国家统计局18日发布6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，70个大中城市中价格同比下降的城市有3个，涨幅回落的城市有28个。6月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有39个，比5月份增加了3个。
其中，北京6月新建住宅销售价格指数同比上涨2.2%，环比持平;上海6月新建住宅销售价格指数同比上涨2.2%，环比上升0.1%。
业内人士认为，6月全国房价继续延续着下调回稳的趋势，调控效果日渐显著。不过部分城市房价上涨压力仍然较大。
据财新网报道，在70个大中城市中，仅有杭州、三亚、南充三个城市的新建住宅同比价格出现下滑，且降幅都在2%以下。而同比涨幅超过7%的城市有12个，多位于内陆地区，分别是乌鲁木齐、石家庄、昆明、兰州、岳阳、西宁、牡丹江、丹东、秦皇岛、南昌、长沙和洛阳。
其中，涨幅最高的乌鲁木齐同比涨幅达9.3%，秦皇岛为8.6%，南昌、兰州为8.4%，长沙为8.3%，洛阳为8.2%，丹东为8%。主要由非限购城市及部分限购力度不大的城市构成。
一线城市中，北京、上海的涨幅较缓，分别为2.7%和2.6%，深圳、广州的涨幅则分别为4.7%和5.4%。
与上月环比而言，6月70个大中城市中，新建住房价格下降的城市有12个，持平的城市有14个。与5月份相比，6月份环比价格下降和持平的城市增加了6个。价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过0.5%，涨幅比5月份缩小的城市有24个。
在二手住宅方面，与去年同月相比，70个大中城市中仅宁波、海口、泸州、徐州、福州五个城市价格下降。多数城市涨幅温和，北京及上海二手房价格分别同比涨1.4%和2.4%，而个别城市涨幅则高达10%左右，其中，乌鲁木齐二手房同比增长9.4%，遵义上涨11.8%。
与上月相比，70个大中城市中，二手房价格下降的城市有19个，包括降幅0.1%的北京;价格持平的城市有12个，包括深圳。价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过1.0%，涨幅在0.5%以内的城市有36个，包括涨幅0.2%的上海和0.1%的广州。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，调控总要有反应，六月出现下降主要是政策效果的显现，但降幅有限。对于或将扩大限购令的政策，预期后市二三线城市限购的效果比一线城市明显。
北京大学房地产研究所所长陈国强指出，这是进一步确认下降趋势，后市继续稳中有降的趋势，而对于即将限购的城市而言，或将产生新一轮观望。
北京中原地产市场研究总监张大伟称，目前来看限购依然是最有效的楼市调控手段，而最近的国务院会议更是明确表示限购将逐渐蔓延到部分二三线城市，预计全国性的楼市调控不会放松。
二三线城市房价飙涨 住建部草拟新限购名单
与国务院要求房价上涨过快的二三线城市也要执行限购政策同步，住房和城乡建设部已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮的限购城市的名单。
在此之前，丹东、宜昌、韶关以及南昌、呼和浩特等传统意义上二三线、甚至是中小城市房价的快速上涨已经引起了住建部和国务院主管领导的“高度敏感”，中国经济的最高决策层担心，一线城市因限购而挤出的投机资本进入人均收入、购房支付能力更低的二三线、中小型城市，将导致更大的经济与社会风险。
国务院：二三线城市房价上涨过快须限购
据媒体报道，12日召开的国务院常务会议分析了当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。会议提出，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
会议指出，当前房地产市场存在的主要问题是：部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。保障性安居工程建设进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房建设的措施不完善，工程质量、分配管理等方面还有待加强。
会议认为，一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。
二要完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。要切实抓好工程质量安全。建立健全公开透明的分配制度和退出机制，确保保障性住房分配公平公正、管理科学有序。
三要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
四要认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。认真执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
