作为住房消费和投资的高端产品，京城别墅经过二十多年的发展，已经形成了若干成熟的别墅区域：从较早期龙脉所在的西山别墅区，到现在成熟的中央别墅区，从亚奥京北别墅区到城南阳光别墅区和东部泛CBD别墅区，它们以不同的规模体量、建筑风格及配套设施，形成了覆盖了众多的消费与投资人群的差异化产品群，这些分布在京城四周的琳琅精品，也着实让大家有些眼花缭乱。

　　2012年2月，国家再次发出“禁墅令”：严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地，亦让别墅朝着更加多元的方向发展：

　　首先，追求极致奢华的精品别独栋墅更有可能成为稀缺资源。因为原本为了限制高档住宅用地、保证保障房及经济适用房的限令，对此类产品的价格有可能起到推波助澜的作用，只要有市场和消费投资动机，物以稀为贵是不变的法则。因此，这部分对高端消费人群和投资者而言，仍然具备较大吸引力。

　　其次，叠拼、联排别墅及花园洋房等中高档住宅逐渐有了更大的发展空间，这些年别墅从整体局部户型、建筑风格、到园林景观等都有了更多形式的创新，当然这对于中高端消费者也未尝不是一件好事，选择的余地会更多；同时我们发现经济型别墅也越来越多，比如总价在600、700万元/套的别墅，越来越受到改善型消费新贵的青睐。

　　可以预期的趋势是，独栋别墅会成为稀缺资源，其价位还会维持在较高水平；而中档别墅则呈现出多元化发展的趋势。消费和投资者在选择别墅产品时也需要持审慎态度。

　　对于自住的消费者，目前来看多是自住、养老或者周末休闲使用，因此除了考虑交通出行等因素外，还要考虑分散别墅分布对后期生活及维护成本的限制。成熟别墅区的配套相对完善，且入住人群具有类似的经济实力及消费诉求，因此整个区域价值会维持比较高的水平；而一些散盘别墅由于周边各类设施配套的良莠不齐，对消费者未来的居住还是有较大影响，尤其是别墅周围人群特点和地段环境是需要综合考虑的。

　　对于有投资意向的消费者，通盘考虑别墅周边规划和交通发展是必要的，近年来别墅开发可谓如火如荼，也不凡大手笔的别墅群。在房价一路上涨的情况下，京城别墅投资也相对比较安全，而在目前情况下，首先可以考虑的是一些具有较大资源优势独栋别，另外是一些具有较好地理环境优势的中高档产品，因为未来中国这类产品的消费人群会越来越大，市场潜力也容易被后市看好。

　　对于北京周边的别墅，多数消费者是用来投资的，因此更多是要考虑其整体区域发展及交通配套设施，也就是有实际消费和使用人群作支撑的别墅，才是具有投资潜力的；当然未来城市郊区化发展对于周边别墅也会有带动作用，不过更多是要看政府行政区划发展及产业相关人员配套是否能够支撑相关区域产品。