中国的房地产调控，很难用经济学教科书去解释，只能从政治的角度才可以得到合理解释。比如限购令，就是一个典型的经济问题政治化的解决方式。当然，如果把目前的房地产市场问题看作政治问题，用政治的或行政的手段去调控市场也无可厚非，只是，即便是政治问题，为什么就不可试着用经济的或市场的手段去解决？
自去年4月北京实行限购政策以来，迄今已有43个城市出台限购令，包括所有的一线城市、除拉萨外的省会级城市，以及部分二级城市。最近国务院常务会议又决定，将房价上涨过快的二三线城市也纳入限购范围，住建部正在拟议名单，据说有二、三十个之多。
从二三线城市的房价涨幅看，似乎有必要对它们进行限购。如河北省一些地方的房价今年上半年上涨了60%。鉴于二三线城市居民的收入水平普遍比不上一线城市，房价的快速上涨对他们的影响尤大。
问题在于，为什么二三线城市房价上涨很快？其实，这正是房地产限购的结果。限购使得一线城市的投资客转战二三线城市，从而助推房价过快上涨。本来，一线城市与二三线城市在社会资源享有方面的巨大差距，使得各个城市房地产价格差距较大，进而产生“价格洼地”，吸引投资资金和消费资金向“洼地”积聚，于是，无形中提升了“洼地”区域房地产的价格。限购政策更加速了一线城市资金向二三线城市流动，导致其房价直逼一线城市，超过本土居民的承受能力。因此，从全国房地产调控的角度看，全国房价涨幅就很难简单从当前一线城市房价上来控制住，对房价上涨较快的二三线城市出台限购政策也就在情理之中。
然而，限购令能否拽住二三线城市房价快速上涨步伐？比较一下限购令实施后一线城市的房价涨幅情况，似乎不太乐观。限购令的推行从北京看有一年多了，其他一线城市也大部分接近10个月，但最新公布的6月份全国70个大中城市房价显示，价格同比下降的城市只有3个，涨幅超过5.0%以内的城市有39个，比5月份增加了3个。北京、上海涨幅同比超过了2%，一线城市只有杭州同比微降了0.7%，其他大部分城市涨幅都在5%以上。
当然，也可以说，如果不限购，可能一线城市的涨幅比现在还大。因此，限购还是起到了一定作用。只能这样聊以自慰。不过，与限购政策刚推出时政府和民众对它的期望相比，心里的落差还太大。无论主管部门还是普通民众，当时都乐观地以为，限购政策能够终止房价上涨的脚步，甚至房价会有深度下跌。目前很多人，包括一些所谓专家在内，对二三线城市的限购，也是如是之想法。
限购政策之所以未能达到预期效果，既有政策本身的问题，也有中国房地产市场的问题，但根源在于把它作为解决政治问题的房地产的手段。然而，在房地产市场，把限购作为政治手段来使用要格外小心，因为房地产是一个关联很多方的博弈市场，而限购政策本身又具有管制交易的功用，用这样一个政策工具来治理房价，似乎不是很合适，会导致许多不应有的后果。
一般来说，市场经济条件下，作为政府管制交易的一种手段，乃是不得已而用之，因此，限购属于短期政策范畴，短期政策当然解决短期问题，若限购长期化，普遍化，说明这一政策本身已经失效。
从国内外限购的实践来看，政府若要对一种商品采取限购措施，要么是这种商品很短缺，要么是价格很高。后者严格说来也是市场供不应求所致。当然，也存在垄断或囤积居奇导致价高的情况，但即便如此，在表现形式上，它也是一个数量问题，即尽管生产的产品很多，可投放市场的产品很少。所以，归根到底，是市场可流通的商品少，买家多，才迫使政府采用行政力量去干预市场。
计划经济就是这样。计划时代普遍的商品短缺导致票证盛行。但市场经济条件下总体不存在短缺问题，当然在某个行业、某种产品、某个时刻，以及某个地方，也会有短缺发生。另外，与计划经济不同，市场经济商品短缺的原因一般不是生产者没有积极性，不愿生产产品，它更多是一种“人为”原因，即垄断所造成的。所以，市场经济条件下虽然也会采取行政手段解决商品短缺问题，但主要是对商品直接限价，而很少或基本不用限购，除非是在战争等特殊情况下；而且，即使是限购，也把它局限在一个很短很少的范围里。
这里就需要回答，为什么非到万不得以，市场经济下不宜采用、不必采用、也不能采用限购干预措施？换言之，限购只能是在穷尽其他一切手段后采取的最后手段。原因在于，限购关系到市场的自由交易权利问题。说穿了，限购实际上就是剥夺了一个人的市场交易资格。
市场建立的关键是交易双方权利平等，能够自由进出，自由买卖，倘若交易主体被剥夺了自由交易的权利，很难说这样的市场是完善的。特别是，剥夺交易权利的市场主体不是一个两个，而是一个庞大群体时，这个市场能否建立或者发展都成问题。尤其以投机导致市场泡沫为由剥夺人们的市场交易权利，更显荒谬。
因为投机是出于谋取利润最大化的考虑，而谋取利润最大化正是商业活动的目的。哪个进入市场的人不想赚更多的钱？只不过一些人用正当的方式，一些人用垄断的方式，一些人用违法的方式而已。因此，只要投机是在现有法律和制度下进行的，就是正当的。换言之，在市场经济的环境下，投机和泡沫本身无罪，最多只能在道义上谴责几句。如果一个人仅仅可能被怀疑是投机者，就被政府剥夺进入市场的资格和权利，这跟司法上的“有罪推定”没什么两样。而且从实际情况看，适度的投机和泡沫，有利于市场的健康运行。
