地市场交易情报”中，全国300个城市的土地出让金总额为31304.5亿元，同比增50%。上海居首，土地出让金总额逾2000亿元，同比增加128%；北京同比增181%，紧随其后。广、深则分别同比增150%和331%。2014年1月份多地楼市成交量一降再降。广州阳光家缘数据显示，上周广州新建商品房成交量1480套，环比降10.09%，其中中心六区仅成交34套；全市一手网签均价跌破万元，环比下跌12.36%，整体量价同比下跌超3成。在北京，据链家地产的交易数据，1月前两周，一手商品住宅的成交量比去年12月底的两周也有两成的下降。在价平量跌时，土地市场却热点频频，短短半月，福建已现总价地王。
 
   以华润置地为例，继20.15亿元拿下厦门湖滨南路地块后，2014年1月13日又以总价38.34亿元摘得福州鼓楼区工业路沿线两地块，为公司旗下万象城[最新消息价格户型点评]商业布局再添新棋子，至此，公司近两个月在福建拿地的花费接近60亿元，超过2013年全年拿地金额的1/4。2014年1月10日，厦门迎来了2014年的首场土地拍卖。位于岛外同安区同莲路南侧的T2011P03商住地块引发6家开发商激烈角逐，场上更是出现直接加价千万元的豪爽态势，该地块在经过76轮的激烈厮杀之后，由当地大国企厦门建发以7.96亿元拍得，楼面价9950元/平方米，溢价率高达65.8%。例如，在厦门岛外翔安区新地王楼面价12546.8元/平方米，海沧区新地王楼面价14310.6元/平方米，加上1月10日同安新地王9950元/平方米，预计厦门房价“532”格局（岛内主城区5万元，岛外近城区集美、海沧3万元，远郊同安区2万元）正在加速形成。

   2014年1月17日从太原市国土局获悉，元旦过后该局通过招拍挂形式成功出让了2宗国有建设用地，两宗地分别位于滨河西路西侧和晋阳街路段，共拍出近10亿元的价格。 其中一块地位于太原市万柏林区滨河西路西侧，滨河西路以西、纺织街以南、晋祠路以东、省高院用地以北的四至范围内，出让面积为3.34万平方米，规划用途为商业。起始价为5亿元，最终由绿地集团太原置业有限公司竞得，总价为9.05亿元。 另一宗地位于晋阳街以北，体育南路以东、军民路以西、山西新弘祺开发公司以北，面积为1.05万平方米，规划用途为商业、住宅，最终由山西新弘祺房地产竞得，总价为9480万元。2013年太原土地市场沉寂了大半年，从三季度开始至今，开发商的拿地热情有所升温。去年三季度，随着太原市多条道路改造施工完毕，崭新的道路周边地段交通条件更加便利，带动了地价上涨，土地市场迎来升温的大好转机。随着楼市成交量回升，政府的推地热情也逐渐提高。

   2014年1月15日,17.05亿!济南今年土地市场激烈开场。省城南部363亩商业住宅用地吸引了万科、中海、鲁能三家实力房企竞争。最终,鲁能地产以17.05亿高价成为最后赢家,每亩地约470万元。15日下午,济南9块土地挂牌截止。其中,四块土地进入现场竞价。位于S103线以东、南康而村以西的商业、住宅两地块“捆绑出让”,面积共计363亩。挂牌截止时,万科、中海、鲁能三家房企报名,最高报价为10.4885亿元。起拍价定位11亿元,增加幅度为5000万元。鲁能第一个报价,万科紧随其后,两者互不相让。几轮下来后,二者难分伯仲,增加幅度改为1000万元。沉默多时的中海加入争夺,此时“战况”发生逆转,中海和万科成为主角。二者都是一副“志在必得”的架势,竞争40多轮后,价格被“抬”至15.35亿元。此时,会场开始骚动起来,气氛更加紧张。鲁能不甘沉默,再次出击。三家都使出杀手锏,瞄准最后时机。当价格到了15.95亿时,万科中途退场。最后的20多轮竞争在中海和鲁能之间展开。经过76轮的激烈竞争,鲁能地产站到最后,以17.05亿元的高价成为最后赢家。该两宗土地均位于市中区S103线以东、南康而村以西,包括一宗55695平方米的商务金融用地和一宗186386平方米的居住用地,成交价格分别为36384.7万元和134115.3万元。

   两宗土地总面积363亩,折合每亩约470万元。根据容积率计算,可形成521880.8平方米的居住和217210.5平方米的商业面积。从居住用地的情况看,建成后楼面地价约为2570元/平方米。如果只算地上容积率,楼面地价在3997元/平方米,相对较高。以此楼面地价算,加上开发商的利润,业预计未来房价将达万元左右。15日,除了省城南部地块吸引三家房企激烈竞争外,和平路附近13亩的商业用地也经过21轮激烈竞争,拍出了3.05亿元的高价。这块土地位于历下区和平路以南、山大路以西、文化东路以北,属于绝对的市中心地块,十分稀缺,总面积8936平方米约13.4亩。由于地块较小,且位置十分稀有,到挂牌截止时,共有5家企业参与报名,进入现场竞拍环节,起拍价为2.01亿元。最终经过21轮竞价,山东景和置业有限公司以3.05亿元的价格摘得该宗土地,折合每亩价格2276万元。此外,位于高新区颖秀路以西、新泺大街以南、舜华东路以东的商业用地,同样进入现场竞拍环节。由于其中一家买家未到场,仅举牌一次,该宗土地就以3.3365亿元的价格成交。该宗土地总面积42256.9平方米,成交价格约合每亩527万元。

   2014年1月17日，位于拱北九州大道白石路西侧的珠国土储2013-39号地块成功拍出，由中国铁建投资有限公司以16400元/平方米、总地价18.47亿元竞得，溢价率高达152%。这是自2013年以来，拱北片区首次拍卖的住宅用地，刷新了该区域土地成交单价记录，成为2014年珠海地王。珠国土储2013-39号地块宗地面积为32181.25平方米，容积率为＞1.0，且≤3.5；绿地率为≥35%，建筑密度为≤22%；规划土地用途为住宅，出让年限为70年，楼面起拍价为6500元/平方米，刷新主城区起拍价新高。该地块东侧为目前在售的城市综合体项目——中海富华里，与其相比，地块楼面地价高出11880元/平方米，片区土地升值潜力突出。​目前拱北片区开发已趋饱和，难得有地块推出，这一地块引起众多有实力开发商的关注是必然的；而且该地块只是按照国家的规定，要求套型建筑面积90平方米以下商品住房，要占商品住房总面积的70%以上，其他方面则没有具体的条件限制，对竞买人也没有设定准入条件。该地块的地理位置十分优越，位于九洲大道南、白石路西侧，在拱北商贸中心改造的范围之内，今后如果周边成片开发，该地块的升值空间很大，因此开发商的竞相争夺已成必然。