10月26日，香港特区财政司司长曾俊华宣布，提高额外印花税的税阶，并将适用期延长至3年，同时推出全新的非香港永久性居民“买家印花税”，该两项措施自10月27日起生效。

　　重拳调控楼市，并不令人意外。10月17日，香港特区行政长官梁振英曾表示，短期内要稳住楼市，政府已有方案在手，如有需要，不排除再出招。而在此之前的8月30日，香港已有10项楼市举措推出。

　　当天，梁振英在与传媒午膳时表示，现时楼价及租金已脱离市民购买力，主要是因为供应问题，不排除需要用“需求管理”稳定楼市。短期目标是要稳住楼市，中期要研究如何增加土地供应，加快流程以及改变土地用途；长期是改善港人的住屋质素。

　　不得不说，特区政府楼市新政切中了楼市暴涨暴跌的要害。房价为什么容易暴涨暴跌？笔者过去曾分析指出，这关键在于楼市供应层面和需求层面的独特特点。

　　从供应层面看，楼市供应的特点是建设周期长、投资体量大，很难随市场的变化而进行快速调整。

　　由于房地产开发周期长，楼市供应量一般是由前两年的投资开工量决定的。“船小好调头，船大难调头”，建设周期长、投资体量大的楼市，供应量很难随着市场的变化而相应作出迅速的调整。

　　而从楼市的需求层面看，楼市需求则是会随市场态势的变化而迅速改变。

　　虽然，通常说楼市存在刚性需求，但从中短期来说，刚性需求并不必然表现为刚性。因为，一个人只要没有住在公园里或大街上，那么其对住房的需求就是改善性的。

　　“改善性需求”的特点是，一方面，消费者在时间上不着急等得起，另一方面，消费者在作出消费决策时必然会兼顾投资决策。于是,在中短期，楼市需求的刚性消失了，楼市往往存在“追涨杀跌”的特征。

　　楼市短期内供应的“恒定”和需求的“突变”，决定了房价暴涨暴跌的特点。

　　鉴于楼市短期内供应相对稳定，需求变化相对迅速，价格容易暴涨暴跌的特点，楼市调控在短期应该侧重于需求的管理，而在长期则应注重供应量和供应结构的调控。香港楼市调控新政，完全切合楼市内在的运行规律。

　　当前，在新一轮量化宽松背景下，香港作为亚洲金融中心，又是外资进入内地的理想平台，在海外热钱来袭时必然是首当其冲。香港楼市自然也难逃海外热钱的觊觎和冲击。

　　花旗每周资本流向跟踪报告显示，美联储QE3推出后，全球资本开始从发达国家大举流向新兴市场，中国（以香港地区为代表）开始吸引大量外来资本。北美占到全球资本流出总量的90%以上，而中国（包括港澳台地区）则吸引了其中80%以上的资金。

　　于是，伴随特区政府一周4次入市144亿港元干预热钱涌入之后，特区政府再次以上调额外印花税税阶等措施来遏制因投机气氛显著升级而导致的持续攀升的房价。

　　诚如曾俊华所说，香港楼市和经济表现严重脱节，住宅楼价今年头九个月升两成，市民难以负担，美国第三轮量化宽松带动通胀升温，资金再度流入本港，楼市亢奋与经济基调背道而驰，泡沫风险大增，或影响宏观经济稳定性。

　　楼市由于短期内供应的“恒定”和需求的“突变”，最怕的是资金的大进大出，市场的大起大落。提高额外印花税税阶、推出非香港永久性居民“买家印花税”等措施，就是对楼市投机性需求，采取法律的、经济的甚至是行政的手段予以扼制。

　　对此，曾俊华说，他相信额外印花税可减低短线投资者的投资意欲，而不会对自住购房者造成太大影响。他同时强调，买家印花税将大幅增加非港居民购房成本，减低他们入市意愿，这是在非常时期的非常措施，在楼市供求回复平衡之后，政府会考虑撤销这项措施。

　　在断然出手扼制楼市投机之际，特区政府坦陈“买家印花税”只是“非常时期的非常措施”，这是难能可贵的，这也侧面反映出特区政府深谙楼市的运行规律。

　　香港新政切合楼市运行规律，击中楼市暴涨暴跌的要害，应该能够取得预期的效果。