可行性研究报告
目录
一、项目基本情况
二、项目开发宏观环境分析
三、-----市整体规划描述
四、项目开发条件分析
五、项目开发竞争对手分析
六、需求分析、开发市场定位与营销战略
七、建设规模、功能标准
八、建设方案（按初步规划确定）
九、项目实施进度安排
十、投资估算与资金筹措
十一、经济效益分析
十二、风险分析及对策
十三、项目社会效益评价
十四、项目环境效益评价
十五、结论与建议
（本文摘录十、十一中部分数据以作说明）
十、投资估算与资金筹措
10.1投资估算
根据同类在建项目的预算成本及同类已建成项目的决算成本基础数据，按本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，投资估算如下：
10.1.1土地征用费
|
表10-1 征地成本估算表
|
|||||
|
序号
|
单位地价 元/平方米
|
总占地面积（平方米）
|
征地成本 (万元)
|
总建筑面积（平方米）
|
单位面积造价 元/平米
|
|
1
|
0.50
|
277347
|
13.87
|
600000
|
0.23
|
10.1.2前期工程费
|
表10-2一期前期工程费估算表
|
|||||||
|
序号
|
项目
|
估算说明
|
单位
|
单价
|
工程量
|
合价
|
|
|
1
|
土地出让金
|
按亩计量
|
元/亩
|
10万
|
416
|
4160.0
|
|
|
2
|
地质勘探费
|
实际发生数
|
元/平米
|
1.5
|
530000
|
79.5
|
|
|
3
|
设计费
|
按合同价预算
|
元/平米
|
20.00
|
530000
|
1060.0
|
|
|
4
|
测量定位
|
按建筑面积
|
元/平米
|
1.5
|
530000
|
79.50
|
|
|
5
|
施工图审核费
|
按实际发生数
|
元/平米
|
1.50
|
530000
|
79.50
|
|
|
6
|
基础设施配套费
|
按建筑面积75元/㎡
|
元/平米
|
75.00
|
530000
|
3975.0
|
|
|
7
|
质量监督费
|
按建筑面积2.0元/㎡
|
元/平米
|
2.00
|
530000
|
106.00
|
|
|
8
|
白蚁防治费
|
按建筑面积2元/㎡
|
元/平米
|
2.00
|
530000
|
106.00
|
|
|
9
|
人防基金
|
配建地下室
|
元/平米
|
37.00
|
530000
|
1961.0
|
|
|
10
|
工程监理费
|
按工程成本金额1%计价
|
元
|
|
96965万
|
969.65
|
|
|
11
|
防雷审查
|
按面积计算
|
元/平米
|
1.00
|
530000
|
53.00
|
|
|
12
|
墙改
|
按面积计算
|
元/平方米
|
8.00
|
530000
|
424
|
|
|
13
|
散装水泥
|
按面积计算
|
元/平方米
|
2.00
|
530000
|
106
|
|
|
12
|
前期工程费小计
|
|
|
|
|
|
|
|
12735,2
|
|
||||||
10.1.3建安工程费
|
表10-3 一期建安成本费估算表
|
||||
|
序号
|
项 目
|
单价（元/㎡）
|
工程量（㎡）
|
金额（万元）
|
|
1
|
高层电梯
|
1600.00
|
380000
|
60800
|
|
2
|
多层电梯
|
1400.00
|
110000
|
15400
|
|
3
|
多层洋房
|
1200.00
|
10000
|
1200
|
|
4
|
商业用房
|
2200.00
|
25000
|
5500
|
|
5
|
地下建筑
|
1800.00
|
21000
|
3780
|
|
6
|
会所
|
3000.00
|
2700
|
810
|
|
7
|
幼儿园
|
2500.00
|
2500
|
625
|
|
8
|
地下室车库
|
1800.00
|
40000
|
7200
|
|
9
|
小区道路、绿化工程
|
150.00
|
110000
|
1650
|
|
10
|
不可预见费用
|
|
|
3000
|
|
|
小 计
|
|
591200
|
99965
|
|
|
|
|
|
|
10.1.4公共设施配套费
|
表10-4 一期公共设施配套费
|
||||
|
序号
|
项 目
|
单价（元/㎡）
|
工程量（㎡）
|
金额（万元）
|
|
1
|
煤气增容
|
按户计算
|
|
1023
|
|
2
|
给排水工程
|
20.00
|
277000
|
554
|
|
3
|
电力通讯工程
|
6.00
|
53000
|
3180
|
|
4
|
供暧工程
|
|
530000
|
800
|
|
合计
|
|
|
|
5557
|
|
|
|
|
|
|
10.1.5开发费用
|
表10-5一期开发费用汇总表
|
||||||||
|
序号
|
项目
|
计算依据
|
金额（万元）
|
|||||
|
1
|
管理费用
|
开发成本×2%
|
1938
|
|||||
|
2
|
销售费用
|
销售总额×0.75%
|
1717.5
|
|||||
|
3
|
广告及市场推广费
|
销售收入×0.75%
|
1717.5
