谢逸枫：全国土地市场回暖迹象明显
导读：国庆黄金周后，全国土地市场延续9月的火热局面。2012年10月9日，成都市国土资源局以184万元/亩的价格成功出让金堂县三星镇4号地块，成交面积合计95亩，每亩溢价率达196.77%。按照出让计划，杭州市在2012年10月11日至19日9天时间里，将有18宗地块密集挂牌出让，总出让面积达58.5万平方米。而武汉市也将于2012年10月12日公开出让16宗土地，其竞买保证金最高达3亿元。与此同时，首开股份、招商地产、金融街等各大房企纷纷发布拿地公告。其中，万科在节后以6 .5亿元竞得佛山一商用地块。而佛山南海国土局在接下来的5天内还将陆续出让13宗土地。数据显示，9月最后一周，全国主要城市土地成交创造年内最高点。其中，北京成交住宅地块达到了10宗，平均楼面价8181元/平方米，溢价率也达到了33%；苏州成交8宗住宅地块，合计达60万平方米；合肥也成交8宗住宅地块。
除北京外，全国其他主要城市的土地市场也迎来成交高峰。仅9月最后一周，苏州便成交了8宗住宅地块合计达60万平米，同时合肥也成交了8宗住宅地块。而10月9日，成都市国土资源局以184万/亩的价格成功出让金堂县三星镇4号地块，成交面积95亩，每亩溢价率达196.77%。此外，武汉市计划于10月12日公开出让16宗土地，并拟在11月1日再出让20宗地块，其中8块用地位于主城区内。而在各地开闸放地的同时，各大房企也是积极响应。仅10月8日一天，就有首开股份、保利地产、 招商地产、金融街等龙头国资房企同时发布拿地公告。
9月底广州房管局在一天的时间就推出位于广州中新知识城六宗宅地，总建筑面积累计达到127万平方米。机构最新数据显示，今年国庆黄金周以及前一周时间，监测20城市土地供应量以及成交量双双放量，推出量环比增62%，成交量更是环比增加137%。在9月30日一天的时间内该局对外推出了位于广州中新知识城六宗宅地，初略计算其起拍总价达到约10.8亿元，总建筑面积达到127.1万平方米，平均楼面地价约为855.3元/平方米。目前土地市场不仅广州加大推地，北京上海等主要一二线城市纷纷加大土地市场供应。中指院数据显示，9月份北京共计推出宅地13宗，高达105万平方米，推出楼面地价6288元/平方米。成功出让的宅地溢价率达30%。万科、保利以及龙湖等大型房企纷纷出手拿地。
上海区域9月推出宅地14宗，推出面积达81万平方米，成功出让宅地溢价率均为13%，环比上月上涨9个百分点；同样广州也加大推出，已出让宅地平均溢价率达17%。在当地政府开闸放地同时，房企拿地也丝毫不放松。9月29日这一天，保利、万科、富力等房企四处圈地。万科联合住总以10.8亿获得北京大兴宅地；富力17.8亿拿地北京通州两宗地；保利融创联合体以20.2亿元，溢价率36.39%拿下大兴亦庄地块。黄金周完后第一天时间，万科再度出手拿地，6.5亿元竞得佛山市南海区桂城地块。
政府积极推地，房企频频跑马圈地背后，新一轮的地价或将上扬。中指院数据显示，在9月24日-10月7日期间，住宅成交活跃的城市前三种，平均溢价率达到33%，其中合肥出让8宗地块，合计48万平方米，楼面均价1827元/平方米，溢价率最高，达43%。数据显示，北京市成交的7宗地块中，楼面地价水平明显高于往期，楼面单价最高的则为出让的北京朝阳孙河乡地块，楼面单价达到20158元/平方米。9月29日，上海申电投资有限公司以底价20.5亿元拿下上海黄浦江地块，但其折合楼面价28983元/平方米，成为上海今年以来总价及单价最高的“双料地王”。8日，佳兆业大手笔拿下的佛山商用地块，经历95轮的“厮杀”，溢价率超70%，总价17.95亿元。
而在假期刚刚结束后，龙头万科便以6.5亿元竞得佛山一商用地块，且佛山南海国土局还将在接下来的5天内陆续出让13宗土地。杭州将在10月11日至19日的9天时间里，密集挂牌出让18宗地块，总出让面积达58.5万平方米，可建面积超过130万平方米。 数据显示，9月份的最后一周，全国主要城市土地成交密集，北京成交住宅地块达到了10宗，平均楼面价8181元每平米，溢价率也达到了33%。北京土地市场9月合计拍出257.37亿元，单月土地出让金创下历史第二。今年前8月北京市土地出让金仅251.13亿元，9月份土地市场的发力，使得土地出让金一月翻番，前9月达到了508.5亿。
第三季度一线城市住宅土地出让金环比涨355.7%，溢价率达2011年调控后最高。链家地产市场研究部统计结果显示，2012年第三季度一线城市住宅用地土地出让金总计414.7亿元，环比第二季度大涨355.7%，同比去年下降33.9%。而第三季度住宅土地溢价率高达23.12%，达到了2011年调控后的最大值。2012年第三季度包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉的全国10个主要城市的土地市场成交规划建筑面积为7560.4万平米，环比第二季度上涨70.1%，总土地出让金为1352亿元，环比上涨123.8%，同比去年同期下降28.3%。其中住宅土地成交规划建筑面积为2454.9万平米，住宅土地溢价率达到18.58%，较二季度明显增加。
1、今年9月土地市场如何定义？是否有“金九”的迹象？