五要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。
根据规划，中国将在“十二五”期间建设3600万套保障房，其中2011年计划开工1000万套，且须在11月之前完成。据会议披露，6月底，全国保障性住房新开工超过500万套，超过全年目标任务的50%。在建保障性住房预计年内建成400万套以上。
据此前报道，6月全国100个城市住宅均价环比5月上涨0.41%，环比增速低于5月份的0.53%。100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，其中75个城市价格上涨，25个城市下跌。
投资客追逐二三线城市楼市
据第一财经日报报道，经数轮楼市调控，少数地方政府因土地财政开始吃紧，出现放松调控的苗头。而近日召开的国务院常务会议明确要求各地打消这种念头。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，此次调控举措出台的背景，一是房价回归速度偏慢，保障房建设速度较慢。二是随着楼市明显降温，部分地方政府有放松调控的企图或事实。
根据易居提供的报告，今年上半年，全国商品房成交均价同比上涨9.9%，较去年7.5%的全年涨幅有所上升，较1~5月上升1.8个百分点;其中，住宅成交均价同比上涨9.1%，较1~5月增加2.2个百分点，住宅成交均价明显回升。
世联地产研究报告则显示，5月份大部分二线城市新房成交量环比均出现上涨，三线城市成交均价基本上出现上涨，其中泰安上涨幅度较大，环比上涨52.3%，同比上涨53.9%。
世联地产市场研究部总监王海斌认为，目前一线城市遭到政策的强力遏制，但二三线城市无疑成了投资客追逐的热点，中央此次出招无疑是为了抑制二三线城市房价疯涨的苗头。
深圳一位大型上市房企负责人称，非限购的二三线城市无疑是开发商和投资客争相追逐的价值“洼地”， 目前北京等一线城市所在的开发商降价压力相对较大，但南昌、长沙等二三线城市一有新盘推出仍会遭到抢购。
刀客地产顾问机构董事长向本报表示，由于限购政策的影响，投资客转移至二三线城市抢房、开发商到二三线城市抢地的情况越来越明显。
在二三线城市广泛布局的开发商，上半年销售业绩增长更快，这也从侧面折射出二三线城市房地产市场相对火爆。公告显示，深耕二三线城市的万科、恒大地产、保利地产以及碧桂园，上半年销售金额同比分别增长了78.6%、101.7%、81.38%和64%。
限购版图或继续扩大
从去年5月北京率先在全国实施限购令之后，限购令版图就不断扩大。今年1月26日国务院常务会议推出的八条房地产市场调控措施，也就是“新国八条”，其中明确表示，各直辖市，计划单列市，省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。
二线城市主要是5个计划单列市和省会城市，目前基本均已采取限购措施，而三线城市中的苏州、无锡、三亚、温州等房价上涨较快的城市，也已经纳入限购范围。中国房地产信息集团联合执行总裁丁祖昱表示，“我所掌握的情况，没有哪个城市会特别地需要马上纳入限购令中。”他认为，“类似的表述在今年1月的‘新国八条’已经有了，所以现在只是重复强调一下而已。”因此，此次限购令的强调，并不会对市场产生多大的影响。
不过在广东，仅有深圳、广州、佛山三个城市实施了限购政策。在国务院调控政策的进一步施压下，房价仍在不断上涨，珠海、中山、东莞三个城市很可能被要求实施限购。
广东省住房和城乡建设厅副厅长陈英松不久前曾公开表示，为了避免投资投机需求转向其他珠三角城市，今年其他珠三角城市或将继续出台限购令，并且不用全市统一限购，而是可以在房价过高、上涨过快的辖区实行局部限购。东莞市委书记刘志不久前也公开表示，可能在东莞房价较高区域实现限购政策。
值得注意的是，今年陆续发布限购令的城市中，有部分城市明确了限购令的有效期限，比如石家庄、合肥均表示，限购令有效期截止到2011年12月31日。
丁祖昱表示，按照目前的形势判断，限购令在明年会依然继续，至少延续到明年年底。
二三线城市放松限购冲动
此前有报道称，海口和大连计划放松限购。大连方案是自6月1日起在大连市高新园区及城四区内购买住房，认定二套房由以“家庭”为单位改以“个人”为单位，也就是说一个三口之家可以拥有六套住房。
更早之前的4月20日，海口市市长冀文林在海口市政府第75次常务会议上说，要“充分利用国务院给予海南的优惠政策，按照限价不限购的原则，积极出台相关实施细则”。
不过海口和大连均否认会取消限购措施。
少数地方有了停止执行或变相放宽住房限购措施的苗头，主要还是担心住房成交量下降过快影响经济发展。
以海口为例，数据显示，2010年房地产业对海口财政收入的贡献超过四分之一，增收额占比接近二分之一。但2月28日海口“限购令”出台后，3月份海口商品住房销售套数仅为302套，同比下降90%。
中国指数研究院副院长陈晟此前表示，地方政府面临双重压力：一方面是财政的压力增大，一方面是保障房的硬任务需要更多的资金投入。
