房地产信托一直是信托资金利用方式的主要模式之一，也是房地产企业融资的主要渠道之一。房地产信托之前规模历年增长，只是在2011年下半年开始，因为监管加严和房地产行业形势影响，才有下降。截至2012年6月底，信托行业房地产信托业务余额6953亿元。

　　从融资规模来看，去年万达、万科、绿城、保利、恒大等大型地产公司都是房地产信托融资的常客。

　　房地产信托的发展，一是因为国家对房地产宏观调控，地产商从银行获取开发贷的难度增加，二是因为房地产信托的运作模式灵活。

　　在房地产宏观调控的大背景下，房地产信托的风险成了社会关注的焦点。媒体关于房地产信托充斥这大量这样的字眼：“提前清偿、风险暗涌”、“兑付高峰、风险高企”、“多米诺效应将导致系统性风险”等等。房地产信托可谓“风声鹤唳”。

　　房地产信托目前风险的风险到底有多高？提前清偿是否意味着风险？能否应对兑付高峰？会否引发系统性风险？

　　1、提前清偿是否意味着风险？

　　2012年以来，大约有50只房地产信托提前清盘，那是不是说明房地产信托风险的问题，提前清盘是防控风险和处理的风险的结果。

　　事实不是这样。房地产信托提前清偿主要有以下几种情况。

　　第一，房地产商找到新的融资渠道后，不愿使用高成本信托资金，因此会提前偿还投资者本金及收益。这种情况最多。事实上，在信托计划设立初期便约定可提前结束，根本就是正常运作。据用益信托工作室统计，2011年房地产信托平均收益率为10.02%，但10.02%并非房地产信托实际的融资成本。一般，信托公司会收2%-5%的费率，信托销售机构又会收2%左右的销售佣金。房地产信托真实的融资总成本大多会超过15%，最高的超过20%。申银万国测算，房地产信托的资金成本在16%左右。这无疑比银行贷款要高很多。当房地产商开发到一定程度，能够符合银行贷款了，当然偿还信托资金。

　　第二，不打算开发，信托到期的时候也没有形成销售，房地产公司又有钱，就提前清偿了。等时候开始开发，再跟信托公司合作。

　　第三，项目确实出了问题，信托公司为了控制风险，提前清盘。这种情况极个别。这事实上也体现了信托公司风险控制方面的能力，从信托计划设立之初，信托公司便会全程介入并监控房地产商的销售情况和现金流，一旦发现房地产存在兑付问题便会采取具有针对性的风控措施。

　　2、能否应对兑付高峰？

　　房地产信托产品期限一般为2年，而房地产信托密集发行期主要在2010年及2011年上半年。由此推断，今年和明年上半年是信托兑付的高峰。从年初开始，很多人都在担心房地产信托的兑付风险。

　　今年将有2000亿至2500亿元到期，其中3月、6月和9月为兑付高峰期。从年初开始，好多人就在担心今年开始的兑付高峰能否应付过去，不过目前看来，已经平稳度过上述三个兑付高峰。

　　2013年一季度兑付规模为400亿元，二季度为500亿元，基本跟2012年持平。

　　其实2011年11月、12月才是房地产信托最难的时候，房子卖不出去，但是也成功渡过难关。现在形势已经远远好于去年，无论从房价还是销售量。

　　尤其需要注意的是，房地产信托几乎不存在实质性的兑付风险，因为房地产信托采取了充足的抵押担保措施，抵押率通常在50%以下。即使不能到期兑付，也可通过发新补旧、找第三方接盘和变卖抵押资产等方式，保证投资者本金安全。

　　第一种常见方式是发新补旧。如2011年10月，四川信托推出8亿元青岛凯悦特定资产受益权投资集合资金信托计划，以接盘中融信托2010年8月发行的一只“中融·青岛凯悦”信托产品。2011年4月，华融信托发行华信大足优先级受益权转让集合资金信托计划，该计划受让一开发商持有的金谷信托同名计划9050万份优先级受益权。

　　第二种常见方式是卖给资产管理公司。中诚信托今年曾发布深圳紫园投资集合信托提前终止公告，原因是中诚信托与中国华融资产管理公司深圳办事处、深圳市武龙源房地产开发有限公司签订了《债权转让协议》，华融资产管理公司向中诚信托支付了全部债权转让价款55850万元，同时深圳市武龙源房地产开发有限公司也向受托人支付了全部借款对应的利息，并支付了全部股权转让价款950万元。

　　另外还有卖给其他房地产商、卖给房地产基金、抵押资产拍卖等方式。

　　其实再不济，信托公司也有实力自己接盘，风险全部自己承担。2012年6月30 日全行业实收资本为913.56亿元，平均每家为13.84亿元。2011年12月31日全行业利润总额增加为298.57亿元，每家4.52亿元；2012年2季度全行业半年度利润总额为189.96亿元。即使根据中金公司的预期，10%-15%的房地产信托项目可能在今年出现违约风险，据此测算，2012年可能200亿元左右的房地产信托项目可能有违约风险，这不过也就是信托业半年的利润。

　　3、会否引发系统性风险？

　　当然，即使有房地产信托项目出问题，也不会引发系统性风险。

　　第一，房地产信托项目之间相互独立，风险不会彼此传递。

　　第三，合格投资者制度使信托清算压力大大缓解，目前300万元以上的投资者认购金额占自然人认购总规模的78.4%。

　　第三，房地产信托规模仅占全国信托公司受托资产总规模的12%左右，不会对信托业有根本性影响。

　　综上，目前中国房地产信托风险并不高，不会出现大的兑付风险，更不会引起系统性风险。而鉴于房地产信托独特的优势，未来房地产信托理应得到进一步发展。