关键词：验收合格；商品房交付条件；逾期交房
一、对于商品房交付条件中“验收合格”的理解适用
1、《建筑法》和商品房买卖合同均约定验收合格时商品房交付使用的法定条件。
2、各工商局和建委制定的商品房买卖合同示范范本对于交房条件，有“经验收合格”、“经综合验收合格”、“经分期验收合格”、“取得商品住宅交付使用批准文件”、及双方其他约定5种可供选择的商品房交付条件。
根据相关规定，开发商交付业主的商品房不仅要竣工验收合格，而且还要满足业主正常生活居住需要。因此，住宅小区等群体性房地产开发项目验收合格可以交付的房屋应该是完成了竣工验收、消防配套设施、绿化、环保等综合验收合格房屋；分期开发的房屋完成竣工验收、规划消防验收，市政公用设施和公共配套设施满足使用功能即可视为验收合格；其他房屋竣工验收合格即可视为验收合格。
3、业主和开发商对于商品房屋交付条件有明确约定的，按照约定履行。但建设工程经竣工验收合格方能交付使用是法律关于工程质量标准强制性要求，双方约定标准不得违反该规定，否则视为无效。若双方约定标准高于国家标准，在达到国家标准但不达到约定标准条件下，买受人不得拒绝接受房屋，但是可以向开发商主张其违约责任。
4、由于国家实行建设工程竣工备案制度，验收合格的房屋应取得《建设工程竣工验收备案表》。
5、笔者认为，为了规范商品房交付条件，明确双方权利义务，综合有关规定，建议开发商和业主对于商品交付条件约定为：该商品房经竣工验收合格、前期物业管理已落实、并取得《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》文件。
二、如何理解开发商履行商品房交付义务
1、开发商和业主对于商品房交付方式有明确约定的，从其约定，只要不违反法律规定即可；双方没有约定的，开发商交付义务的完成以买受人领取钥匙或开发商通知买受人领取钥匙的截止时间为标志。
2、买受人不能以房屋存在缺陷而拒绝接收房屋，应属于房屋质量保修范围，应向开发商主张履行房屋保修责任。
3、交房时双方应按约定进行现场查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署房屋交接单作为买受人现场查验的前提条件。房屋交付时，双方签署房屋交接单。
4、由于相同原因导致开发商存在逾期交房、逾期办证双重情形时，在计算追究开发商逾期办证违约责任应扣除逾期交房的期间。
三、开发商逾期交房抗辩
1、对于开发商原因导致逾期交房，应根据合同约定、市场风险与不可抗力、政府宏观调控重大政策调整、开发商风险防范预见能力、开发商与业主信息不对称等各种因素综合予以考虑。
2、若开发商逾期交房原因是业主未履行或未完全履行付款义务，也应予以综合考虑。若合同约定交房时间（或开发商主张抗辩时），房屋具备交付条件，则属于合同先履行抗辩，开发商不承担违约责任；若在合同约定交房时间（或开发商主张抗辩时），房屋不具备交付条件，而业主已支付大部分房款时，则开发商无权因业主欠付房款，引用合同先履行予以抗辩。
后语：
俗语说，当海水退潮时才会发现谁在裸泳。当房产形势上好时，交房问题不会突出，一旦房产形势逆转，交房问题必然会成为开发商、业主面临的巨大难题。双方应予以充分考虑各种情形，根据诚实信用原则，在商品房买卖合同中予以约定。
相关法律规定：
1、《建筑法》第六十一条：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
2、《城市房地产管理法》第二十七条：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
3、《建设工程质量管理条例》
第十六条：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
建设工程竣工验收应当具备下列条件：
（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；
（二）有完整的技术档案和施工管理资料；
（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
（五）有施工单位签署的工程保修书。
建设工程经验收合格的，方可交付使用。
第四十九条：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。
4、《城市房地产开发经营管理条例》第十八条：住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：
（一）城市规划设计条件的落实情况；
（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（三）单项工程的工程质量验收情况；
（四）拆迁安置方案的落实情况；
（五）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
5、《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》
第四条住宅小区开发建设单位以所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善不完善的房屋交付使用。
第六条住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：
（一）所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；
（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全；
（三）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；
（四）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平；
（五）拆迁居民已合理安置。
第十条分期建设的住宅小区，可以实行分期验收，待全部建成后进行综合验收。
分期验收的住宅小区，市政公用基础设施和公共配套设施满足使用功能要求的，可以分期投入使用。