此外，庞大的地方债务也给地方政府造成巨大的偿还压力，因此迫切需要增加土地出让收入充实财政。
审计署近日报告显示，截至2010年底，全国省、市、县三级地方政府性债务余额共计10.72万亿元人民币。在地方负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额约 2.55万亿元，涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府。
陈晟认为，由于一线城市是调控重点关注城市，没有松动可能性，但是二线城市，尤其是新城区、人口导入区，就相对迫切希望取消限购或者限购有所松动。
而国务院常务会议的决定显示，限购政策不仅没有松动，而且更加严格。
三四线楼市推高成交量
国务院此举，让原本寄希望于下半年部分城市调控松动的开发商大为失望，也让一些较早布局二三线城市的开发商焦虑，前6个月，他们曾经因为二三线城市的市场活跃而取得相当不俗的销售业绩而领跑同行。
整个上半年，大部分开发商的日子依然过得不错。一方面各家企业销售数据并不算太坏;另一方面不少公司口袋里余粮尚丰。
数据显示，万科继续以656.5亿元的销售额领跑全国，这一数据甚至超过了2009年全年销售额。除此之外，中国海外、恒大地产、保利地产、绿地、万达、碧桂园等企业，也都各自取得了同比或者环比增长。
中国海外在5、6月连续实现过百亿的月销售额后，前6月合计卖522亿港元(合人民币约430亿);恒大地产则从今年2月起连续自我突破，每个月均完成同比、环比双增长，以423亿交出期中成绩单;前5个月不温不火的保利地产从6月起突然爆发，单月销售超过110亿，并于上半年完成395亿元销售业绩;而排名第七的碧桂园，也实现了200亿元的突破。
7月1日，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》显示，尽管强力政策频繁出台，限购城市观望氛围严重，但标杆企业仍旧保持了高速的增长势头。其中，十大企业卖楼3323亿元，同比增长八成多。
另有数据显示，6月全国商品住宅销售面积1亿平方米，首次“破亿”，销售面积同比增长24%，较5月同比增速提高7个百分点;销售面积环比增长42%，较5月环比增速大幅提高31个百分点。
上述提及的几家开发商都有着几个极为相似的特点：周转速度高于同行;全国布局较为完善，相当数量的项目位于二线甚至三四线城市。过去的半年时间里，一二线城市的限购政策，无意之间正好成就了三四线城市的崛起。
对此，广发证券发布报告称：“我们认为主要是占据总成交量半壁江山的三四线城市做出了突出贡献。”
小城市也要挤“泡沫”
王石说，总体来看，中国房地产市场仍然向着积极健康的方向发展，应该说，楼市崩溃的可能性并不大。但是，进入2011年，由于限购、限售、限融资等调控政策，“100%的公司都感受到压力”，资金紧张。在这种情况下，政府调控已经进入骑虎难下的境地。
但他坚信，调控始终要继续下去，而不会如部分人士所期望的一样出现“松动”。而他的这种判断，恐怕直接来源于一线城市房价的岿然不动，以及三四线城市房价的上涨。
上半年，三四线城市的房价伴随着交易量的上升而水涨船高，一些投机性资金开始转战到这些城市。
“今年上半年开的一个楼盘，还真有浙江人把一个单元全部包下的。”云南丽江的一位开发商称，上半年，数量众多的外地人抱着现金涌进了这座旅游城市。
恒大地产属于三四线城市楼市崛起的直接受益者。该集团董事局主席许家印在11日的一次业绩发布会上透露，上半年公司所售项目中，只有1个位于一线城市，54个位于二线城市，33个位于三线城市。这种布局极大地避开了限购的“雷区”，从而完成销售业绩的突破。
据悉，目前执行限购的城市超过40个，而自从限购政策实施以来，这些城市的成交量明显萎缩，投资性需求被严格挡在门外。北京、上海、广州、深圳等城市今年上半年的商品房交易量急剧下降，其月度成交量甚至出现环比60%~70%的跌幅。各大城市的楼市，仅剩刚性需求在继续入市，成交楼盘多集中于价格较低的郊区。以北京为例，在限购后的成交量中北京89.6%为自住的首次置业，本地户籍购房也占到了91%，相比之前超过了40个百分点以上。
随着限购令向二三线城市蔓延，发生在北上广深等大城市的故事，恐怕将在小城市上演。有分析人士预计，限购可能会全国化，预计限购城市将超过100个。
鉴于此，部分业内人士开始对恒大地产、碧桂园等主要集中于二三线城市的开发商表示担忧：“下半年的压力应该蛮大的，就连万科都还离全年任务有800亿缺口。”
据悉，大部分开发商的货量都集中在下半年推出。恒大地产9月份之后的新推盘计划将超过60个，而其上半年的新盘量才33个。保利地产、金地集团、富力地产等公司也都声称，下半年供应量远高于上半年。
事实上，此前曾经有业内人士期望下半年调控松动，甚至有开发商有意将货量压到下半年，但现在调控加码的信号，显然打乱了这些开发商的算盘。
北京中原市场总监张大伟就在14日下午对媒体表示：国务院再次重申限购政策不放松，严格信贷税收等政策，打消了开发商、投资者对市场在下半年放开的期待。调控不放松将使得部分开发商开始促销求量。
开发商资金或进一步紧张
