谢逸枫:广州“限卖”按不住房价上涨
导读：2012年9月24日上午，一则“广州正针对房价较高的局部区域采取“限卖”的做法以调控房价”消息迅速引发市场广泛争议，当日广州市国土房管局在微博上正式承认限制预售的说法。广州市国土房管局表示，通过市场运行态势分析，近期广州中心区域高价项目成交增多，导致总成交量中占比提高，造成全市均价结构性上涨。而最近珠江新城等中心城区个别高端高价住宅项目定价偏高，且经过前期的储客，开盘后出现大量集中网签情况，推动了全市均价异常上涨，造成市场的不正常波动，误导市场预期。因此，广州市国土房管局表示采取限售这种行政化手段是无奈之举，是使房地产开发企业和广大市民准确判断市场，引导房地产开发企业积极以价换量，以合理的价格促进销售。
在天河在售的楼盘中售价在5万/平方米以上的有4个楼盘，分别是凯旋新世界、天汇广场、颐德公馆和博雅首府，其中凯旋新世界和天銮的实际网签均价分别为55696元/平方米和50498元/平方米，是名符其实的高端豪宅。天河除了有4个楼盘售价在5万/平方米以上外，售价在3万/平方米以上的高端项目还有汇景新城、嘉裕公馆、瑞安创逸、兰亭荟等等。酝酿上市的珠江新城侨鑫汇悦台定位高端项目，位于珠江新城临江大道，6栋超高层住宅全部是234~641平米的大户型。今年5月，该项目一单位被传出以13万/平米的价钱认购，引起关注。
据监测，预计广州十区下半年商品住宅新增供应约3.33万套，与往年相比有明显的增加，处于近年来高位。其中，中心六区新增供应更是有明显增大，约1.52万套。下半年新货面积段主力为110平方米以下刚需产品，货量超1.7万套，为市场当前需求主力，基本为中心六区和外围四区各半。140平方米以上的大户型产品则主要集中在中心六区，其中，白云区集中在金沙洲、南湖板块，为有资源高端洋房以及别墅产品；天河区高端楼盘则主要集中在珠江新城、天河中心板块。目前珠江新城多个豪宅项目售价在5万元/平方米以上，个别项目的一些房源单价甚至达8万元/平方米。以凯旋新世界为例，该盘近一个月来成交单价最高的房源甚至达78000多元，高价盘迭出让购房者心惊。
2012年1-8月广州十区新建商品住宅网签均价/元/M2
月份 均价/元/平方米 同比均价 环比均价
1月 14040 3.5% 5.7%
2月 14159 1.1% 0.8%
3月 12465 -3.1% -12%
4月 13824 6.6% 10.9%
5月 13792 10.5% -0.2%
6月 14457 11.9% 4.8%
7月 14305 8.2%% 4.2%
8月 13780 -3.2% -3.7%
（注：数据来源于-广州官方阳光家缘网 谢逸枫整理）
2012年1月-8月70大中城市新建商品住宅广北上深房价环比与同比对比
月份 广州环比 同比 北京环比 同比 上海环比 同比 深圳环比 同比
1月 -0.3% -0.37% -0.1% 0.1% -0.1% -0.37% -0.2% -0.37%
2月 -0.2% 0.3% -0.2% -0.5% -0.2% -0.3% -0.2% -0.4%
3月 -0.2% -8.9% -0.5% -0.5% -0.8% -0.5% 0.5% -12.2%
4月 -0.4% -1.2% -0.2% -1% -2% -1.3% -0.3% -1.6%
5月 -0.1% -1.6% -0.1% -1.6% -0.2% -0.2% -0.3% -2.3%
6月 0.2% -1.6% 0.2% -1.3% 0.2% -1.9% -0.1% -2.5
7月 0.2% 0.3% 0.2% -0.1%
8月 0.3% 0.2% 0.2% 0.1%
（注：数据来源于-国家统计局网 谢逸枫整理）
一，“限卖”的目的是什么？如何看广州中心区域部分高价房楼盘“限卖”政策？如何调控房价？
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示：广州“限卖”可谓开创全国调控史上首限卖的城市，限卖是地方政府控制房价上涨过快与稳定楼市管理预期的临时性行政调控手段，当房价恢复平稳时，限卖政策就会取消。今年5月份，广州采取中心区域部分高价房楼盘暂缓上市的手段，期望达到控制均价过高的目的，最后实施不到一个月就取消了。广州市房管局实施中心区域部分高价房楼盘“限售”企图非常很明显,目的是保持房价稳定与管理楼市预期,防止房价上涨反弹与楼市过热，巩固前期调控成果与拉低均价避免问责。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出：地方政府对房屋统计数据的重视背后，是市场各方的利益博弈。由于成交均价数据是反映市场变化的重要信号，地方政府在调控方案中明确要求年度房价涨幅控制在经济增长和居民收入增幅之内，因此这一数据是检验地方政府调控成果的重要依据，成为开发商、地方政府和购房者博弈的重点。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫直言：采取控制预售、暂缓网签、高价房缓入市的做法不只广州一地，全国不少地方都有类似的“经验”，以期交出一份漂亮的“调控答卷”。除了控制预售，一些地方政府在统计中将基本不入市成交的保障房纳入均价统计，平均房价包括保障房、二手房、新建商品房多种性质的住房。最终实际上是用一些本来就不受市场关注的地区或地段低房价抵消了高房价的现实。使市场价格人为在数据层面降低，营造调控成效明显的表象。