亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“虽然目前中国楼市全面回暖基础薄弱，但是楼市局部回暖迹象明显。首先是6月份共有25个城市房价环比出现上涨，这些信号都表明近期的楼市已经开始回暖。其次是截至二季度末，我国房地产贷款同比增长10.3%，增速比上季度末高0.2个百分点，成为房地产贷款季度环比增长在连续八个季度回落后的首次回升。最后是进入7月，楼市成交量依然保持不断上涨的态势。许多城市成交量和价格也都创出了调控以来的新高，地王、日光盘也是频出。”

   亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“虽然银行对于开发贷款的发放仍然谨慎，但在执行层面上开发贷的申请和审批已有放松迹象。尽管7月房地产行业还将迎来超过500亿元的信托兑付洪峰，但在成交持续回暖和银行信贷环境渐宽松的底气下，房企似乎已经趟过“资金底”，现金流明显好转。 特别是继销售回款快速、流动性放松后，一些开发商的资金压力已经得到极大缓解。由于资金压力减轻，未来市场上降价跑量的项目料将减少，而“手有余粮”的开发商或将加强在土地市场的投入。其实，自今年3月以来，开发商不断以降价跑量的策略去除楼市库存。尤其是5、6月份刚需入市带来销售释放，更加快了开发商的资金回流。再加上信贷环境好转、股权交易增多，开发商融通资金的能力得到极大提升。”

   亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“按照国家统计局数据计算，如果剔除年底集中过户所导致的12月销售突增这一因素后，今年6月全国6381.88亿元的商品房销售额已经超过此前楼市火爆时期的月度销售额，创下近五年以来的月度销售新高。已经披露上半年经营数据的22家标杆房企半年度销售额突破4000亿元大关，同比增长了14%。进入7月，楼市成交量依然保持不断上涨的态势。北京中原市场研究部统计数据显示，7月上半月，全国主要的54个城市楼市成交量再现增长，合计成交高达12.99万套，较6月同期增长了13.4%，创下本轮楼市调控以来的成交新高。

   一季度很多房企的银行贷款到期，而新贷款还没有审批下来，再加上销售回款不足，是行业最低迷的时刻。现在银行信贷有所松动，间接资金来源增多，销售回款加快，房企资金周转的压力已经不像以前那么大了。除了销售回款外，转让项目股权所带来的资金回流也让部分开发商得到些许喘息。本轮楼市调控主要是中小型开发商受到了冲击，而大型房企受到的伤害比较小。大型房企中受到冲击比较大的是绿城，该公司通过转让股权的方式实现资金过度。

近期，市场上房地产股权转让项目也有所增多。为拓宽融资渠道，卧龙地产也于近期将持有的武汉卧龙墨水湖置业有限公司40%股权作价1亿元转让。依靠股权转让融通资金，成为开发商缓解资金压力的又一手段。仅在今年6月，绿城便宣布了两起重大合作。公司分别牵手九龙仓和融创中国，涉及资金分别约51亿元港币和33.7亿元人民币。

   亚太城市房地产研究院院长谢逸枫透露：“虽然银行表示没有放宽开发贷，但是在执行层面上，部分优质项目的开发贷款审批速度已有所加快。事实上，从国家统计局公布的开发投资资金来源来看，信贷资金在地产商资金来源中的占比正在不断下滑。数据显示，6月房地产开发国内贷款为1295.41亿元，占全部开发资金来源的比重为14.14%，而这一比重在年初为22.02%。企业自筹资金、其他资金和订金及预付款的占比则有所提升。除了银行信贷，一些中小房企还将目光投向了信托等其他渠道。近几年，一些开发商通过信托融通了大量资金，这也使得今年成为信托兑付的集中期。根据国泰君安研究报告显示，2012年房地产信托总到期规模为1758亿元，其中7月为年度高峰，达到504亿元。一些前期经历了快速扩张、但周转相对较慢、开发周期与行业同步的区域性中等开发商对信托依赖度更高，兑付风险相对更大。”

   亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“销售回款增加、资金压力减轻，让不少开发商对未来经营“信心大增”。从近期市场情况来看，房企又开始出手拿地，而降价打折促销的楼盘却在大量减少。降价项目大幅减少现象表明开发商现金流已经大幅好转，这也将影响企业未来的经营策略。由于“手有余粮”，一些开发商也将目光移向了土地市场。从国家统计局18日公布的数据看，尽管房价同比下降城市数量有所增加，但环比上涨城市也在增多。这意味着未来房地产调控政策不会放松。市场销售是否还会保持5、6月份的火爆场面，将成为影响开发商决策的最大变量。从目前来看，在销售复苏后，开发商对于未来楼市保持着谨慎乐观的态度，在加大推盘力度的同时，也在加强现有产品的去化速度。”

   亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“最近两个月新房销售持续回暖，大型开发商回款较快，资金饥渴有所缓解。当然资金饥渴缓解并不等于资金充裕，当前在监管部门仍未放松房地产调控的情况下，开发商仍然重视通过发行信托产品融资。用益信托工作室的数据显示，今年1-6月，房地产信托产品在全部信托产品中仍然占较大比重，共成立327款产品，融资规模达701.61亿元，占信托产品融资总规模比重为22%。通常6月、7月是房地产市场的传统淡季，但是今年由于刚需持续入市、央行连续两次降息等因素，造成这两个月的房地产市场异常活跃，众多置业者密集看房，力争尽快出手。原本属二手房交易淡季的7月，市场成交量依然延续6月红火走势。销售回暖使开发商的现金流宽裕了很多。

   此外，几乎是与央行降息同步，6月以来北京、上海等地都有房地产信托产品获批。开发商通过信托渠道融资的途径仍然通畅。但是目前监管部门对房地产信托产品的要求更加严格，满足“四三二”标准的开发商发起的信托产品才有望获批，即开发商融资前必须四证齐全、至少投入30%的自有资金、必须有国家二级资质。从发行信托的融资成本来说，开发商的“贷款”利率在15%左右，比去年略降。”

   亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“北京万柳“地王”的热拍，凸显了房地产企业对优质地块的饥渴心理，但进入下半年，土地市场的回暖势头或许不会如业界预期那样迅速。尽管上半年房企整体销售额有所回升，但房企的总体资金面仍相对紧张，这将成为制约企业拿地的重要因素。经过本轮楼市调控的洗礼，房企不再有以往拿地时的激进心态，谨慎拿地已成为共识。虽然不排除个别优质地块继续以“地王”的身价竞出，但未来的土地市场已很难再回到2009年的火爆局面。当前销售回款是房企的主要资金来源。”

   据统计，上半年35家大型房企销售额为5455.34亿元，同比上涨11.8%。“牺牲利润，以价换量”被认为是首要因素。具体到各家房企，上半年的业绩表现出冷热不均的态势。截至7月16日，已经有近50家沪深上市房企以快报和预告等形式发布了上半年利润情况，其中，保利、华远、中弘等企业的营业收入增幅明显；万方地产、沙河股份、世纪星源等房企则发出预期亏损的报告。

   从上述公告中，尚难看出企业的现金流状况。统计局的数据显示，上半年房地产开发企业本年到位资金43329亿元，同比增长5.7%。这一指标正在筑底，二季度正是情况最差的时候。另一组数据或许可以佐证上述观点。根据北京中原地产研究中心的统计，上半年十大标杆房企总合约销售金额约2996亿元人民币，购地金额仅花费304亿元，占比仅为10%，这一比例为2007年以来的最低值。其中，华润、金地和绿城三家房企上半年甚至没有增加新的土地储备。

   亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“资金状况是企业拿地过程中首要考虑的因素，但总体来看，房地产企业的资金状况还不算宽裕。他认为，即使到下半年，这种情况恐难有根本改善。今年以来，央行三次下调存款准备金率，并连续两次降息，这不仅是刺激经济增长的重要手段，也是房地产市场的利好消息。货币政策调整之于房地产业的意义，更多在于营造出市场筑底反弹的预期，但难以从根本上解决资金的饥渴。在限购“红线”和房地产贷款并未真正放松的情况下，市场销售情况不易持续，企业的资金状况仍将面临严峻考验。

   库存高企也将成为企业拿地的制约因素。来自中原集团研究中心的统计数据显示，截至今年6月底，北京、上海、广州、深圳的住宅库存消化周期仍然需要8到10个月，不少热点城市的库存同样处于高位。缓解库存压力是下半年开发商面临的主要任务之一。事实上，尽管二季度以来房地产销售有所改观，但不少大型房企的土地储备和在建房屋存量仍然较大，在调控未松动的背景下，企业更倾向于消化库存，房企告别冒进拿地。土地底价不断提高，政府又在拿地中设置限价和配建保障房等限制性条件，这都容易使企业打“退堂鼓”。随着下半年土地供应量的加大，房企仍将面临更多的拿地选择。虽然回暖速度不会很快，但下半年的土地交易量仍将有所上升，也不排除个别高价地的出现。但总体而言，房地产企业会根据自己的选择，拿合适的地，而不是盲目多拿地。”

谢逸枫

2012年7月23日