调控加码的消息，对于原本已经感受到资金压力的开发商来说无异于雪上加霜。
国家统计局披露的数据显示，上半年，房地产开发企业本年资金来源40991亿元，同比增长21.6%。其中，国内贷款7023亿元，增长6.8%;自筹资金16463亿元，同比增长32.7%，增速进一步提升。
长江证券研究报告指出：“由于今年以来的信贷紧缩，使得资金来源银行方面大幅地收缩，这方面体现在国内贷款与其他资金中的按揭方面，按揭来源甚至出现了负增长。在自筹资金方面，同比增速进一步提升，这部分资金应该包含开发商自筹的信托资金，如果下半年在信托方面进一步缩紧，开发商的资金情况将会更加紧张。”
事实上，依靠信托和房地产私募股权基金抽水，已经变得越来越艰难。尽管从去年到今年上半年，为数众多的开发商都通过信托和房地产基金获得资金，但开发商为此付出的成本也越来越高。日前便有消息称，绿城计划发行的一个信托产品，年化利率有可能高达25%，创下房地产信托产品的利息新高。
比较起来，在香港股市上市的公司，资金状况明显好于A股，因为可以凭借海外资本市场发行债券和配股。不过近期海外资本市场出于对国内宏观调控的担忧也开始出现对内房股的“冷淡”症状。龙湖地产的3亿配股计划流产，便被视作国际机构对中国房地产保持“警惕”的信号。
渣打：半年二三线城市房价降二成
渣打银行的一份最新研究报告预测，到今年年底中国商品房库存将显著增加，主要是二线城市库存积累较多，预计很多(二三线)城市房价将下降10%-20%。
渣打银行于6月对中国房地产开发企业进行调研。据此形成的报告认为，目前中国全国范围内，商品房库存水平已经大约相当于3个月销量，大致与2008年底房地产市场陷入低谷时持平。假设今年下半年房屋销售维持在目前水平，估计到年底库存将上升至7个月销售量。
库存增加压力将促使开发商降低销售价格。渣打银行报告指出，如果未来销售量能够反弹，下半年库存能够在2012年被吸收，但是目前中国政府继续释放打击房地产投机信号，预计近期楼市销售不振的局面将会在第四季度持续，很多城市房价将会下降10%-20%。
渣打银行报告提到，与上一次调研相比，此次有更多受访者称，已有数家开发商正在降价，或者有许多开发商计划降价。
渣打银行调研显示，库存积累现象主要集中在二线城市。一线城市的交易量在2011年2月短暂下调后，再次稳步回升。虽然库存水平正在上升，但是价格折扣吸引跟多购房者。渣打银行预计，一线城市房地产去库存时间较短，2011年下半年回归供需平衡。一线城市房价下行压力非常有限。
由于开发商纷纷向二线城市转移，增加了二线城市商品房供应量。渣打银行预计，到今年底，二线城市库存水平可能高达15个月销售量，价格下调的压力将非常大。不过，不同二线城市库存量差异较大。
至于三线城市，由于对购房者限制较少，三线城市的商品房库存将会缓慢攀升，预计到今年底，平均库存水平可能攀升至4个月的销售量。
对于目前商品房价格，渣打银行报告称，虽然各城市情况迥异，但是全国房价总体趋于稳定。30家受访开发商中，只有7家表示在过去6个月中其所在城市的新建住房价格下降，10家表示价格持平，13家称价格上涨了1%-10%。
限购扩张
草拟新一轮限购城市名单的工作，住建部已经启动。
7月14日，温家宝总理主持国务院常务办公会，部署继续做好房地产调控的有关工作。会议指出，对于限购政策要从严执行，房价上涨较快的二三线城市也要执行限购政策。在此之前，丹东等一批二三线城市连续两个月在房价涨幅排名中领跑。
实际上，早在6月中旬，国务院以及住建部就已经开始考虑在部分房价上涨较快的二三线以及中小城市实施限购政策，住建部还特意为此扩大了房价监控系统城市目标的范围(见2011年6月6日1914期《中国经营报》A3版“住建部房价监控范围扩大 中小城市限购或将启动”) 。
《中国经营报》记者了解到，在国务院部署这项工作之前，通过各地房地产市场情况的信息直报系统，住建部已经察觉到这一房地产市场的新动向。房地产监管司也已经专门组织人员，与涨幅较快的地方政府进行沟通，对房地产价格快速上涨的原因进行分析、归类。
接近住建部的消息人士透露，住建部将依据这一成因分析，初步拟定下一步应该执行限购政策的名单，然后再依据地方政府的执行情况，与之沟通。“如果确定房价快速上涨的主要原因是非本地资金的进入，那么这个城市理应出台限购政策;如果本地需求是价格上涨的主要原因，则再行商议。”他说。
对于未主动采取限购政策的二三线城市，住建部将施加相应的“影响”。在此之前，住建部已经获得了对未按规定执行限购城市行政负责人进行“约谈”的权力。2011年4月前后，住建部副部长齐骥曾在中国房地产协会组织的一次内部会议上表示，“不限购，就约谈”。
此后，南宁等一批城市纷纷加入执行限购政策的城市名单。目前，已经有超过36个城市出台了房地产限购政策。
7月16日晚，住建部一位官员向记者表示，对于在一线城市限购之后，部分二三线城市以及中小城市呈现出的房地产市场价格波动问题，住建部一直保持着高度关注，并多次向相关的地方政府传达精神，强调国务院要求出台限购政策的标准是“房价上涨较快，房地产市场热度较高”而不是“具体区分城市规模和地位”。
谁先登榜?
