闯红灯，很多人已经不当回事了吧？红灯停，绿灯行是一种规则，有100个人在路口等红绿灯，只要有一个开始闯，而且没有罚则，至少98个人会跟随。规则被破坏，秩序被打破，万恶由此而生。

　　合作建房，是上百人一起做开发商，合作在前，建房在后，每个人要拿出几十万，如果没有规则，或者引发闯红灯效应，是非常危险的。我们必须承认，很多人就是只为了便宜房子来的，他们对遵守规则没什么兴趣，更没有习惯。而且，如同闯红灯效应一样，他们所需要的，只是一个借口。比如：

　　⒈ 合作建房有没有成功案例？

　　其实，所有的开发商都是合作建房，只是您愿意不愿意去了解而已。房地产开发需要合作，没有合作，必然烂尾。而您如果想要某个指定发起人之前成功运作过某个项目，那么，请注意，他必然会因为之前曾经的成功，要求您支付一笔他认为合理，而您肯定难以接受的代价。更会因此而把握项目绝大部分甚至全部的操作权，那您和他合作，图什么呢？

　　⒉ 这个地块我其实有点不满意。

　　合作建房是一起当开发商，理性一点的话，在哪里不重要，重要的是自有资金回报率，是项目本身的周期短，难度小。当然，我们不能指望买房的时候，您想买什么地段，就买得起，买得到。难道合作建房，去买块地，比买房子难度更大的事，您有什么不知道的么？合作之前，接受共同选定的目标地块，就是准入规则之一，其余两条，一是有必要的出资能力，二是承诺遵守合作规则。

　　⒊ 轮流参与财务监督是种负担。

　　您来参加合作建房，大家每个人都投资了几十万，并且希望收益几十万，通常，合作建房需要大家投入每个合作者投资得到的那套房屋，市场房价的40%，并且通过合作，每个合作者，以市场价70%的成本价，得到该套房屋，也就是说，对于一套市场价100万的房子，需要合作者投入40万，并赚取30万的直接利润。并且，通过共有项目除住宅以外的商铺、车位、绿地、业权等收益，再取得大约相当于房价30%的共有权益。也就是说，通过规则的修订，甚至可以实现，大家用40万投资，直接取得市场价每套100万的房屋。那么，为了想赚取这么多收益，您能否接受合理的监督义务呢？因为我们不能相信任何管理者不被权力腐蚀。比如，有120个人一起合作，每2人一组，每个合作者，每60天，要有义务参与一次财务监督，也就是2人一组，负责一天的所有财务票据审核。这两个人，每人可以得到100元的财务审核车马费，当然，是从大家的合作成本中出钱。每个月6000元，请个好财务是肯定不够的，更不能做到让这120人都放心。而由这120名每人投资几十万的合作者来轮流审核，效果无疑更好，大家无疑更放心。当然，如果有人请假，我们可以安排调班，也就是让您和其他合作者调换来审核的日期。也可以安排外聘，就是用您的车马费和违约金，请其他我们认为合适的人来代替您完成审核。财务审核的必要性是无可争议的，无论任何人找任何借口，试图取消大家的财务审核权，我们都会把他淘汰出我们的合作团队。就好像今天有人企图在中国称帝，我们必须一起把他推翻一样。而任何人企图降低财务审核的车马费标准，或者修改财务审核的记录，也是绝对不允许的。每天被审核的当日总收入表，当日总支出表，背后的收支凭证，也都必须保留，以备将来复核。我们不认为，一个连每60天需要来一趟，拿100元车马费，核对两张表格的数据的义务都不想承担，甚至在我们允许换班，或花钱请人替他审核的前提下，他还不想支持财务审核的人，真的是投资了几十万，想通过合作收益几十万的人，有什么合作的诚意，更不相信，他真的知道什么叫，合作建房。