因此，限购也是对一个社会自由与公平的损害，限购时间越长，对自由与公平的损害也就越大。
这是限购对社会带来的一个显著代价。另一代价是，限购进一步强化了目前的户籍制度。中国市场化改革的目标之一，或者市场化改革的一个副产品，是要打破横亘在中国大地几十年的户籍管理制度。不管这一制度在当初建立时有多么正当的理由，为中国工业化的发展起到了多么重要的作用，但是今天它只会起到阻碍历史进步的作用。市场经济需要一个统一的市场，只有资源在全国范围内配置，才会发挥其最大效果。如果一个人仅仅因为户籍的因素，就不能从此地自由迁移到彼地，不能购买那儿的房产，享有政府提供的公共服务，这不单单是一种经济效率的损失，更有违基本人权，是对历史的一种反动。限购恰恰是这样一种政策。因为它是以现有的户籍为前提的，北京的市民不能买天津的房子，天津的市民不能买河北的房子。这实际上就等于强化了现有的户籍身份，是对户籍改革的倒退。
上面说的是限购的代价。限购的必要性其实也是个问题。从房价收入比看，当前的房地产市场，的确存在很大泡沫，但是否因此就到了需要政府采取大范围限购令这种非常手段的时候？这也是可争议的。
市场讲究的是平衡，供求双方大体均衡价格才能保持在一个合理的、正常的水平。表面看，在房地产市场的供求中，需求远大于供给，然而，市场并不是没有房子可卖，市场空置的房子足够那些无房户每户分一套。问题是，开发商为何不把这些房子降价出售，难道他们不需要回笼资金吗？开发商盖房子当然是为卖的，但既然有人不断出高价买，他就完全用不着降价出售，除非公司出现了资金危机。所以，如果仅出开发商和购房者的博弈看，他们比的其实是谁有耐心，谁笑到最后。
但现在，政府加入了进来。在政府看来，既然需求特别是投机需求旺盛，若压制不合理的需求即投机，没人买房，开发商手中拽着的空置房自然就得降价出售。所以，政府采取的策略是，抑制需求一方。这个目的不能说不好，但却有些想当然，因为且不说一刀切的限购压制了很多人的刚性需求，也不说此种限购方式本身还有空子可钻，由于反危机期间宽松的货币政策，致使多数有实力开发商已经备足“弹药”，这种情况下，指望采用管制手段来抑制所谓投机需求，从而迫使开发商降价，对开发商而言威慑力不大。除非限购时间足够长，限购力度足够大，同时辅以严厉的信贷紧缩，才可有效；但假如限购变成常态化、长期化，它不仅违背了经济规律，事实上也有违政府的限购目的，政府要使限购发挥作用，就必须不断加码，这就把政府搞得也很被动。前一阶段，一些限购的二线城市以及个别的一线城市曾传出限购松动的声音，只是在民意的压力下，中央政府强压着限购不能放松。由此可见，地方政府并不是真心想限购的，因为在财政严重依赖房地产的情况下，限购受损一方也有政府在内。这也就是多数限购城市仅仅把限购的目的定在维持房价不涨不跌或小涨的原因所在。
既如此，政府为何还要出台限购令？主要是基于以下两点考虑：一是急功近利。无论从中央政府还是地方政府而言，都是这样。在保障房缺席的情况下，基于民意压力，政府要在短期内取得调控成果，于是不得不采取行政手段，直接干预市场，因为行政调控具有简便、直接和见效快的特点。二是对行政手段其实也是对政府力量的过度迷信。对一个掌控着大量资源的政府来说，常常会产生一种错觉，因为凭借政府手中的资源可以无所不能，因而，天生具有干预市场的冲动。
中国房价的上涨，有很多复杂的因素。除了上文提及的一些因素外，还包括人们收入太低；中国人的置业思维；政府多年的住房保障欠账，致使人们不得不到商品房市场去满足居住需求；投机导致的房价非理性上涨；土地的政府垄断；以及公共资源的分配不均。后一点很重要。房产的价值并不取决或不主要取决房子本身，而取决于自然、历史、社会等因素。一般而言，靠近政治经济中心的城市可以获得相比其他城市好得多的公共服务资源，而这些资源才是房产最核心的价值，并体现在房价上。
因此，在政府持续的限购、限贷等措施的打压下，不排除一些资金实力不足的开发商迟早要面临资金链断裂的问题，从而不得不降价售房，但是，要使房价回归到一个合理的价位，指望限购令是不可行的，否则，代价太大。对房地产的调控不能像西医一样一味下猛药，而应如中医一样慢慢调理，但这就要求态度应坚定，同时要综合治理。所以，必须在土地制度、供给方式、人口结构、资源配置和收入分配上进行系统的改革，做好了这些基础性工作，市场自然会去调整与规范自己的行为，也才能最终解决好房价问题。如果没有这些基础性的工作，限购的时间越长，积聚的反弹力量越大，一旦限购令解禁，市场将会出现报复性反弹，最终受害的还是普通民众。从这一角度看，房价调控实际是一个社会治理的问题，急不得。