记者了解到，“遴选”新一轮限购的二三线城市名单，将主要依据房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。国家统计局统计数据显示，5月份，全国70个大中城市中，京沪广深四大一线城市房价涨幅只有3.2%，明显低于其他城市房价5.5%的平均涨幅。
除了房价上涨过快外，二三线城市房地产开发投资增速过快，也成为限购升级的重要参考指标。统计局日前公布数据显示，上半年房地产开发投资增速高达32%，投资热情不减。
当部分城市涨幅受到限制时，今年上半年，部分二三线城市房价绝对价格已经开始向一线城市看齐。其中2011年5月70城市房价指数中，丹东以同比9.8%的涨幅位列首位，宜昌、韶关以及南昌、沈阳、呼和浩特等传统意义上的二三线城市，在房价环比涨幅榜上领跑。
“所谓这个草拟的名单，并不是住建部直接发通知要求这些地方政府实施限购，而是首先看地方政府的主动性，如果某一地方符合国务院提出的房价上涨过快、房地产市场过热这两个标准，而未出台限购政策，住建部会做相应的沟通和督促工作。”前述接近住建部的权威人士称。
对此，住建部一位官员表示不便发表评论，但他向记者证实，住建部确实拥有对执行限购政策情况进行检查、督促甚至“约谈”地方行政长官的权力。
国家统计局发布的5月份全国70个大中城市住宅销售价格指数显示，当月房价环比涨幅超过0.5%的二三线城市包括宜昌、韶关，上涨环比为0.6%;环比及同比涨幅较高的有南昌、兰州、西宁、乌鲁木齐、秦皇岛、丹东、吉林、牡丹江等城市。
新一轮的限购城市，将从这些城市中产生。
二三线城市限购要拿捏得当
住房限购政策是遏制不合理住房需求的杀手锏，实践证明效果是好的。但近期，一些城市出现了企图放松甚至取消限购令的苗头。在这个关键时刻，国务院明确指出：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。这一及时的要求，彻底打消了一些地方政府和开发商的幻想。
今年1月底“新国八条”出台后，一些开发商开始布局二三线城市，一些地市级中小城市也出现了全国、本省知名开发商的身影。这些开发商现身二三线城市后，利用其娴熟的营销、包装经验，所开发的楼盘一起步就比当地平均价格高出不少。同时，一些投机、投资资本也开始向二三线城市涌来，使得一些二三线城市房价飙升，让本来收入水平不高、购买力低的二三线城市市民叫苦不迭，并大大增加了这些地区的楼市泡沫风险。因此，对房价上涨过快的二三线城市实施限购措施是完全必要、势在必行的。
笔者认为，对二三线城市楼市的限购，要把握火候，拿捏得当。二三线城市与一线城市、省会城市存在的楼市问题毕竟区别很大，因此在住房限购政策上也要有所区别。首先，在限购名单的确定上，必须确实是那些房价上涨过快的二三线城市，这就要求住建部和地方政府仔细调查分析，准确确定限购对象。现在，市场上出现了将住房限购政策扩大至所有城市的声音，笔者认为这不可取。对一些房价变动不明显，不是投资、投机炒作对象的二三线城市，没有必要实施限购政策。
其次，二三线城市的限购不能照搬现有政策，应该去除户籍化限制规定，火力应该更集中在抑制投资、投机需求上。比如：不考虑户籍情况，一律禁止购买三套以上住房。这是因为，过度强调户籍限制有户籍歧视之嫌疑，也不利于推进城市化;同时，二三线城市与一线、省会城市区位条件不同，地市级城市一般都管辖着几个县或者县级市，它们相距很近，个别县与市区已经连为一体，在这种情况下依据户籍进行限购，容易脱离实际情况，达不到好的效果。
此外，现在有的城市提出了限购令长期化的意见。需要明确的是，限购令这种行政调控措施只是抑制投资、投机需求的权宜、临时之举，在当前中国经济出现回调的情况下，一定要给房地产市场预留一些拉动经济的动力空间，保障性住房、中小面积住房、刚性需求拉动的商品房市场这三大块对经济的拉动力不能削弱。在保障性住房大量投入市场，中小户型、中低价位商品房占比大幅增加，住房结构出现明显好转，房价回归合理价位以后，所有限购政策都应及时退出，或者被经济调控手段替代，比如停止第三套以上购房贷款、征收高额商品房资本利得税及交易税等。
二三线城市房价领涨全国
据中国证券报报道，分析人士认为，当前楼市价格整体继续僵持，但部分二三线城市价格有快速上涨势头。在房地产调控力度加强的背景下，上涨较快的城市将实施限购政策。
根据国家统计局数据，70个大中城市中，44个城市新建商品住宅价格出现环比上涨，占全部城市数量的62.9%，但涨幅均在0.5%以下。其中，一线城市房价继续小幅上涨，北京、上海、广州、深圳分别环比上涨0.1%、0.1%、0.2%和0.1%。
