2012年楼市的确定性与不确定性

　　全国楼市调控与地方政府“微调”。图片来源：新华网

　　综合相关分析，发达国家经济增长乏力、欧债危机不断恶化、新兴经济体面临转型......在复杂严峻的国际经济形势情况下，经济学家、中国与世界经济研究中心主任李稻葵认为，从外部看，美国大选、欧债危机、中东局势将波及中国经济；而从内部看，房地产仍将是最大的不确定性因素。

　　2012年楼市的确定性与不确定性是什么呢？

　　2012年楼市的确定性是指房地产调控政策不会放松，开发商应放弃政府救市幻想。

　　从2010年启动的楼市调控以来，近两年了，目前中国的开发商正在观望，期待像2008年那样楼市政策松动，地方政府托市，房价会报复性反弹，房价越调控越涨，开发商可坐收政策波动的红利。媒体报道，一位开发商总结道，现在企业的生存法则，就是先活下去：一是融资，不管多高的成本；二是销售，哪怕老板亲自出动；三是不拿地，哪怕是住宅地块，“这样，我们至少还能等到救市的那一天。”

　　 分析指出，在上一轮中国爆发的是恶性通胀，房价泡沫为全球最大，在2010年泡沫达到巅峰状态，现在正在破灭过程中。接下来的全球经济正在变化，未来的全球经济将呈现另一种经济形态，那就是欧美国家通胀，中国等新经济体国家通缩，房价将走进谷底。没有一个国家可以保持经济永远增长，中国以房地产拉动的GDP增长的状态，将告一段落，因为已经完全失去动能。

　　 有分析指出，观察房价的底部形态有四大特征：一是美国本土经济增长。美国经济增长突破3.8%时，CPI将会突破2%，美联储将会提高基准利率，打破一切资产泡沫。二是中国的货币正在紧缩，经济上无疑呈现通缩状态。2012年中国的M2增长不会超过14%，相对2009年29.7%的增长紧缩幅度达到52%。货币紧缩的效应传导到房价上是两年时间，预示着2012年和2013年房价会进入谷底。三是刘易斯拐点已经出现，中国人口红利消失殆尽，这个对房价打击是最大的。人口红利消失以后，购房需求锐减60%。四是人民币汇率走向。人民币升值到这里，已经呈现末梢症状，未来走势必然是随市场自由浮动。人民币一旦实现自由浮动，未来可能面对是大幅贬值，热钱出逃，房价泡沫破灭。如果人民币贬值到6.8元，预示着房价回到2008年。

　　笔者认为，2012年楼市与2008年政策环境条件不可同日而语：首先是中央对房地产调控决心大，坚持楼市调控政策不放松，房地产调控政策不会动摇 。1月31日召开的国务院第六次全体会议上，国务院总理温家宝明确提出，要继续严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。国土资源部2月21日召开的新闻发布会上传出信息：“今年，国土资源部将坚持房地产调控政策方向不改变、态度不动摇、力度不放松,以保障并合理供应住房用地和促进房地产市场持续健康发展为根本出发点，继续严格落实中央各项调控政策措施，加大监管和调控力度，巩固已有调控成果，促进房价合理回归；继续以保障性安居工程用地落实为重点做好住房用地供应工作，努力保持土地市场平稳运行，避免土地供应总量、结构和价格大起大落，合理引导市场预期。”

　　目前房地产市场博弈已经进入关键时期，房价仍未回归到合理价位，应坚持调控政策不放松不动摇。银监会、国土部联手把关，防控楼市降温负面效应。一份来自国土部的调研报告显示，地方土地储备平台本身的资金风险可控，但地方政府往往将土地储备平台与地方融资平台捆绑在一起，进行抵押融资，导致风险较大，需审慎监管。银监会还要求商业银行督促分析房地产上下游相关行业授信规模和风险状况，跟踪监测相关行业间的风险传导，立足产业链条开展压力测试，作出防控化解风险的整体规划安排。

      2012年楼市的不确定性是什么呢？

　　资料显示，2012年地方政府负有偿还责任的债务、担保责任的债务与其他相关债务三类共计达1.84万亿元。如今楼市与土地市场低迷，而其他收入尚未填上，这将对地方政府偿债带来很大压力。受制于财政压力，地方政府存在弱化执行限购等调控政策的利益驱动。业内人士认为，2011年以来楼市与土地市场低迷，给地方政府偿债带来很大压力，不少执行限购政策的城市存在“松绑”冲动。

　　楼市限购措施对地方政府财政税收、就业、GDP影响很直接，地方政府今年确实面临比较大的财政压力，在中央楼市调控不放松的前提下，各地方政府正在寻求合理的政策“微调”空间，2012年政府严控房地产政策将维持“稳中微调”基调，楼市将因多方博弈加剧进入深度低迷期。中央高层一再强调紧抓楼市宏观调控不放松，促进房价合理回归；另一方面，对于倚重地产拉动经济的地方政府来说，持续了许久的宏观调控已将其推入似乎不能复加的窘境，而房地产企业更是日子难熬。因此，在中央、地方和企业三方利益博弈的背景之下，类似“芜湖新政”不难理解，芜湖新政之所以叫停，也表明中央不希望芜湖的政策调整会影响全国对调控的方向性判断。

