8月初在海南举办的2012博鳌房地产论坛中，众多房地产大佬及经济学家针对目前经济形势及房地产政策发表了各自见解。论坛再次把房地产调控政策及中国房地产市场管理模式摆在了争议的风口浪尖。其中经济学家巴曙松博士就针对当前调控形势下的多地市场反弹给出了“过去十年对房地产的调控，非常缺乏顶层设计”的论断。

　　自2005年以来房地产市场虽经的历次调控，但房价却是越调越高，住房供应结构状况越来越乱。尽管去年出台了包括限购在内的史上最严厉的调控措施，但房价还是在经历了短暂回调后重新出现了反弹势头，不仅国家为此赔进了信誉，社会也怨声载道。我们不禁要问，房地产的症结究竟何在？去年10月27日人大常委会第23次会议专题询问会上,牟新生委员尖锐指出，房地产多年调控是零敲碎打，“缺乏整体思路"或者说 “顶层设计”。

　　“顶层设计”失效

　　“顶层设计”是系统科学中的哲学思想，指用系统论的方法，以全局视角，对系统建设的各方面、各层次、各种要素进行统筹考虑，和谐各种关系，制定正确的战略和路径，并适时调整，规避可能导致失败的风险，提高效益，降低成本。用现代企业经营来打个比方，可以理解为政府对整个社会发展做的战略规划。

　　作为企业经营者可以站在全局高度对企业的人、财、物、事进行统筹管理，形成适应于企业自身发展的战略规划和经营模式。反观房地产市场，多年以来的发展是在一种市场化需求的感性和政策控制的理性双重作用下生存，没办法实现资源的有效配置，针对每一时期出台的调控政策，更多地被指为是“头痛医头，脚痛医脚”，都是在原有 “顶层设计”框架内进行的。只是对这一“顶层设计”所引出的问题进行修补而已，并未触动体制本身。中国房地产业已经从起初的懵懂时期发展到市场机制逐渐健全，原来改革遵循的“摸着石头过河”模式在房地产领域已经不适用了，放眼望去皆是错综复杂的利益纠葛，如同步入深水区，必须要有清晰的方向、整体谋划。

　　两难的房地产调控

　　然而，业界人士普遍清楚，房地产行业是一个能够对国民经济、社会发展产生重大影响的行业，与其相关的上下游产业多达50多个，如果房地产市场萧条，国家的经济无疑会受到影响。从近10年的GDP增速与房价的走势来看，这种捆绑关系非常明显。最近10年钢铁的消耗达到了73亿吨，多是用于基本建设和房地产行业。去年房地产业直接拉动GDP的总量是13.1%，再加上2.86的拉动率，总共合起来占了GDP的50.6%，超过了GDP的一半。

　　本次调控以来，我国季度GDP增幅已经由2011年初的9.7%下降至今年第二季度的7.6%。经济的整体萎缩可能涉及国际国内多方面原因，而有一点非常明确的是，政府急需一剂良方来提振日益萧条的国民经济。如果限购限贷持续过久，可能使商品房产业严重萎缩，并将严重打击相关上下游产业以及金融业并造成大量失业，这无疑将使经济发展雪上加霜；但若不出台更严厉的政策稳住已经取得的成果，又很可能引起市场的报复性反弹，调控将前功尽弃。

　　调控体系作用机制

　　中国的房地产调控体系，无非是采用银根、地根作为调控工具，这一次加上了限购来抑制投资性、投机性需求。这样的调控给市场带来的波动，在短期内能起到抑制投机需求的作用，在供求不平衡的情况下，有助于市场形成短期的平衡。但长期来看会使经济结构失衡，整个实体经济受到损失。这就像打麻药，药效有一个作用期，不能麻醉时间太长，一旦药剂过量，病人就有可能长睡不醒。