二三线城市房价走势则出现了分化。6月，杭州、三亚以及南充新建商品住宅分别同比下跌0.7%、2.0%和0.9%，这也是当月为数不多的房价同比下跌的城市。另有不少二三线城市房价出现了一定上涨，其中乌鲁木齐、秦皇岛、兰州等城市同比涨幅最为明显，分别达到9.3%、8.6%和8.4%。
环比来看，在6月新建商品住宅价格下降的12个城市中，二线城市包括福州、厦门、成都、南京、南宁和天津等，其余分别为九江、济宁、桂林、北海、三亚和烟台等三线城市。其中，福州、天津、北海三个城市房价连续两个月下降，其余城市房价处于波动状态。
“链家地产”首席分析师张月认为，有关部门可能会参照统计局公布的房价数据，对连续多个月房价较快上涨的城市出台限购政策。而对于部分限购政策执行不彻底的城市，其限购政策或将更加严格执行。
对于二三线城市房价上涨的原因，北京中原三级市场研究部研究总监张大伟表示，目前二三线城市的价格上涨，主要是面临着双重压力，本地的投资需求和一线限购城市的转移投资需求，使得全国的房地产市场压力集合在二三线城市释放。而二三线城市房价的继续上涨也影响了一线城市调控的效果。
对于后续调控政策，张大伟表示，限购政策依然是最有效的楼市调控手段，限购后一线城市成交量持续萎缩，而部分没有限购的二三线城市则成为房价上涨的主力。他预计，全国性的楼市调控不会放松，限购将逐渐蔓延到部分二三线城市。
多地库存15个月才能卖完
据每日经济新闻报道，业内人士普遍认为，随着国务院急令限购范围扩大到二三线城市，未来的调控手段也将继续趋紧，受资金和库存等压力影响，三季度房价或迎来拐点。
除价格外，“限购令”首先影响的是成交量。从官方数据可以看出，尽管今年上半年全国商品房销售面积同比增长12.9%，但在一些限购热点城市，市场整体成交量仍在下滑。以限购最严的北京为例，数据显示，上半年北京市商品房成交量下滑近三成，投资需求基本归零。在户籍门槛的限制下，北京外地购房者的比例已降至10%以内。根据北京市房地产交易管理网的数据，当前北京市场的商品住宅库存已超过15万套(期房 现房 二手房)，按照当前的销售进度，可供15个月消化。
北京并非个案。去年以来，随着房地产投资高企和新开工面积不断增加，限购城市的库存正在不断积压。根据北京中原地产的统计，截至7月初，全国11大重点城市的存货总量达到63.4万套，环比上涨0.9%。
数据显示，当前上海的住房存量需要12.4个月的时间消化，深圳、武汉、杭州、苏州和宁波等城市的库存消化期均超过15个月。
北京中原地产预计，限购城市可能由现在的41个扩大到超过100个，并使得下半年的房地产销售面积下调可能超过两成。同时，对信贷、税收等政策的强化，将迫使部分开发商开始促销求量。
据了解，位于北京市通州区的“珠江拉维小镇”项目，近期报出的价格在14500元/平方米，比该项目去年12月的售价下降近半。自去年10月以来，作为北京市库存量最大的通州区，19个新增住宅项目的签约率仅为22%。
高房价高库存并存
自1月份重点一线城市和部分二线城市“限购令”出台以来，商品房成交量应声下跌，部分城市成交量更是遭遇“腰斩”，虽然各地总的供给量也相对小幅萎缩，但仍出现供大于求的局面，由此造成楼市库存量节节攀升。渣打银行日前的一份报告指出，在全国35个城市中，房屋库存相当于3个月的销量，而这一数据到年底很可能继续提高至相当于7个月销量。
一方面是楼市库存量提高，另一方面是房地产投资开发依然维持高速增长。国家统计局13日公布的上半年宏观经济情况显示，上半年全国住宅投资18641亿元，增长36.1%。在500万套保障房开工建设以及开发企业为了及时回笼资金而加快开发的情况下，楼市供需比势必会逐步扩大。
传深圳楼市8月起房价禁止上涨
深圳“限价令”执行两个多月后，近日有消息称，从8月1日起深圳将实行商品房 “价格月度环比零增长”政策，即“限涨令”，这意味着下半年深圳房价将不得高于现有价格水平。
消息称，深圳市龙岗区国土局于7月13日下午主持召开了房地产价格指导方面的会议。会议主要针对深圳目前限价方式作出了细化要求，并对下半年房价调控目标作出调整，将此前“价格增幅不超过GDP涨幅”的目标修改为“价格月度环比零增长”。同时，新的限价政策还将对新增预售项目分户型、按月实行限价。
据悉，该会议对于限价政策进行了细化：一是在目前限价的条件下，按90平方米以下、90~144平方米、144平方米以上三个等级来限定均价，每个面积段的产品开发商按本楼盘限价条件下可自行调整;二是新增预售楼盘价格将以楼盘每前一个月成交的三种面积段户型的合同备案均价，分别制定下个月的销售价格;三是三种面积段户型成交均价均不得超过前一个月的成交均价，否则成交单位不予合同备案，即要求成交均价每月环比零增长。
而另一种传言版本则是，新开盘项目有三种定价方法：一是以区域内最靠近自己的同质楼盘为基础定价，各户型的均价不能超过旁边楼盘的均价;二是如果区域内没有可参考的新盘，则选择靠近自己的具备同比性的区域来定价;三是如果同类区域都找不到，那就以片区内二手房价格为标准定价。