　　2012年楼市的不确定性主要来自地方政府微调“变通”楼市调控的冲动。2011年10月，广东省佛山市就试图放松限购政策，但政策不到一天就被叫停。同年11月，成都市放松购房者资格审查，一周后这项政策也被叫停。2月9日“芜湖新政”表示在毫不动摇坚持宏观调控政策的目标下，对自住型首套商品房给予政策补贴。由于包含契税100%补助、特定面积及特定人群购房补贴、购房落户等政策，《通知》所代表的芜湖楼市新政显得力度空前。住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹分析称，芜湖政策有一个很严重的漏洞，即政府贴税补助买房子没有说第几套，政策上没有明确只补贴第一套。这显然不符合国家控制投资和投机性需求的政策方向。2月12日，该市政府又发出一个文件，宣布对《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》暂缓执行。

　相关监管部门拟出台的《关于加强土地储备与融资管理的通知》，近期，天津部分楼盘开始针对外地购房者主打“限外放松”牌，宣称可以帮助购房者补齐社保缴费证明。据了解，这种现象不仅发生在天津，三亚、佛山、长春等多个城市均存在变相放松“限外令”迹象。二三线城市暗自微调或变相放松政策的现象已不是个案。

　记者梳理发现，去年四季度至今，有10多个城市及部门在住房标准、公积金、土地等多方面对楼市政策作出“微调”。  括北京、上海、杭州、重庆等17个城市出台了不同的微调政策，内容涉及限购门槛、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等。

　　在中央不断抛出要“从严”、“加强”等字眼的背景下，地方的博弈也进行得如火如荼。从去年底开始，17个城市试探性地出台应对楼市调控的政策，甚至试图为调控“松绑”。尽管这些应对措施都以“短命”而告终，但在今年，仍然有地方政府进行再度尝试，而且所采取的手段越来越多样化。政策在2012年口风依然很紧，但地方“救市”苗头已起。甚至有分析机构预测，地方政策将在二季度出现松动。

　　好在当前中央政府对房地产调控不动摇的决心与信心异常坚定。在继去年佛山市出台放宽限购条件的“楼市新政”被叫停后，出台才3天的芜湖市的“楼市新政”再次被紧急叫停，从中既反映出当前房地产调控的复杂性——地方政府具有出台楼市救市措施的强烈需求，又显示出当前中国坚持房地产调控政策不动摇的决心，因为“放松”房地产调控或使未来中国经济面临“硬着陆”的风险，这与促进房价合理回归的房地产调控基本目标是相违背的。

　　是的，目前房地产市场博弈已经进入关键时期，房价仍未回归到合理价位，应坚持调控政策不放松不动摇。尤其对经济总量不大的地区，经济发展如果过度依赖房地产，会导致“房地产财政”或“土地财政”，造成经济发展畸形。

　　 附：2011年下半年以来部分城市政策微调情况(北京中原地产整理)

　　    城市 时间 优惠类型

　　    马鞍山 2011-8月 税费优惠

　　    常州 2011-9月 公积金放宽

　　    佛山 2011-10月 放松限购条件(被叫停)

　　    南京 2011-10月 公积金放宽

　　    杭州 2011-12月 购房补贴

　　    成都 2011年11月 放松资格审核(被叫停)

　　    吉林市 2011-11月 公积金放宽等

　　    长春 2011-11月 购房落户

　　    北京 2011-11月 住宅标准

　　    重庆 2011-11月 购房补贴

　　    武汉 2011-12月 税费优惠

　　    合肥 2011-12月 公积金放宽

　　    中山 2012年1月 调整住房限价

　　    从化 2012年2月 购房入户

　　    天津 2012年2月 调整普通住宅标准

　　    芜湖 2012年2月 购房补贴(被叫停)

　　    上海 2012年2月底前 普通住宅标准

　　参考文献：

　　后调控时代的政策毛毛雨

　　地方政府频打楼市调控擦边球

　　上海楼市调控政策被指玩“文字游戏”

　　多地微调楼市政策 地产调控走向差别化时代

　　楼市博弈渐趋明朗 “快跑”是开发商唯一选择

　　地方放松调控冲动不断 楼市调控面临深层次博弈

　　打破楼市僵局价格是关键 调控政策仍将严格执行

　　十余城市及部门微调楼市政策 专家称多方博弈加剧

　　京沪渝等17个城市不同角度微调楼市限购政策

　　京沪渝等17个城市均不同角度微调楼市限购政策

　　楼市调控走向“差别化”时代 多地频吹“微调”风