　　历史已经证明这种“银根+地根+双限”的模式已经不能适应当前的经济形势。大禹治水靠的是“疏”而非“堵”。在银根紧缩的情况下，直接受影响的并不是投机者而是开发商。开发商主要的资金来源，无非是股权、债务融资和销售回款，限购形势下，销售放缓，回款骤减；同时融资环节开发贷减少、上市不批、借壳不放，就连信托也受限。资金渠道来源的大幅度缩减，为了生存，开发商只能减少新土地的购置和开发。这种行政干预将导致房地产市场从源头上供给缩小，进而形成供需失衡。

　　地根收紧的后果就更不用说了，土地供应的减少将直接导致房地产市场的供给萎缩。其结果必然是推高房价。诚然，我们要守住“十八亿亩”耕地红线，表面上看，一面是老百姓的粮食问题，我们要保证“吃”，另一面是老百姓的住房问题，也要解决“住”，孰重孰轻尚难把握。但仔细研究可以发现，其实在耕地占用结构中，一般商品房只占很小的比重（图1）。建设用地里面分为六类，有工业、基础设施、军事、旅游、水利、建设，而房地产大约占其中的30%，考虑到生态用地、灾毁占地和农业结构调整用地，全国土地6%用于住宅，而一般商品房只有4.22%。从最近愈演愈烈的开发商转型商业、工业甚至旅游地产的态势不难发现，很多地方政府宁愿为了追求GDP，把大片土地用于工业或者旅游，而不让老百姓居住，再说高房价的产生完全是开发环节造成的，未免有失公允。

　　变“拉”为“推”，改善供需结构

　　我们探讨房地产政策时必须明白，在中国市场经济不十分完善的今天，调控的存在有其合理性。然而所有工作必须追本溯源，找到问题的症结所在。目前导致高房价的主要原因还是供需失衡，要增加供给，只有供应相对丰富，甚至于相对过剩的时候，市场价格不用打压，自然会下降。

　　   对于增加供给的方式业界也有多种探讨，总结起来无非是政府建保障房、增加租房比重、放松银根等几方面。这里暂且不说保障房制度的优劣，从保障房整体运作情况来看，实际操作层面的障碍远大于想象，因为这又是一个介于行政和市场中间的灰色地带，同时也是在“顶层设计”方面严重缺失。一个简单的例子是，对各省的保障房建的套数和各省的GDP关系进行分析，单位GDP保障房建设数量排在第一位的竟然是吉林。而最需要保障房租赁的，昆山、苏州、深圳、杭州等等，保障房却只分给户籍人口。当地人都有房子了，建成了大家都不要，一面是建成的保障房无人居住，一面是众多的外来低收入人口无房居住。由此看来，对于保障房政策、机制及宏观协调还是目前政府需要下大力气予以研究的课题。

　　其余类似租房补贴、银根调整等的动作一直以来从未停止，实际效果要么是动作过于微观，要么是担心伤及整个经济领域而无法大规模实施，最终成效都不大。

　　相比之下，是否能采用一种相对市场化的手段增加供给成了业内普遍关心的话题。金融创新成为增加开发商资金渠道的有效方法。其中，国外已经非常成熟的房地产基金近年在国内开始逐渐升温。在房地产市场蓬勃发展的那些年，泡沫诞生过程中大量热钱涌入房地产行业，不少投机客和普通消费者抱着资产增值的期待购买产业，形成了房产需求方的强大购买力。这部分投机性需求抬高了房价，抑制了真正的刚性需求。房地产基金的出现使这部分投资者在限购政策下看到了新的曙光。他们可以将手中的资金转投基金成为基金出资人，重新投入到房地产行业，从供给端解决开发商资金难题，从而增加有效供给。房地产基金的功效实际上就是要引导社会资金从需求端向供应端运动，不是去炒房炒地，不是去增加需求，更不是去增加投机需求，而是使得这些资金能够自觉地通过基金的引导，专业化的管理，投入到开发上来，投入到增加供应上来。这样社会资金找到了一个相对稳定安全的投资渠道，对于社会来说，增加了更多的供给，这种供给的增加，最终会导致市场平稳，房价相对受到抑制。