由于当前市场出现的回暖趋势，上半年一直遇冷的改善性大户型很可能会加快入市，造成下半年成交均价的结构性上涨，导致房价被上涨。地方政府在向社会发布房价数据时，也应根据城市的区域、房屋的类型等分别发布数据，让购房者更真实地感受到调控带来的房价变化，使得房价数据指标更具参考价值，防止因为数据引发市场恐慌。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫建议：中央政府调控房价应该动真格，用长效制度机制与长期规划性的政策调控房地产市场，一是彻底改革中国土地制度，消除地方政府过于依赖土地财政吃饭现象。二是严格控制货币与信贷政策，改变房地产过分依赖金融发展的局面。三是改革中央与地方税费分配制度，切断地方政府依靠房地产税费与卖地作为增加财政收入的主要来源。四是完善中国商品房预售制度，调整房地产项目资本金比例，防止开发商空手套现金。五是增加土地与保障房及商品房供应，执行90/70的政策。六是盘活小产权房，增加市场供应。不可把降房价寄托在短期性与临时性的行政调控手段上，譬如房产税、限购、限贷、限价、限售等行政手段。
二，为什么广州采取广州中心区域部分高价房楼盘“限卖”政策，调控房价？
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫称：广州出台中心区域部分高价房楼盘“限卖”政策，主要有四个方面原因，一是广州部分中心区域楼盘定价过高与价格上涨过快，导致月网签均价上涨，严重影响到房价上涨预期。二是广州前8月环比均价保持6个单月上涨记录，甚至出现5个单月的均价超过价格控制目标的水平，显然房价上涨过快，不利调控目标完成。三是国家统计局的数据显示，自5月房价环比降幅收窄到0.1%后，房价环比自6月开始，连续三个月保持上涨趋势，并且房价涨幅具有扩大的苗头，很难逃避被问责。四是今年8月国务院与9月住建部再次强调，抑制房价上涨过快与坚持调控不动摇的表态及对执行调控不力的地方问责，加大了地方政府对价格调控目标完成的压力。
三，对广州楼市有什么利好？是否能够达到降房价的真正意义？对楼市究竟有什么影响？
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫分析：广州中心区域部分高价房楼盘“限卖”政策对市场而言具有利好的一面，一是有利广州郊区楼盘快速去商品房库存量。二是有利促进郊区商品房销售成交量，增加政府房地产交易税费收入。三是有利中心人口转移到郊区或者增加郊区人口居住气氛。四是有利引导市场刚需购房方向，防止高端项目的开发商过分涨价，拉高整体均价。五是有利“美化”房价统计数据，拉低网签均价的“纸面均价”，短期稳定房价与市场预期。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出：“限卖”只能拉低“纸面均价”，不能真正降低房价。短期具有稳定市场预期意义，长远并无实际降房价效果。虽然限制中心区域部分高价房楼盘入市，起到均价下降预期，却很难按住房价上涨的苗头，对真正降低房价实际作用不大。一是限卖的区域范围与楼盘数量有限。二是“限卖”作为调控房价临时措施，一旦完成调控的任务就会被取消。三是“限卖”的目的不是降房价，只是短期拉低“纸面均价”。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为：“限卖”对广州楼市的影响，心理比市场实际预期影响大。一则是表明广州市将继续收紧房地产调控措施,导致部分购房者出现观望的心理与情绪。二则是开发商来说,“限卖”也许是郊区与中心区域没有限卖的开发商上涨房价最好时机。三则影响到市场供应，由于“限卖”导致高端产品减少，市场供应小于需求的情况，房价上涨压力大。四则是理论上讲,把中心区域部分高价楼盘不给卖，按住高价房,月网签的均价会下降。实际上，不影响房价上涨，无“限卖”的楼盘依然会见机涨价。
广州已对珠江新城等区域的高端住宅实施“限卖”政策，即限制这些项目领取预售证。广州市国土房管局也在昨晚正式回应称：“针对今日个别网民反映广州市国土房管局对珠江新城等区域个别楼盘采取限制预售规模措施的情况，市国土房管局回应：对珠江新城等中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取适当限制预售规模、控制交易节奏的措施是必要的，也是必须的！”广州市国土房管局同时表示：广州房地产市场总体是理性的、健康的、可控的。从实施限购等调控措施以来，投机投资需求得到有效抑制，住房结构已经形成供大于求的局面，房价趋于平稳。广州市国土房管局对此表示，广州市房地产市场总体理性、健康、可控。虽然近期出现了反弹，但价格总体平稳。广州将继续坚决贯彻落实国家有关措施，确保房地产市场平稳健康发展。
广州市房管局公告称，根据该局对市场运行态势分析，近期中心区域高价项目成交增多，导致总成交量中占比提高，造成全市均价结构性上涨。同时，该局注意到，最近珠江新城等中心城区个别高端高价住宅项目定价偏高，且经过前期的储客，开盘后出现大量集中网签情况，推动了全市均价异常上涨，造成市场的不正常波动，误导市场预期。为使房地产开发企业和广大市民准确判断市场，引导房地产开发企业在即将到来的国庆黄金周期间，积极以价换量，以合理的价格促进销售，该局对中心城区个别异常高价的住宅项目采取了限制预售规模和控制交易节奏的措施。
2012/9/25