以上规定将从8月份开始实行，现售楼盘和商务公寓并不受限制。
业内人士证实，现在每个区都在讨论新的限价政策，政府希望均价不再上涨。而中原地产华南区董事总经理李耀智表示，这意味下半年房价不能再涨，可能与上半年楼市调控效果不明显有关。
今年上半年，深圳市新建商品住房均价同比微幅回落，但成交量同比有所增加。深圳市房地产研究中心发布的统计资料显示，1至6月深圳全市新建商品住房加权平均价格为19544元/平方米，同比下降1.03%。
海南房地产陷入怪圈
据21世纪经济报道，海南统计局统计，1-5月全省商品房销售面积为363.07万平方米，同比下降17.4%;销售额363.01亿元，同比下降11.1%。与房价下行相伴的是个人购房消费贷款的骤降。人民银行海口中心支行发布的海南上半年信贷运行情况显示，6月末，海南个人消费贷款(主要为房贷)余额306.57亿元，比年初增加13.33亿元，同比大幅少增71.38亿元，回落幅度高达65%。但是，海南省的房地产开发仍然在以两位数的速度迅猛增长。
刚刚过去的6个月，海南整体贷款增速比全国平均水平还高出8.07%。人民银行海口中心支行数据显示，6月末，海南人民币各项贷款余额2560.24亿元，同比增长24.97%，增速比上年同期回落12.24个百分点。1-6月，全省金融机构累计新增人民币贷款290.45亿元，同比多增31.85亿元。但是，新增贷款中，短期贷款明显多增，中长期贷款在下降。海口人行称，受制于宏观政策收紧、信贷额度趋紧以及贷款基准利率不断提高的影响，省内部分项目信贷融资需求有所减少。6月末，全省金融机构中长期贷款余额为2310.85亿元，比年初增加291.07亿元，同比少增108.72亿元，贷款增量占比同比明显下降42.15个百分点。
然而，剖析中长期贷款投向，号称海南省经济支柱的房地产项目所获资金还有多增趋势。1-5月，房地产行业累计新增贷款71.88亿元，比上年同期多增38.84亿元，占行业贷款增量的31.62%，占比较上年同期明显提高18.82%。
海南的开发商似乎并不缺钱。海南省统计局披露，1-5月全省房地产开发投资完成226.40亿元，同比增长35.1%。东部、中部、西部三大地区房地产开发投资加快了步伐。同时，房地产开发建设规模继续扩大。1-5月，全省施工房屋面积为2703.85万平方米，同比增长33.2%，其中新开工面积为861.51万平方米，同比增长58.3%。房地产开发投资占固定资产投资的比重由上年同期的39.6%提高到43.7%。
“去年开工的多，在建的项目不能停。”海口人行人士说。相对开发贷，海南个人住房消费贷款可谓跌入冰点。以月度平均数来看个贷(主要是房贷)，今年前6个月月度平均新增个人消费贷款2.22亿元，仅为上年同期平均数的13.23%;贷款余额同比增长19.16%，增速比上月末和上年同期分别回落6.25和65.18个百分点。
“由于上年同期高基数，增速连续10个月呈现快速回落势头。”海口人行表示。该行分析，由于上年国家陆续出台相关房地产调控政策以及年内海口、三亚两市执行严格的“限购”政策，房屋交易量出现明显下降，导致今年以来个人购房消费贷款增量显著下降。“预期随着越来越多房地产商加入降价促销行列以及个人购房刚性需求的逐步释放，个人消费贷款增量将有望提升。”
海口市一房产中介人士表示，从目前均价看，房价下滑幅度约在10%，且只有个别楼盘降价，大部分楼盘几乎没降。受当地连续调控影响，内地炒房资金正流出岛外。他称，除了与其合作的中国银行(601988)还有额度可放款外，其他多数银行都暂时停贷，何时恢复不得而知。
6月底武汉存量房超12万套
日前，武汉市房管局发布的今年二季度“武房指数”报告显示，截至6月底，除经济适用住房外，武汉市商品住房累计可售套数已超过12万套，较上季度增加8.51%。现存可售房源主要分布于三环线以外，可售套数达58410套，占全市可售套数的48.55%，“中心城区可售楼盘因数量少，价格依旧坚挺”。
亿房研究中心分析师陈龙表示，目前武汉新房存量的规模已接近2008年楼市低谷期水平，“如果按照现在的销售节奏，即使下半年不增加新房，武汉现有的12万套待售新房也需要一年多才能完全消化。”
有关机构的统计数据显示，武汉市场在售楼盘已出现不同程度的滞销现象，4月和5月有接近五成的楼盘成交率低于30%，6月新开盘的销售率基本也就是在40%左右。
事实上，在调控政策影响下，较去年同期相比，武汉楼市2011上半年的整体表现确实不那么火爆。
对于后期走势，地产研究机构克而瑞近期表示，对于武汉市场而言，预计下半年，在成交量萎缩、供应量增加的背景下，武汉房价将会下滑8%左右。
房价要跌一半?
