我国商品住房的市场销售价格水平由其成本和利润构成决定，主要是由一、土地价格；二、开发销售过程的中政府及其附属机构的税费；三、房屋建筑安装成本（部分房屋还有装修成本）；四、开发成本（管理、财务、销售等费用）；五、开发企业利润等组成。

　　上述的一、二项是由政府及其附属机构（他们主要是国税、地税、国土、规划、建设、房管、人防、消防、气象、环保、民政、工商、发改、教育、水务、供电、燃气、园林、交通、交警、卫生、城管、市容、物价、安监、质检、地震、文管局、街道办、拆迁办、开发板、房地产交易中心、民航等）收取，约占销售价格的50%—60%；第三、四项成本，约占销售价格20%—40%；第五项利润约占销售价格的15%-20%。

　　我国商品住房市场价格推动机制首先是由基础性的成本推动，其次是决定性的供求推动，最后是特殊性的货币推动。

　　成本推动

　　土地价格、政府及其相关机构的税费、房屋建筑安装、开发成本等构成商品住房的总成本。成本的水平和趋势直接决定了销售价格的基础。建安造价成本虽是成本的重要组成部分，但所占比重并不高。开发建设成本并不等于市场销售价格。

　　供求推动

　　通常情况下，是供求关系决定了商品住房价格水平和趋势。我国城镇化水平按照常住人口测算，刚刚超过50%，按照户籍人口计算，比例更低。现在我国每年有2000万左右的非城镇户籍务工者进入城镇。过去十年，上海每年净增人口66万，北京人口净增55万。由此可见，我国正处于城镇化高潮期的过程中。如果我国城镇化水平达到发达国家和地区80%的水平时，我国城市人口规模和区域规模就会相对稳定，届时城镇居民对住房的需求才会是相对稳定的，才会导致商品住房的价格保持相对稳定（排除货币因素）。

　　现在的城市不但有外来人口流入所带来的住房需求，还有存量户籍人口需要改善住房条件的需求，这也一个非常大的定量。我国城镇居民的社会保障（就业、失业、医疗、教育、养老、住房等）目前总体上仍处于非常低的水平，一部分城镇居民购买多套商品住房，以图获得出租收益和资产增值收益，弥补现在家庭消费开支，积累未来养老和防病治病的消费财力，减轻国家对国民社会保障的压力。这部分需求也是家庭理财的正常行为，不能简单的扣以住房投机的帽子。

　　很多人用晚上数灯亮，白天查水表电表的办法来证明我国城镇现在拥有大量的空置房，以此证明我国商品住房供过于求，存在大量的泡沫。这种调查方法是朴素的，但也是不准确的。我国城镇居民相当比重一部分人拥有两套以上的房屋，他们有的就是自住，有的是拿出房源在市场上出租，当然也有的完全空置。不能简单的以一套房，首套房就是刚需，两套房就是投资，三套房就是投机来做机械简单的划分。也不能以此作为划分征税与否和税赋轻重的标准，更不能简单地推导出是由于城市土地和社会资源分配不公而导致了两极分化。这是明显的不患寡而患不均。

　　以上海为例，2011年末有2300多万常住人口，约有900万户。而当年上海增量商品住房交易量1474万平方米（大多数还是期房），存量商品住房的交易量1059万平方米，两者合计约2533万平方米，约25万套（户）。一年有25万户改善居住条件，和900万户相比只占2.8%。由此可见，现在供应量交易量和上海每年常住人口的改善性住房需求相比，和每年新导入的66万新增人口刚性住房需求相比，不是大了，而是不足。所以，上海是在住房增量和存量交易之外还得依靠巨量的租赁房来解决城镇人口的住房需求。而这种租赁房现在主要并不是政府提供，大部分是靠城市居民多套产权住宅转移为租赁房来解决需求的。除此之外，还有小部分的务工者是靠单位集体宿舍和工棚解决住房需求。城镇居民拥有多套产权住宅，鼓励他们拿出其中的一部分到市场上进行出租经营，这是好事而不是坏事。

　　货币推动

　　一般而言，货币发行量的是由商品生产交换和劳动服务的总量决定。货币发行量的增发，从根本上来自于社会对货币流通的需求，来自于经济总量的增长。只要两者货币量的增发和经济总量的增加相协调，价格就是基本稳定的。

　　最近一些年中国货币发行量存在着严重的超发现象，直接导致了国内的货币流动性过剩、通货膨胀和物价上涨。中国1990年货币总量为1.53万亿，去年89.56万亿，21年增57.5倍。1990年中国GDP总量为1.77万亿，2011年总量为47.16万亿，21年增长26.6倍。

　　中国货币超发主要原因是：一、政府多年来实行了赤字财政政策；二、外汇强制结算政策；三、热钱涌入。

　　赤字财政政策。最近几年，我国每年的财政赤字保持在国内生产总值的1%-2%上下的水平。这些货币是中央政府启动印刷货币机器并对外发行的结果，社会上并没有产生等值的实物劳动成果，东西没生产出来，货币在没有商品基础的情况下通过印刷空发。多年的财政赤字的叠加，自然成为货币发行流通量高于实物资产生产和商品性服务的重要因素之一。

　　外汇强制结算政策。我国对外贸易出现巨额顺差，外汇强制结算政策决定了国家收储外贸企业的外汇，发行人民币去进行兑换。国家的外汇储备是增加了，但市场上的人民币货币流通量也是增加了。政府用人民币收购外贸顺差形成的企业和社会外汇，形成国家外汇储备，一笔商品出去，产生了两笔货币，外币和人民币。

　　热钱涌入。由于我国多年来存在着外贸巨额顺差，由此也导致了我国外汇储备的猛增。按照经济规律和经济学的基本常理，在这种情况下中国人民币理所当然的在国际货币及国际商品兑换中呈现升值要求和升值趋势，否则就会造成国际金融秩序、贸易秩序和经济秩序的紊乱。

　　我国考虑到人民币升值过快会对中国经济产生巨大冲击的影响，采取了缓慢逐步升值人民币的政策，以逐渐培育经济实体对人民币币值上升的承受能力和产品升级换代的能力。由于人民币升值不到位，由此造成了在国际市场上存在着巨大的人民币升值预期。国际上的热钱要进入中国，希望在投机和投资过程中分享到人民币升值的预期利益；国际上也存在着对人民币持有的巨大需求，也是为了得到人民币升值而带来的经济利益。

　　总之，只要人民币升值不到位，国内外持有人民币的自然人和法人就存在着大量持有人民币的主观愿望以期获得人民币升值的预期利益。在这种情况下，人民币的流通量是超常规的。

　　当然造成我国流动性货币过剩的原因还有很多种，比如美元宽松，为保持汇率稳定，人民币也随之宽松等。讲到底，流动性货币过剩就是货币的供应、增发、流通的幅度大于社会实物生产和服务劳动的上涨幅度。其结果必然是导致中国的物价上涨和资产价值上涨。

　　在人民币超发的情况下，国内商品的价格都会出现上涨的局面。 “豆你玩”、“蒜你狠”、“姜你军”等代表的是农产品涨价的状况；这些年水电煤的市场价格代表的是公共消费品涨价的状况；中国商品住宅的市场价格上涨，表象在于房地产开发企业的主观推动，实际上是货币超发和供不应求关系的客观经济规律使然。货币发行量超过GDP的增幅，超过物价上涨的增幅，超过劳动者收入水平的增幅，超过物质生产品和服务消费品的增幅。很自然地这个社会所有商品，包括商品住宅，滞后效应都是涨价的。