“大区域开发”的诱惑与陷阱（1）
            ——扩大内需的重要潜力在“城镇化”建设

　　2012年5月3日，李克强副总理在中欧一个高层会议上谈到：“面向未来，中国致力于把城镇化作为现代化建设的重大战略。” 同时提出“推进城镇化，需要走节约集约利用资源、保护自然生态和文化特征、大中小城市和小城镇并举的可持续发展之路。”

　　对于中央的这种重大发展战略，一些大型房企往往未卜先知，提前做出一些战略调整，例如首创的“奥特莱斯”模式，万通地产的“立体城市”模式，都是城镇化发展的一些创新模式，这些模式百花齐放，争奇斗艳，究其原因有以下三点：

　　城市发展：从单中心大都市向多中心大都市发展的趋势

　　近十年来，很多大城市“大跃进”的发展，特别是像北上广这样的一线城市，一方面城市的功能越来越健全，越来越强大，外来人口越来越多，另一方面，城市的交通、环境、生活质量却老百姓苦不堪言，人们在享受着越来越丰富的城市信息网络的同时，却不得不忍受交通的拥挤、房价的上涨、生活成本的不断上升。与此同时导致城市的管理成本不断上升。单中心的发展模式使得城市疲态尽显，不堪重负。特别是北京这种“摊大饼”的模式，由于资源的过度集中，使得社会矛盾日益积累，这种模式的发展已经越来越不能适应社会的发展。因此寻找和发展多个中心就成为了城市发展的关键，例如通州新城的规划，房山长阳区域的重新规化就成为了城市发展的突破口。这也是城市发展的新趋势。

　　企业转型：从传统开发模式向产业整合模式发展的趋势

　　近十年来，中国房地企业发生了几何倍数的增长，全国近4万家房地产企业，但真正优秀的不到1%，但是一个企业而言，要想生存和发展，企业必须面临战略的转型，企业已经不能再次依靠粗放式经营的方式很舒服的活着了，但是房地产行业的发展转型一定要顺应大势。这也是首创、万通等品牌企业转型的原因，这种转型不仅是顺应大势，更能提升企业品牌竞争力，在北京房山长阳区域，万科和首创的楼盘一街之隔，但是楼面价万科却是首创的两倍，是什么导致的呢？原因很简单，就是因为首创承诺建一个20万平米的“奥特莱斯”，这不仅仅可以为当地带来税收，还能带动当地的就业，提升区域的商业配套，将这个地方打造成一个区域的商业中心。

　　客户需求：从单一的居住功能向提升生活品质发展的趋势

　　前几天，西南财大的报告说中国个人住房拥有率高达九层，虽然这个数据有问题，因为我们的地域差异和城乡差异以及城市化进程中，大量的年轻人涌进城市，因此实际上，在城市中，个人住房拥有率并不高，但是不可否认，随着房地产这些年快速的发展，人们的对居住品质，居住功能的认识已经发生了翻天覆地的变化，人们不仅仅关注住房的质量本身，还关注小区环境，商业配套，已经区域内公共设施的配套。因此，现在房子不再居住的代名词，而是一种生活品质。