　　⒋ 为什么没有买到地就要产生费用？

　　这个其实我不需要解释，按照合作规则，每个人都要先共同承担前期考察，设计评估，成立公司，聘请员工，会议通讯等费用。这也是合作建房的基本前提。而按照我们的规则，希望每个确定参加合作建房的人，都先拿出10万元做保证金，存在指定银行，您自己的卡里，并与指定银行签订授权委托书，与大家共同成立的公司签署授权委托书，授权委托银行监管资金，监督大家共同成立的公司，去在约定的时间内，在约定的价格和地段范围内，在保证买地资金安全、定向使用前提下，去购买符合大家共同约定的国有建设用地。并且，在买到土地之后，15个工作日内，每个合作者必须将合同约定的合作出资余额转入共同成立的项目公司账户，用于支付地价款余额。如果在买到地之后，您不能按合同约定足额转入合作出资余额，您的保证金将被扣罚，您的合作资格，将被取消，公司管理团队会根据规定，寻找替代合作者。否则，整个团队的购地资金，都将因为违约者的违约，承担巨大的风险。到时候，您能做的，就是尽快凑够您承诺的合作出资余额，看看是不是可能在我们找到替代合作者之前，来争取大家的谅解。但请您注意，如果已经有了替代合作者，我们就无法再给您机会。

　　⒌ 比我想象中的便宜程度还有差距？

　　不要试图用主观的判断，来代替客观的标准。我们在合作中，多次遇到，认为100万的房子，首付3成不该是30万的现象。甚至很多合作者在四道入门答题时，选择五环内，甚至四环内的，100平米住房后，只希望首付20万，月供3000元。而央视柴静2007年3月来我家的时候，也替我接到过这样的辱骂电话：“我知道花园路周围二手房每平米15000元，也知道合作建房每平米6500元确实比15000元便宜很多，但我就是希望每平米5000元以内，否则就要骂于凌罡，说合作建房还是不够便宜。”甚至，我很尊敬的北京电视台主持人潮东，也曾在2006年初，工体北路项目时，这样对我说：“老于，我知道那边富力爱丁堡每平米18000元起，也知道周边二手房每平米15000元起，但我就是觉得，你们合作建房如果每平米9800元共有底商，还是贵了，哪怕你有不共有底商，每平米7500元的方案”。因为有太多以上经验，所以，我提醒大家，合作建房不是上帝，每套房屋的合作开发得房成本，比周边市场房价便宜三成，应该是有的，但再多，是基本不可能的。而且，一味只想要便宜的结果，只会是我们自吞买地失利的苦果。有多苦，我想很多一起合作过的人，提起芍药居，花园路，新中街，工体北路等项目的时候，会深有体会的。甚至提到我们曾经准备整体收购的亚运村龙都国际公寓、双桥项目等，也有很多人因此后悔不及吧？

　　⒍ 政府到底支持不支持合作建房？

　　合作建房的合法性是无须争议的。法律允许老百姓共同成立房地产公司，也允许这种房地产公司买地，建房。只要这个公司遵守有关的市场规则。至于一些大家都知道的潜规则，我们也没有任何不打算遵守的念头。房地产行业存在暴利是不争的事实。所以我们才有合作建房的必要，而且，只有通过合作建房，才能让我们得到物业自主，品质满意的住房。而开发商卖房，会先卖卡，然后想办法制造压力，让买房人没有办法选择好的户型，无法判断是否被偷了面积，无法维护业主应有的权益。或许，有个别官员不支持合作建房，但政府肯定是支持合作建房的。而那些个别官员在潜规则面前，绝对是会伸手要钱，而不是横加阻拦的。

　　合作建房要想成功，必须避免闯红灯效应，必须制定大家共同遵守的规则，必须保证大家的资金安全。而通过银行监管的模式，通过财务审核的制度，这些都是可以实现的。至于合作建房到底能让大家用什么样的成本，得到什么样的房子，我不想赘言。大家可以看看下面这个表格：

　　五环外，市场价135万的90平米两居，只需要50万就可以搞定；

　　五环外，市场价180万的120平米三居，只需要70万就可以搞定。

　　当然，大家要共同承担股东借款义务，股东借款是合法的，而且，会给付每季度3%的借款利息，而且用大家共同拥有的项目公司股权担保，需要的借款额度也很小，平均每股大约10万元。什么叫合作？有困难的时候，一起努力，有收益的时候，公平分配，风险共担，收益共享，这就是合作。我正在寻找适宜合作建房的地块，最好是一到二栋板楼的楼座，有明确的楼面地价，手续齐全，买到就能开工的，楼面地价每平米10000元以内的。大家有合适的地皮，可以和我联系，感谢为我们提供地块信息的人，如果成功买到地皮，我们会给您包红包感谢的，当然，红包的成本，是买到地以后，由全体合作者共同承担。