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“今年9月土地市场可谓“冬天里的一把火”，整体土地市场呈现出供求旺盛，买卖活跃行情。一方面是前8月中国房地产市场比预期还火热，量价表现出“双涨”强劲前景。随着楼市销售成交回暖，9月全国大部分土地市场回温气势不断上升，各地政府推地积极，创下今年历史最新推地高峰期。尤其是将优品质住宅地块集中式大量上市供应，导致部分城市单月土地出让金收入创下新高，譬如北京9月土地出让金收入创下二年单月新高。另外一方面是政府既维持土地市场活跃又要防止土地市场过热，地价与溢价及溢价率保持上涨态势。为完成今年土地供应计划与土地出让金任务，各地政府采取控制地价过高，为土地市场火热铺垫良好的基础。三是9月上市房企与非上市大房企由于获得国内相对宽松的融资渠道与前8月销售业绩完成率高及手上现金流富裕等海外筹粮顺利，一手集中资金加大马力“攻城掠地”，一手抓紧土地储备补仓最佳的拿地与低价抄底时机，展现出土地市场火爆的局面。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“今年9月土地市场具有“金九”迹象，土地市场回暖明显。从土地成交面积看，比去年同期与环比上月成交面积还高，创下今年单月最高成交面积。从土地成交均价与溢价率看，土地成交均与溢价率保持小幅度上涨趋势。从房企购买土地款项看，超过去年同期与环比上月购买土地款，创下单月购买土地款项最高。从土地供应量看，各地政府推地的次数与推地的宗数超过前几个月。从土地出让金收入看，9月土地出让金收入超过去年同期与环比上月，创下今年单月土地出让金最好月份，部分城市创下近几年单月土地出让金收入最高记录。”
2、9月土地市场呈现哪些特点？
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“今年9月土地市场呈现五个明显特征，一则土地市场异常火爆，土地成交面积与成交均价同时“双涨”。二则土地市场供应井喷，土地供应面积与供应宗数今年单月最高。三则土地市场成交活跃，优品质地块集中上市，推地掀起新一轮推地高峰期。四则土地出让金收入单月创新高，土地溢价与溢价率同时“双涨”。五是上市房企与非上市大房企拿地不手软，地王再现，购买土地款项创今年单月新高。”
3、包括北京在9月暂停交易了10多宗土地，这主要说明什么？是否影响了最终数据的真实性？
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“地方政府暂停土地交易，说明土地市场非常火爆。一方面是房企看好后市，该地块溢价率估计超过50%，报价的价格超过起价，一旦公开叫价，地王恐再现，不利于稳定楼市预期，巩固前期调控成果。另外一方面面对高品质优秀地块，房企抢夺激烈，政府有意控制土地市场热度与交易节奏，防止土地市场过热。同时也是担心优品质地块抢完之后，土地市场陷入寒冷的局面。三是一旦高地价出现，必然导致房价上涨预期，控制价格目标很难完成，问责是不可能避免。显然控制高品质地块的成交已经成为地方政府调控的利器。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“暂停交易土地在一定程度上会影响到9月土地市场成交与土地出让金收入最终数据的真实性，同时影响到土地市场未来发展预期走势的判断。一方面是暂停的土地宗数比较多。另外一方面是涉及到成交数据的统计。”
4、全国地价的趋势如何看待？一些大房企在9月动手拿地，又说明什么问题？
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“目前全国地价处于回稳筑底阶段，一方面是各地政府控制地价上涨过快，防止地价上涨导致房价上涨，影响到土地调控效果。另外一方面是考虑到地价过高影响到土地市场成交，导致房企拿地积极性下降，土地市场寒冷。况且从9月全国300城土地均价数据看，地价保持小幅度上涨趋势，部分城市地价呈现高溢与高溢价率的现象。而溢价水平维持在30%-50%之间上下波动。三是土地市场未实质性全面回暖，只是升温。由于受到地方政府低地价与融资相对宽松及房企抄底抢地的影响，土地市场量价表现平稳。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“上市房企与非上市大房企积极拿地，说明土地市场回暖迹象越来越明显，房企看好后市。一方面是房企手上现金富裕，土地价格相对便宜，正是抄底储备土地补仓最好时机。另外一方面是各地政府正加大推地步伐，完成今年推地计划与任务，通过调整地价的方式，维持土地市场活跃气氛，确保土地成交。”
5、如何看待10月份全国土地市场？会如何表现
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“10月全国土地市场将比9月更加火爆，不排除出现房企因抢地抢出地王的情行。一方面是10月首周土地市场掀起推地高潮，高品质地块集中上市。而上市房企与非上市大房企积极拿地，重金砸向土地市场，高地价与高溢价成交地块增多。另外一方面是今年十一黄金周楼市比市场预期好，部分房企不仅解除了资金紧张局面，融资渠道相对宽松与低成本的拿地，让大房企土地储备补仓加快抢地节奏。三是各地政府推地的地价水平相对去年低。况且调控基本见底与楼市回暖明显及大房企不缺钱的情况下，各地政府将完成今年土地供应计划与土地出让金的任务全部押在10月份以及第四季，不会错过最好卖地机会，而房企更是抓住最好买地时机。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“10月全国土地市场将会呈现回暖行情，部分城市将出现高地价与高溢价率及高总价的地王。一是房企将重金砸向土地市场，积极抄底优品质地块。二是全国土地出让金收入继续创单月新高。四是各地政府推地将重掀起新高潮。五是土地市场升温拉动楼市回暖。六是土地成交面积与溢价率将比9月高。”