据东方早报报道，下半年，限购城市扩军已箭在弦上。7月12日，国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议提出，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。7月18日，有媒体透露，住建部将初步拟定下一步应该执行限购政策的名单，然后再依据地方政府的执行情况，与之沟通。 “如果确定房价快速上涨的主要原因是非本地资金的进入，那么这个城市理应出台限购政策;如果本地需求是价格上涨的主要原因，则再行商议。”前述报道称，住建部还特意为此扩大了房价监控系统城市目标的范围。
限购向二三线城市扩散，似已成定局。但关于限购本身的质疑，尚在耳畔。“限购与否，是市场走向的一个判断。如果要推广限购，房地产调控实际上是失败了。”华东师范大学房地产系主任华伟表示。
一位开发商直言，一线城市投机、投资性的购房比例比较高，二三线城市可能没有一线城市那么高，但从一线城市撤出去的游资可能会推高二三线城市房价。
华伟认为，限购可以救急于一时，但解决不了房地产市场的根本问题，“限购不可能成为一个永久措施，只能成为一个阶段性的措施”。把一个在一二线城市实行的阶段性措施推广到全国，把一个临时措施全面推广，对调控目标难言有益。
华伟称，在限购令尚未全面铺开的情况下，大量的中国购买力已去买澳大利亚、新加坡等地房产。
如果限购扩大化难以避免，一位国企开发商称，只能以快取胜。“现在一年出台那么多政策，货币政策、财政政策、专门的房地产调控政策，组合拳、集体拳、特定的拳打我们，天天研究不累死了。我们都麻木了。”另一位国企开发商如是表示。
前述开发商分析，政策有规律性，实施后一般要3-6个月才开始见效，“预计还有两年多的"痛苦时光"”。此外，地方土地财政尚未根本解决，撑不了多少时间。
事实上，业内人士多倾向于认为，近期不会有新的调控政策出台。
从新华社18日发布的消息中，可窥得政策的蛛丝马迹。新华社18日援引权威部门官员的话说：“特别是商品住房用地出让实际成交量下降的地区，应适度下调出让底价，既要防止土地出让溢价过高，也要减少土地流标流拍现象，保持住房用地的平稳供应，确保明后年住房有效供应。”新华社同时援引有关部门负责人表示：“今后要切实纠正各类规避限购、限贷措施的行为。”
上海宝华企业集团有限公司副总裁杨健认为，今年不太会有新的政策，政府会加大现有政策的力度。
华伟称，正确的调控思路是，油门和刹车都同等重要，相互协调。不管经济发展快慢，房地产市场投资性需求都是客观存在的。当前中国的经济是需要保持速度还是需要降温，这是政府决定的。房地产调控这么多年，到底需要一个什么样的房地产市场、房地产投资，还没有答案。
也有不同的声音。一位业内人士判断，调控不会只是阶段性的。即使限购令是阶段性的，但如果限购令取消，一定还有别的政策出台。前述业内人士认为，将来，会用房产税这种市场化的手段来替换限购令这种行政化的手段。“让房产税去打击三套以上(包含三套)房子，税率依次递增，从现有的0.4%、0.6%上调至个位数甚至更高。”
对那些全国布局的开发商而言，现在需要做的是，开始考虑应对策略。上海实业城市开发集团有限公司战略投资中心总经理王亚民认为，各开发企业会根据自己的资金面安排应对。国有企业本来就比较稳，机会合适的话，想在低潮时找一些优质资源做一些收购储备。“资金链不厚实、产品没特色的小开发商，在市场中就撑不住了。”
宁波银亿集团有限公司上海分公司营销总监王士章称，大部分开发商都还定位于一二线城市，因为三四线城市成长空间很小，利润很薄。现在，还是看投资机会，项目利润率是不是够，利润率够就拿，不够就不拿。
在融资受限、银根缩紧的背景下，上海中原地产研究咨询总监宋会雍判断，未来将是开发商自有资金的博弈。如果说将来房价的下跌速度快过销售速度，只要资金在，就可以捡别人的项目来填补。
宋会雍也认为，调控一旦深入，必然有一部分企业离场。现在很多企业资金链还没断裂，要收购一定要等到它断了，政策还得延期一年，“未来两三年，房价跌一半是有可能的。所以也足够开发企业调整。”