|
|||||
|
4
|
财务费用
|
资金利息+贷款利息
|
2800.0
|
|||||
|
4
|
合 计
|
|
8173
|
|||||
|
|
|
|
|
|
|
|||
10.1.6投资估算
|
表10-6 一期项目投资估算表
|
|||||
|
序号
|
项 目
|
单价（元/㎡）
|
工程量（㎡）
|
金额（万元）
|
备注
|
|
1
|
土地征用费
|
0.23
|
600000
|
13.8
|
|
|
2
|
建安工程费
|
1666
|
600000
|
99965
|
|
|
3
|
前期工程费
|
240.29
|
530000
|
12735,2
|
|
|
4
|
公共设施配套费
|
104.85
|
530000
|
5557
|
|
|
5
|
开发费用
|
154.2
|
530000
|
8173
|
|
|
6
|
销售税费
|
404.7
|
600000
|
24282
|
|
|
7
|
合计
|
|
|
150726
|
|
|
|
11.3税费估算
11.3.1营业税金及附加
|
表11-3营业税金及附加测算表（单位：万元）
|
|||||||
|
项 目
|
税率
|
2012
|
2013
|
2014
|
2015
|
2016
|
小计
|
|
销售收入合计
|
|
25363
|
38780
|
48040
|
64080
|
73177
|
249440
|
|
营业税
|
5%
|
1268.2
|
1939
|
2402
|
3204
|
3658.85
|
12472
|
|
城市建设维护税
|
7%
|
88.77
|
135.73
|
168.14
|
224.28
|
256.12
|
873.04
|
|
教育费附中
|
3%
|
38.05
|
58.17
|
72.06
|
96.12
|
109.77
|
374.14
|
|
营业税金及附加合计
|
|
1395.02
|
2132.9
|
2642.2
|
3524.4
|
4024.74
|
13719.2
|
11.3.2土地增值税估算
|
表11-4土地增值税计算表
|
|||
|
序号
|
项 目
|
金 额
|
备 注
|
|
1
|
扣除项目额
|
178127.4
|
1.1+1.2+1.3；
|
|
1.1
|
开发成本费用
|
137006.8
|
|
|
1.2
|
营业税及附加
|
13719.2
|
销售收入*5.5%
|
|
1.3
|
加扣20%
|
27401.36
|
1.1*20%
|
|
2
|
销售收入
|
249440
|
|
|
3
|
增值额
|
71312.6
|
|
|
4
|
增值率
|
40.05%
|
|
|
5
|
增值税率
|
30%
|
|
|
6
|
增值税
|
21393.78
|
|
11.5.1盈亏平衡分析
盈亏平衡分析即保本点分析，以销售价格表示的盈亏平衡点进行测算。
以销售价格表示的盈亏平衡点＝单位产品成本÷（销售单价－单位产品税金）×100%
＝150726/(249440-13719.2)×100%=63.94%
即销售价格降至目前水平的63.94%时即可保本。
11.5.2敏感性分析
影响本项目财务效益的主要不确定因素为开发成本和售价水平。据市场预测，开发成本项目中最有可能发生波动变化的是建安工程费。因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标（财务内部收益率和投资利润率），分别计算售价上下浮10%和建安工程费上下浮10%时，对经济评价指标的影响。计算结果详见下表：
|
表11-8敏感性分析表
|
|||||
|
评价指标
|
售价变动
|
建安工程费变动
|
|||
|
10%
|
-10%
|
10%
|
-10%
|
||
|
财务净现值
|
11251.4
|
13413.78
|
11105.9.
|
9849.1
|
12450.8
|
|
投资利润率（%）
|
31.94%
|
30.66%
|
27.2%
|
19.44%
|
29.87%
|
由表中数据可得：
⑴当建安工程费增加10%时，全部投资评价指标为：
财务净现值：9849.1
投资利润率:19.44%
⑵当售价降低10%时，全投资评价指标为：
财务净现值:：11105.9
投资利润率：27.2%
因此，为确保项目获得预期的效益，建议加强市场促销工作，尽量使销售收入计划得以实现。
解读：该项目可研数据摘自于一个三线城市，规模在60万方左右的楼盘报告。上述数据基本可以说明，直接开发成本与政府税费之间的比值。项目数据中显示，开发商直接成本为建安部分（未含土地购置款），该成本为99965。政府税+费为：61591。政府税费与直接开发成本（不含土地购置款）比为61.61%。这里的变数重要的地方在于土地购置款。以其60万方的开发量计算，开发成本为2692元/平方米。这基本算是2012年三线城市的刚性购置成本。普通老百姓为政府买单的单价在1000元/平方米。还不包括土地购置款。政府仅仅出地，就获取了超额收益。这就是所谓房地产的泡沫了。而对于开发商，要完成项目的开发需要筹备资金7亿多元。且开发周期为4年。
谁是房地产最大收益者，不言而喻也。降房价首要的是降税收和土地购置款。这才是解决房地产发展的关键。